新房购买中的五点答疑

文：深圳刘亚娟律师

7月22日，很荣幸地收到搜房网的邀请，作为“关注购房者·搜房律师顾问团”中的一员，参加由搜房网于7月24日举办的“关注购房者·第三届购房者大会”。针对网友们在购房过程中的一些疑惑，我将结合自己曾经办理过的案例及所收集到的最高院和深圳中级人民法院部分观点，回答网友所提出的五点常见的法律问题，供网友参考！

一、我目前暂时没有足够的经济能力独买一套房，我想和我的男（女）朋友共同购买，需要注意哪些问题呢？

[律师解答]：恋人双方共同购房在生活中是比较常见的，但由于购房毕竟不同于购买其他商品，所以需要慎重考虑，以免日后万一发生纠纷而引发诉讼。通常需要注意的因素有：1、购房资金来源（有些是由父母赞助的，故最好明确）；2、双方各出资多少；3、房产证登记在何方名下，以及明确双方在房屋所有权中各自所占的份额；4、若通过银行按揭，关于按揭还款的约定等等；以上最好采取书面约定的方式，当然如果不想书面约定，至少保留好己方有关出资金额的证明。

二、我已签订了房屋认购书，且交了定金，还能反悔吗？

[律师解答]：商品房一经认购，便在购买人和开发商之间形成一种预约买卖合同关系，双方均应按照认购书的约定来行使权利和义务。所以通常情况下，反悔可能面临定金被没收的风险。

《商品房司法解释》第4条之规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

对于“不可归责的事由”的理解，最高人民法院民一庭进一步明确，不可归责于当事人的事由包括：一是双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致；二是不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能成立。一般认为，认购人按照约定的时间与开发商协商订立买卖合同，他（她）的义务即已履行，双方不能协商一致签订合同不属于某方的违约行为。“有关条款协商不一致”是一个“弹性规定”，也是司法实践中争论的焦点。“有关条款”首先应是认购书明确约定以外的条款，认购书中已经明确约定的条款，具有法律效力，双方在签订正式合同时，无须协商。其次，应该是买卖合同的主要条款，并非所有的条款，如果任何条款协商不成都可以适用此原则，认购书将失去其约束意义。

三、公摊面积是指哪些？如何了解我应分摊的面积？

[律师解答]：关于公摊建筑面积，主要包括两大部分：一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一般。不过，上述的内容并非都能够作为公摊建筑面积处理；凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，以及作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

那么如何了解自己所购买的房屋，到底该分摊多少公摊面积呢，自己显然不可能去实地测量，最简单的方法是向有关房地产管理机关了解所购买物业的公用建筑面积分摊系数和测绘成果，我们只需要用套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出自己应分摊的建筑面积。

四、遭遇房屋质量问题，购房者能否以此为由拒绝收房？

[律师解答]：《商品房司法解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。”

就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人也因此可以拒收房屋。

从房屋质量瑕疵的角度来看，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定质量要求，这种义务在民法理论上被称之为瑕疵担保义务。但是，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明并说服审理法官接受“严重影响居住”，买受人不能由此拒绝接收房屋。当然，买受人接收房屋后可另循法律途径向开发商主张违约责任及赔偿损失。

最后，还有一点需要提醒的是，收房对于房屋购买人来说不仅是一种权利，而且还是一种义务，根据相关法律规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，因此，除法定理由和约定理由外，若购房者拒绝接收房屋，显然不是明智之举，因为此时房屋尚不在购房者掌控之下，而却要承担相应风险。

五、我买的是期房（即预售商品房），开发商明年才能交房，那么在交房前，我若因资金紧张，可以将期房再转卖吗？

[律师解答]：预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为，俗称“卖楼花”，《城市房地产管理法》第46条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但国务院至今尚未对此作出规定。而2005年4月30日，建设部、发改委等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第7条规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，在实践中，买卖楼花一般是被禁止的，面临着不能及时取得产权的风险。不过，也有变通的办法，只要买卖双方可以接受，也可以先签订一份买卖合同，并对有关事项约定清楚，如特别约定“待期房交付并取得房产证后，卖方有及时办理房产证的义务，并应在取得产权证后多少天内将产权过户到买方名下”，或者预留一部分房款待卖方取得产权证后再向卖方支付。