律师文集

吴黎明律师

云南-昆明

主办律师

接房当谨慎，拿钥匙前需当心

其他2011-01-24|人阅读

案例简介：

案例一：何先生2004年底购买了本市某开发商开发建设的某中档住房，合同约定2005年1月底交房，并约定了逾期交房的违约责任以及因为甲方或乙方原因未能按期交接房屋的违约责任。到了合同约定的交房日期，何先生接到了开发商的书面交房通知，该通知要求何先生带齐相关材料于一周内接房。何先生在去接房前找到本所房地产专业律师咨询接房应注意事项后按律师的指导去办理接房手续。何先生找到开发商委托办理交房手续的某物管公司职员王某要求接房，并提出要先验房再办其他相关手续，于是王某带领何先生一同去验房。在验房过程中，何先生发现房屋墙地面存在不同程度的开裂、地面高低不平、厨房及卫生间防水层高度不够、门窗缝隙太大开合困难、临街落地窗未做防护栏杆等质量问题，何先生在验房表上一一加以标注，王某也在验房表上签字确认。但当何先生要求在验房表上加盖开发商的公章或由开发商出具委托王某办理交房手续的授权委托书时遭到了拒绝。王某请何先生先接房，并表示他们会协调开发商对房屋上述质量问题进行整改，何先生拒绝接受钥匙。在律师的指导下，何先生向开发商邮寄送达了要求开发商立即对房屋质量问题进行整改的请求函，并对邮寄过程以及房屋质量现状进行了证据保全公证。两个多月过去了，开发商没有任何回复。眼看着其他业主纷纷搬进新房，何先生非常焦急，因合同也约定了买房人逾期不接房的违约责任。于是何先生经常打电话到开发商或物管公司询问，对方要么说不知道有这回事，要么说这些常见质量通病在装修时顺便处理一下就可以了，要么答复说公司正在请技术人员勘察房屋，要么说正在协调施工单位处理质量问题，但房屋质量问题却一直未解决。后来何先生因公出国半年多时间，这事就搁置了下来。何先生回国后，立即找到本所律师，并与开发商法定代表人取得了联系，开发商相关负责人表示他们早已责成其工程部技术人员李某处理此事，后李某辞职未交代该事办理进展情况，开发商也未及时与物管公司联系，不知何先生到现在还未接房的情况。开发商同意在一个月内将存在的质量问题整改完毕并免除何先生在此之前的物管费，但不同意何先生提出的要求开发商出具书面质量整改方案和承诺并赔偿在此之前的逾期交房违约金的请求，双方协商不成，何先生委托律师准备材料起诉开发商。由于何先生也不想真打官司，于是在正式起诉前，律师按何先生的要求将起诉状和证据目录邮寄了一份给开发商，一周后，开发商相关负责人再次约请何先生和本所律师要求谈判，后经过三轮谈判达成如下和解协议（归纳要点）：①确认房屋存在的质量问题和具体的修复方案、修复完成时间和今后的质量保证，若未按时修复，每延期一天，开发商向何先生赔偿150元损失费。②开发商必须委托有资质的机构对质量整改方案进行确认并在修复后出具验收意见，否则何先生有权拒绝接收房屋。③房屋的保修期以及物管费从何先生实际接房之日起计算。④因质量问题导致延期交房306天，开发商在十日内向何先生一次性支付延期交房违约金35000元。该协议现已全部履行完毕。

案例二：陈先生2004年初购买了本市某开发商开发建设的豪华别墅，签约时该房已建好并已装修作为样板房使用，合同约定2004年10月底交房，并约定了逾期交房的违约责任以及因为甲方或乙方原因未能按期交接房屋的违约责任，但合同补充协议又约定开发商同意买房人在签约当天换掉其所购别墅的门锁，买房人还应配合开发商将房内的家具搬出。合同签订后，陈先生一次性支付了全部房款350万元和装修费60万元。到了合同约定的交房日期，开发商在《春城晚报》上刊登交房公告，而陈先生并未看到该公告，也未接到任何书面或电话通知其去接房。公务缠身的陈先生一直到2005年11月中旬才去找到开发商要求其出示消防验收合格证明、建设工程竣工验收备案表或综合验收合格证明，但开发商当时并未取得这些证明文件，于是开发商出具了一份承诺书给陈先生。陈先生在拿到承诺书后就等着开发商通知其去接房，但一直未接到开发商的任何通知。2006年7月底，陈先生再次来到昆明要求开发商出示上述证明文件，但开发商仍然没有取得上述任何证明文件，因逾期交房时间太长，陈先生只好在开发商书面保证当年9月底将上述证明文件提供给其查看的前提下办理了入住手续。入住后，陈先生在逾期交房违约赔偿问题上与开发商协商无果，于是委托本所律师代理其将与开发商的延期交房纠纷诉至法院，要求开发商支付自合同约定交房之日起至其实际接房之日止的逾期交房违约金。开发商代理律师认为陈先生所购低密度样板别墅房在购买时就已具备了交付使用的条件，房屋已建成且装修完毕，房屋外部庭院、花园已种上花草树木，水电齐备，别墅之间距离较远，即使邻近别墅在施工也不影响该别墅的正常使用，该别墅内并未设置任何消防设施，不存在未经消防验收的安全隐患，更何况合同补充协议中已约定由买房人自己换掉钥匙入住，无需由开发商交付钥匙，从而认为开发商并未逾期交房，不应承担违约责任。但法院并未支持开发商代理律师的意见，却认可了陈先生代理律师的全部代理意见，最终法院判决支持了陈先生的诉讼请求，判令开发商支付自合同约定交房之日起至陈先生实际接房之日止600多天的逾期交房违约金近70万元。

