笔者在十几年的律师生涯中，曾代理了数十起商品房买受人与开发商之间的商品房买卖纠纷群体诉讼案件，参与诉讼的商品房买受人少则十几人，多则几百甚至近千人，其中尤其以预售商品房的逾期交房及逾期办理房产证纠纷最易引发群体性诉讼，且开发商败诉居多。究其原因，排除少数不良开发商的恶意违约行为之外，主要还是许多开发商对房屋交付及办理房产证的约定义务和法定义务了解不全面、认识错误或重视不够而造成。

下面根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院商品房买卖解释》）以及其他相关法律法规的规定，并结合云南省建设厅制作的YJG-2003版《商品房购销合同》（以下简称《云南省商品房购销合同》）相关条款的表述，笔者对预售商品房（着重住宅）的逾期交房及逾期办证所涉相关法律问题及实务处理作如下粗浅分析与探讨，以引起各方重视，若能提供借鉴参考，并能起到预防或减少相应纠纷发生几率的作用，则甚感欣慰！

要回答这个问题，首先要弄清楚“竣工验收合格”的含义，因为众多法律法规和商品房买卖合同范本中均有“房屋竣工经验收合格方可交付使用”的表述，“竣工验收合格”是交房条件的核心内容。那么，何谓“竣工验收合格”呢？

根据《建筑工程施工质量验收统一标准》第3.0.3条“建筑工程施工质量应按下列要求进行验收：1、建筑工程质量应符合本标准和相关专业验收规范的规定”、第5.0.4条“单位（子单位）工程质量验收合格应符合下列规定：1、单位（子单位）工程所含分部（子分部）工程的质量均应验收合格”的规定和《城镇燃气输配工程施工及验收规范》、《城镇燃气室内工程施工及验收规范》、《电梯工程施工质量验收规范》、《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《地下防水工程质量验收规范》、《人民防空工程施工及验收规范》、《智能建筑工程质量验收规范》、《综合布线系统工程验收规范》以及《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》等相关规定，住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可；而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。

根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。2009年4月1日起实施的《云南省建设工程竣工验收管理办法》对上述规定进行了细化，凡在云南省行政区域内新建、改建、扩建的建设工程竣工验收及监督管理，适用该办法，该办法第十二条规定：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表”，该条规定进一步将取得竣工验收备案表作为交付的前提条件，同时该办法还规定建设工程整体验收应当在分户验收合格的基础上进行，2006年6月1日实施的《云南省住宅工程质量分户验收管理规定》对分户验收进行了详细规定，这些规定都应当引起开发商的高度重视。所以，建设单位组织验收应当在质量监督机构的监督下，在法律法规、国家工程质量标准的约束下进行，否则，就难以保证验收质量，验收结论就不具有合法性，将会面临不被法院采信的风险。

除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。

《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条“买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。”《云南省商品房购销合同》第十条规定：“由于甲方原因，房屋未能按期交接的，责任由甲方承担。”由此可见，只要买房人找到可以拒绝接收房屋的正当理由，开发商的逾期交房违约责任都难以幸免。

《云南省商品房购销合同》第七条规定：“甲方应于 年 月 日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”很多开发商认为：“经建设单位组织验收合格”就是建设单位组织勘察设计、施工、监理单位将主体工程验收合格并出具一份验收证明就可以了，有些开发商甚至都未通知质量监督机构参与验收监督，而这样的验收证明在前几年的判决书中也确实有被法院采信作为具备交房条件的证据使用的，但是，随着《云南省建设工程竣工验收管理办法》的贯彻实施，随着审判法官专业水平的不断提高，随着消费者维权意识的增强，开发商不严格按照法律法规的规定进行竣工验收而导致的法律后果越来越严重，引发群体性诉讼的风险在不断加大，开发商应予以重视。

