律师文集

吴黎明律师

云南-昆明

主办律师

“逾期办理房屋所有权证”法律后果浅析

其他2011-01-24|人阅读

一、王先生等三人因“逾期办理房屋所有权证”与房产公司产生纠纷

2005年9月，王某、李某和陈某等三人向某市房地产开发公司订购由该公司开发建设的位于本市中心路段商住楼盘“XX花苑”A栋五层整层房屋，应王先生等三人实际要求,经协商双方同意将第五层房屋分为三套住宅，该公司与王先生等三人分别签订了三份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第十二条“关于产权登记的约定”：在商品房交付使用（2006年9月30日）后90日内，即在2006年12月30日之前，房产公司应当将办理权属登记所须提供的资料报产权登记机关。这三份《商品房买卖合同》均约定在房地产开发公司未能如约履行该约定时，按约定第2款即：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。”合同签订后，王先生等三人分别依约支付了40%的首付款，剩余的房款向商业银行申请并办理了个人住房抵押借款，抵押借款合同进行了公证。2006年8月，王先生等三人经贷款银行同意，提前还清借款并办理了三套房产解押手续。2006年9月30日，“XX花苑”A栋房产如期竣工交付使用。王先生等三人办理入住手续，同时将三套住宅用房进行整体装修，改为办公商业用房使用。2007年6月，本市房产交易中心核发了王先生等两人的房屋所有权证书，而其中另一住户陈某的房屋权属证书仍未办妥。2007年10月，王先生等三人向该公司公证送达了《关于逾期办理房屋所有权证违约赔偿的意见》，要求该公司依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，支付五十余万元违约金，因双方协商未果，王先生等三人于2008年2月，依据《商品房买卖合同》第十四条的约定，向仲裁委员会申请仲裁。那么，王先生等三人的仲裁请求能否得到支持呢？

二、关于办理房屋权属证书的一般程序

1、根据相关法律法规，目前本市房产登记机构对于以银行按揭贷款方式购房的买受人办理房产证的通行程序应当是：

①买卖双方签订《商品房卖合同》及买受人支付首付款——②向银行申请余款抵押贷款——③银行审查合格签订借款合同、抵押合同——④银行发放贷款划入出卖人账户——⑤出卖人向买受人交付房屋——⑥出卖人出具购房发票，买受人出具委托书并交纳契税、工本费等办证费用，出卖人代为办理房屋所有权证书——⑦双方或委托出卖人到登记机关办理抵押登记及他项权证——⑧房屋他项权证交银行保管，房产证留存登记机关——⑨经公证的借款合同和抵押合同和商品房买卖合同双方各持一份——⑩买受人向银行还清借款时办理解除抵押手续取得房产权证；若提前还款，则由买受人向银行提出提前还清借款的申请经批准并余款支付完毕后，银行返还他项权证办理解除抵押手续、买受人取得房产权证。

2、如买受人一次性付款办理房产证书的程序是：

①买卖双方签订《商品房卖合同》及买受人支付购房款——②出卖人出具购房发票、买受人出具委托书并交纳契税、工本费等办证费用，出卖人代为办理房屋所有权证书；也可先由出卖人取得房屋权属初始登记证明（大产权证），通知买受人自行办理房屋所有权证。

三、关于提起仲裁的合法依据

房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，出卖人交付房屋并协助办理房屋产权证是房地产出卖人法定的基本义务。相关的法律、法规对商品房买卖中办理房屋权属证书的权利义务和期限均作出了明确规定。

该房地产开发公司与王先生等三人签订的《商品房买卖合同》约定在该房产公司未能履约时，按约定第2款即：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。”，依此，王先生等三人提起仲裁（或诉讼）具有法定和约定的依据。

