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吴黎明律师

云南-昆明

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商品房交付法律风险及防范

其他2011-01-24|人阅读

商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房购销合同》的重要义务之一，也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一，极易引发群体性纠纷和集团诉讼，本人曾代理数起购房人诉开发商延期交房的集团诉讼，无一败诉，现本人结合多年办理类似案件的经验和体会，就商品房交付的法律风险及防范作如下分析。云南省《商品房购销合同》（YJG-2003）推荐范本涉及商品房交付问题共有三个条款，分别是第七条“交付期限”、第九条“甲方逾期交房的违约责任”和第十条“交接”。综合上述三个条款可知：从合同条款角度出发，所谓合格的交付必须是交付时间、交付条件、通知方式以及附随资料四个方面同时满足合同约定，即开发商必须在合同约定的时间内将符合交付条件的房屋以约定的形式通知买受人前来接受交付，同时还须附随交付相关资料。如有任一方面不符合合同约定，房地产开发企业便有可能承担法律责任。一、关于交付时间《商品房购销合同》第七条规定：“甲方应于年月日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。看这一条款，我们都明白，论单纯的交付时间不可能引起什么争议，因为就是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日，真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的条件。由此得出，交付时间不是孤立去理解的，它与交付条件密不可分。二、关于通知方式和附随交付资料在阐述交付条件之前，我们有必要先对“通知方式”和“附随交付资料”进行解释。《商品房购销合同》第十条规定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以形式通知乙方办理交付手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”。实践中，通常约定为“电话、公告、书面形式”等，电话方式不易举证电话的内容；公告送达范围广，但要注意公告的媒体和地域范围，因为买受人可能是本地人、外地人甚至外国人，不同的买受人喜爱阅读的报纸或喜欢观看的电视等都不一样，如果不明确约定公告的媒体和地域范围，很可能导致通知无效；至于“书面形式”，按照《合同法》第十一条的规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”我们建议以挂号信或者特快专递寄发《入住通知书》为宜，这样便于今后查询。需注意的是，若合同约定为“书面形式”，开发商仅以公告方式通知，如一些开发商在当地地方报纸上刊登房屋交付通知，而不再向购房业主发放《入住通知书》，并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务，开发商以“公告”代替“书面通知”的做法，存在被法院认定通知无效的风险。根据《商品房购销合同》第十条，开发商在房屋交付时应向买受人提供的附随资料有：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如未向买受人提供这两份资料，买受人有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由开发商承担。除此之外，买受人还可要求开发商向其出示商品房的实测面积依据。因为对于期房买卖来讲，《商品房购销合同》约定的商品房面积是开发商依据图纸暂测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同约定的面积数据往往会有差异，商品房交付时开发商与买受人应对面积差异根据合同约定进行结算，并且商品房实测面积也是计算物业管理费的依据，因此开发商在商品房交付时还有必要向买受人出示商品房的实测面积依据。三、关于交付条件按《商品房购销合同》第七条的约定为：“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定”。但我们不能忽略了《商品房购销合同》第十条的约定：“由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理”的约定。下面我们来进行分析： 1、何为“经建设单位组织验收合格”？（1）法律依据 “商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用”。《消防法》第10条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”可见，验收的项目应包括：质量监督、规划、消防、人防工程。有些开发商不重视消防等专业验收工作，仅组织工程勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收并取得《单位工程竣工验收证明书》就将工程交付使用的行为，存在被法院认定为无效交付的风险。（2）验收主体按照上述规定，商品房验收的主体是房地产开发主管部门，验收合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国改革了竣工验收制度，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”，由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地产开发主管部门转换为监督主体。（3）验收合格的时间交付条件中“竣工验收完成的时间”也易发生争议，即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格？根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，竣工验收程序为：1、该工程必须符合《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条件规定的条件：工程完工，施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告；有完整的技术档案和施工管理资料；工程款支付完毕；专项验收（规划、消防、环保）完成等等。2、建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案，并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。3、建设单位组织竣工验收。4、工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。5、建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内，向建设行政主管部门备案。从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工验收备案表》的取得作为竣工验收合格的标志，这种观点在法律上来说是站不住脚的。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工验收备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工验收备案表》取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房购销合同》约定以“取得《竣工验收备案表》”作为交付条件也未尝不可。我们建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工验收备案表》。《竣工验收备案表》相对于《工程竣工验收报告》，前者为政府建设行政主管部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求房地产开发商出具《竣工验收备案表》。可见，以取得《竣工验收备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求，也是一种趋势所在，所以我们在此建议广大开发商尽量争取在交付时间之前取得《竣工验收备案表》，以尽可能避免交付风险的发生。 2、何为“由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担”？房屋是一种极其复杂的商品，不仅应按设计规范设计、按设计图纸施工，而且还应符合与购房人的特殊约定，同时，建筑、房地产、市政建设、金融、合同等方方面面的法律法规、强制性规范非常繁杂，通知方式、附随资料、质量缺陷、广告宣传承诺等问题处理不当，加上有纯粹为炒房而买房者的大量存在，稍有不慎，就易让购房人找到拒绝接房的正当或合法理由，开发商就有可能承担延期交房的违约风险。因此，开发商应通过签订补充协议或补充条款的方式对可能出现的纠纷点进行规避，对在交房时预计做不到的地方，应约定具体解决办法，如水、电、气以及涉及市政基础等配套设施的问题尤其不能轻易承诺。另外，对于延期交房的违约金数额的约定既要符合法律规定，又不能约定过高或过低，应根据楼盘的具体情况，约定一个合理的风险较小且合法的金额。本文仅从《商品房购销合同》相关条款出发，结合国家和云南省的相关规定，对商品房交付法律风险和防范问题作一粗浅分析，望有兴趣的读者就本文所述问题进行交流、探讨。

本文作者：吴黎明 2008年3月11日

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