笔者认为，根据《最高院商品房买卖解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，只要开发商没有故意隐瞒不符合交房条件的事实，买受人接收房屋并入住的，开发商不承担逾期交房的违约责任，但还应承担瑕疵担保责任，买受人可就房屋不符合交房条件而影响其对房屋正常使用造成的损失要求开发商予以赔偿。《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第三条“买受人已接受出卖人交付的商品房钥匙，除当事人另有约定外，应视为商品房已经交付使用，即出卖人完成了《商品房买卖解释》第十一条规定的房屋转移占有。买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任的，不予支持。”也是持同样观点。

但在司法实践中，也有法院认为：开发商将不符合约定或法定交付条件的房屋交付予买受人，不能认为开发商已按约履行了交房义务，这样的交付是无效行为，不能产生免除违约责任的法律效果，既然没有按照约定履行，当然就应当承担违约责任。也不是毫无道理。由此更显开发商不依法组织竣工验收的法律风险是相当大的。

商品房买卖合同的目的就是买受人通过支付对应的价款，取得所购房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，明确了出卖人负有转移出卖房屋所有权的义务。办理所有权登记的转移手续，是出卖人的附随义务，出卖人将房屋所有权转移至买受人，合同目的才能实现。《最高院商品房买卖解释》第一条亦规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从上述条文的字面意思看，该条规定倾向于预售商品房的购买人负有办理房屋所有权登记的主要义务，出卖人只需提供必要的证明文件协助买受人办理即可。出卖人经常在诉讼或仲裁中以此条款进行抗辩，用以免除自身的责任。部分法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》是国务院1998年7月20日通过并实施的，制定目的是“规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理”，主要是鉴于我国房地产市场刚刚发展，配套性法规不完善、针对房地产开发经营活动而制定的。而《中华人民共和国合同法》是1999年制定并实施的，主要是保护合同当事人的合法权益、维护社会主义市场秩序，明确规定了“出卖人负有转移标的所有权的义务”。因此，不管从上位法效力高于下位法，还是按照生效时间后法优于前法的原则，《城市房地产开发经营管理条例》的上述规定实质上已经被《合同法》的规定所取代，因此认定为出卖人负有办理房屋所有权证的主要义务。

而笔者认为，房屋权属的移转登记，通常做法是房地产开发企业提交必要的手续，买受人提出申请，房屋管理部门进行审查登记，颁发权属证书，即通过三者的共同行为完成的，每一环节均有可能出现办证逾期之情形。因此无法概括地确定办证的主要义务主体是谁。《合同法》、《最高院商品房买卖解释》与《城市房地产开发经营管理条例》对于办证义务的规定并非冲突，而是相互补充关系。对于该问题的处理原则是，如果双方对于办证有约定的，按约定处理。如果没有约定，房地产开发企业的义务包括：完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助，但对登记机关办事不力和买受人申请迟延难以左右和干预。此后，应由房屋买受人提出申请，办理登记。故“出卖人原因”应当限定在其未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形，包括：申请初始登记迟延；初始登记材料不完备；建设项目违法不能取得规划、用地等手续；擅自变更规划设计；未取得竣工验收备案表；未及时通知买受人等。登记机关原因包括审查失误、工作拖延等；买受人原因包括申请迟延、办证手续不完备、未缴纳相关税费，若委托开发商办理的未及时出具委托书等。对于在房地产开发企业提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，此属于政府不作为，买受人可提起行政诉讼，这与房地产开发企业承担的合同义务是两个不同的法律关系，不应混同。出卖人履行了其办证的相关义务后，由于买受人没有向房屋主管部门提出申请，导致房屋所有权无法移转时，其后果由买受人自行承担。

通常认为，依据合同产生的交付房屋及转移所有权的请求权具有物权属性，不受诉讼时效拘束。也有人认为：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备交付条件的，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备交付条件之日起计算。出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。而对于逾期交房违约金、逾期办证违约金，违约行为仍处于连续状态的，大多认为应适用两年的诉讼时效，即以起诉时点向前追两年。

论文作者：吴黎明 2010年7月12日