案例三：位于本市南市区的规模达1000多户的某普通住宅小区在2005年发生延期交房群体诉讼，原因是开发商在房屋主体工程封顶断水、内部初装饰完成但小区内道路、绿化等尚在施工时，为了逃避承担延期交房违约责任，在报纸上公告交房，引起业主强烈不满集体拒绝收房，业主们通过委托律师（本所律师承担了部分代理业务）参与诉讼，依法维护了自己的合法权益，该楼盘开发商为此共支付了延期交房违约金近千万元，引起业界震动，唤醒了广大消费者的维权意识。

案例四：位于本市市中心的某商住楼，在合同约定的交房日期2006年3月某日临近时，自知无法交房，主动向业主发出通知请求延期交房。延期期限到时，虽然主体工程已完工，但零星工程仍未完成，同时也没有取得消防验收证明文件，业主拒绝收房，并自发组织起来，集体委托律师（本所律师参与部分谈判）与开发商代表就逾期交房违约赔偿事宜进行谈判。开发商一开始找了许多不可抗力因素来抗辩，断而又要求业主同意在其支付违约金后放弃与所购房屋有关的一切诉权，业主们一致反对。最后，开发商为了维护楼盘的商誉，同时也吸取了本市南市区某楼盘群体诉讼的教训，迫于广大业主的强大压力，主动按合同约定向业主们赔付了延期交房违约金，避免了一起大规模群体诉讼案件。

案例五：杨某等人购买了本市西市区的某高档住宅小区楼房，合同约定了交房日期及逾期交房的违约责任。到了合同约定的交房日期，开发商在报纸上公告交房，杨某等人去办理入住手续时发现小区内部环境尚不具备交付使用条件，未正式供电，消防未经验收，房屋内部也存在不同程度的质量问题。杨某等人对现场进行摄像、拍照，在验房表上对质量问题进行纪录，因开发商对按期接房者有奖励措施，杨某等人便领取了奖品办理了入住手续并对房屋进行了装修。后因与开发商就延期交房违约赔偿事宜协商不成提起诉讼。杨某等人认为，该小区未经消防验收合格，其交付具有欺骗性，是无效行为；交付时该小区尚在施工，有摄像、照片及验房表记录为证，自己接收房屋只为早装修早入住，装修后房屋外部也即小区内部还有些项目尚在施工，根本无法居住，主张延期交房违约金应计算到综合验收合格之日尤其是消防验收合格之日。法院经审理认为：杨某等人对现场的摄像、拍照，在验房表上对质量问题的纪录等证据，因开发商不予认可，且无法证实是在诉争小区内摄像、拍照，验房表上没有开发商或其委托的物管公司的公章，这些证据的真实性无法确认，法庭不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。转移占有最明显的标志就是交付房屋钥匙，要求开发商承担逾期交房违约责任，首先要确定开发商是否有逾期交付房屋的行为，本案中开发商公告交房是在合同约定的交房日期之前，双方实际办理完毕交接房屋手续即业主领取钥匙的时间虽推后了五天，但应认为这五天是合理的办理交接手续的时间，不宜认定开发商逾期交房。业主接收了房屋并继而对房屋进行了装修及使用，至此，业主已对本案房屋进行了实际占有，即开发商已履行了交付义务，既然开发商没有逾期交房的行为，就不应承担逾期交房的违约责任。虽然开发商交付房屋时对所涉建筑工程尚未取得消防验收，但根据《中华人民共和国消防法》的规定，建筑工程未经消防验收擅自使用的法律后果涉及的是行政处罚的内容，不能因此而认定开发商未将房屋交付给业主使用。业主也未举证在房屋交付后有影响房屋正常使用的情况发生或有相应损失产生，法庭也无法要求开发商承担交付瑕疵担保责任。最后，法院判决驳回了杨某等人的全部诉讼请求。

律师点评：

上述五个案例集中指向同一个法律问题，即：什么样的房子可以交付使用？换言之，消费者在领取房屋钥匙前应注意什么问题？如何追究开发商的逾期交房违约责任？从上述案例也可以看出，消费者的法律意识强弱，直接决定了维权的力度和效果。

