夫妻一方单方面签订房屋买卖合同的效力

---杜凯律师

【案情】

20**年*月*日唐某某与田某在**市**区民政部门登记结婚。20**年*月*日双方共有在某某花园购买房屋一套，房产登记在唐某某名下。20**年*月双方开始闹离婚，20**年*月唐某某在未征得田某同意的情形下，与方某某签订房屋买卖合同，在合同上代签了田某的名字，同时将原房屋商品房买卖合同，发票，物业合同等都交付给方某某。在合同履行过程中，方某某与唐某某为营业税的承担问题发生争议。随后，田某发现房屋被出售，拒绝追认合同效力。方某某诉至法院，要求唐某某、田某根据合同约定交付房屋。

【分歧】

一种意见认为，方某某与唐某某签订房屋买卖合同时，主观上并无恶意，且房屋对价属于合理范围，虽然房屋尚未办理过户，但从保护善意受让人角度，应当支持方某某有关交付房屋的主张。

另一种意见认为，唐某某未经田某同意，擅自处分夫妻共有房产，该合同应属效力待定合同。现因田某拒绝追认，合同归于无效，方某某要求交付房屋的主张不能成立。

【评析】

笔者赞同第二种意见。

1. 方某某不构成善意取得。一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续， 另一方主张追回该房屋的，法院不予支持。该规定实际上借鉴了物权法有关善意取得制度的规定。善意取得的构成要件包括三个方面：一是受让人受让该不动产或者 动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，方某某在签订合 同时并无主观恶意受让的情形，但方某某在明知房屋存在共有人的情况下仍与唐某某签订合同，主观上存在过失，虽然双方在合同中约定的房屋转让价属于合理对价，但 是因为房屋未办理过户登记手续，方某某不构成善意取得。

2.夫妻一方擅自处分夫妻共有的房屋与他人签订的房屋买卖合同，并不能简单地 认定为有效或者无效。根据无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果夫 妻另一方对房屋买卖合同进行了追认，确认了合同的效力，则该合同有效，即使受让人未构成善意取得，亦能根据合同约定要求交付房屋。但如果夫妻另一方拒绝追 认，则夫妻一方擅自签订的房屋买卖合同应认定为无效。本案中，唐某某在明知对房屋不具有完整处分权的情况下，与方某某签订房屋买卖合同，且事后未能得到田某的 追认，该合同最终归于无效。当然，对于合同无效的后果，相应的过错方应当承担赔偿责任。

律师分析：判决认定讼争房屋归唐某某与田某夫妻共有，唐某某未经田某同意出售该房屋构成无权处分（至少是不完全处分权），并无不当。