目前云南省商品房买卖尤其是期房买卖使用的《商品房购销合同》（YJG——2003）系云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制的省房地产主管部门、建设主管部门和市场监管部门要求统一使用的范本合同。制定和要求统一使用该范本的目的是为了规范房地产买卖行为，其前提是遵守国家有关法律法规，合同条款即使没有明示，不违反国家法律法规的强制性规定也属当然之意。合同中关于交房条件的示范条款虽然只表述为“经建设单位组织验收合格，并符合合同约定”，但仍以守法为前提，与《消防法》等相关规定并不冲突，合同中关于“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖商品房达成如下协议”的表述，也充分说明了这一点。

如何理解合同中的交房条件？根据民法原理和合同法的有关规定，在买卖合同中，商品除应具备合同明确约定的品质之外，理应具备该种商品通常意义上的属性（除非有特殊约定）。就商品房而言，即使合同不予明示，商品房也必须满足人们基本的安全居住要求、环保居住要求，不违反法律法规如建筑法、消防法、环保法、城市规划法等的强制性规定，不存在权利瑕疵等。范本合同中关于交房条件的规定，虽仅表述为“经建设单位组织验收合格，并符合合同约定”，但应理解为不可分割的两个层次，一是能够满足人们基本的安全居住要求、环保居住要求，不违反法律法规的强制性规定，不存在权利瑕疵等，二是经建设单位组织验收合格，并符合合同约定，二者缺一不可。

开发商在商品房经建设单位、勘察设计单位、监理单位、施工单位验收合格而未经消防验收合格期间在媒体上发布公告交房的效力如何认定？根据《消防法》及其他相关规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收（笔者认为：如开发商主张其开发建设的商品房无须消防验收，应由开发商负举证责任），未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。为此，在此期间，虽经建设单位组织验收合格，但依旧未能达到交房条件，开发商即使公告交房，其所开发的商品房仍不符合法律的强制性规定，开发商不可能合法地履行其交房义务，故无论开发商以何种形式通知业主接房，均不能够因此免除其逾期交房的违约责任。合同约定以合法为前提，违反法律规定，即违反合同约定，公告交房后，业主仍然可以拒绝接收未经消防验收合格的房子，因为，未经消防验收合格，业主有理由怀疑该房屋是否能够满足其安全居住的基本要求，而对于安全性能没有得到确认的房子，不应提倡业主去冒险居住，人身安全的保障是一切法律追求的共同目的。开发商通常认为，合同约定“经建设单位组织验收合格”并不等同于“经综合验收合格”，既然合同对交房条件仅约定为“经建设单位组织验收合格”，且法律法规未明确规定预售的商品房在交付时必须经综合验收合格方可交付使用，那么开发商组织勘察设计单位、监理单位、施工单位验收合格后交房就不存在违约。笔者认为，无论是经建设单位组织验收合格后交房还经综合验收合格后交房，都不能违反法律的强制性规定，否则就构成违约。开发商还会辩解：违反国家法律的强制性规定只应承担行政责任或者刑事责任，不应承担民事责任。笔者认为，如果行为人在违反国家法律强制性规定的同时，也违反了合同的约定，导致了延期交房事实的发生，就应当承担民事责任。

如何确定计算违约金的逾期期间？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在通常情况下，笔者认为，逾期期间应自合同约定的交房日期之次日起计算，至房屋实际交付之日止。在此期间，若因开发商原因导致逾期交房，责任由开发商承担，若因业主自身原因导致逾期交房，责任由业主承担。因开发商原因逾期交房，除了上述房屋未达到法定或约定交房条件外，还有如房屋有质量问题业主拒绝接收、房屋内设施设备与约定不符业主要求装设而拒绝接收等情形。

笔者认为，房屋交接完毕后开发商仍然承担瑕疵担保责任，但却不承担逾期交房违约责任。业主可通过举证因交付瑕疵给其造成不能正常使用房屋的损失来进行补救。可见，谨慎接房利大于弊。

中国从福利分房到全面推行住房商品化也不过十几年时间，中国老百姓倾其一生积蓄或负债一生只为一套房子的现象司空见惯，安居乐业、有恒产者有恒心是大家公认的正确的价值观。但购买房屋却是一件并不容易的事情：面对五花八门极具诱惑力的广告，你如何在短时间内对大量房地产销售信息作出正确判断，从而买到物美价廉、称心如意的房子？面对有质量问题、面积误差大、擅自改变规划设计、与广告宣传不符的问题房，你如何有效维权？让人望眼欲穿的如镜中花、水中月般的期房终于封顶断水，开发商通知你去接房拿钥匙时，你是否又能将自己那激动不安的心情平静下来，认认真真、仔仔细细地验房后再拿钥匙呢？……，太复杂了！太费时了！太伤神了！怎么办？委托专业律师提供法律帮助才是明智之举。

本文作者：吴黎明 2008年3月11日

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