四、房产公司逾期办理房产证是否应当承担违约责任

按照法律规定，依法成立的合同，受法律保护。房产公司与王先生等三人签订的《商品房买卖合同》系双方协商自愿订立,符合法律规定已生效并履行，受法律保护。

依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“关于产权登记的约定”：在商品房交付使用（2006年9月30日）后90日内，即在2006年12月30日之前，房产公司应当将办理权属登记所须提供的资料报产权登记机关。只要买受人王先生等三人能够提供证据证明是由于该公司的责任造成提交资料迟延，从而使王先生等三人未能在规定期限内取得房屋权属证书，则房产公司就须按照合同约定向王先生等三人承担违约赔偿责任。王先生等两人的房屋所有权证书已于2007年6月确权核准，并于2007年8月取得，属于迟延履行，但依合同已构成违约、而陈某的房屋权属证书的办理事宜，至提起仲裁时，房产公司尚未提交相关资料，启动办理程序，对此，房产公司理应对王先生等三人承担由该合同关系所产生的民事违约责任。

当然如果房产公司能够提供在办证程序和时间上未能如期办理的相关可恕事由和证据，仍可就王先生等三人提出的违约赔偿予以抗辩，以免除或减轻违约责任，否则，房产公司免责的可能性很小。本案中，“房产公司应当将办理权属登记所须提供的资料报产权登记机关”的约定实际是不明确的，没有写清楚是全部资料还只是房产公司的初始登记资料，房产公司如果已将自己应当提交的初始登记资料（如：建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告等）提交产权登记机关，也是可以构成强有力的抗辩的。

五、此类诉讼应注意的事项和相关问题思考

首先要有证据意识，注意收集对方当事人不予履行合同义务或履行合同义务不符合约定的证据材料，当事人在通知或督促对方办理所有权证时，应保留相关证据，当事人在向对方发送书面函件时，一定要尽可能的在单据上明确注明所发书面通知所涉及的事项或内容，建议采用公证邮寄送达的方式。

其次是要理清各方当事人在办理房屋所有权证中的具体权利义务。办理房屋所有权证由三方当事人参与，遵循“两次申请、两次审查、一次通知”程序，每一环节均可出现办证逾期之情形。出卖人义务包括：完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助，但对登记机关办事不力和买受人申请迟延难以左右和干预，故“出卖人原因”应当限定在其未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形，包括：申请初始登记迟延；初始登记材料不完备；建设项目违法不能取得规划、用地等手续；擅自变更规划设计；未及时通知买受人等。登记机关原因包括审查失误、工作拖延等；买受人原因包括申请迟延、办证手续不完备、未缴纳相关税费，若委托开发商办理的未及时出具委托书等。根据《司法解释》第18条，出卖人原因造成买受人办证逾期的，应当承担违约责任。什么是出卖人原因？如何举证？实践中无不存在争议。

如果当事人双方在合同中明确约定了办理房屋所有权证的权利义务和期限，则应当按照合同的约定办理所有权证。当事人若未在约定的期限办理完毕所有权证，应承担违约责任。对于办理所有权证的期限，当事人可以任意约定，法律没有限制性规定。但是，如果当事人没有进行明确约定，就要按照相关法律法规的规定来认定。

那么，司法实践中，在合同没有约定的情况下，司法机关或仲裁委基于哪些事实或情形认定违约方？当事人需注意哪些事项或提供怎样的证据材料，才能就迟延办理房屋所有权证免除责任呢？

商品房买卖合同的目的就是买受人通过支付对应的价款，取得所购房屋的所有权。《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，明确了出卖人负有转移出卖房屋所有权的义务。办理所有权登记的转移手续，是出卖人的附随义务，出卖人将房屋所有权转移至买受人，合同目的才能实现。《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

从上述条文的字面意思看，该条规定倾向于预售商品房的购买人负有办理房屋所有权登记的主要义务，出卖人只需提供必要的证明文件协助买受人办理即可。出卖人经常在诉讼或仲裁中以此条款进行抗辩，用以免除自身的责任。本人认为，《城市房地产开发经营管理条例》是国务院1998年7月20日会议通过并当日实施的，制定目的是“规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理”，主要是鉴于我国房地产市场刚刚发展，配套性法规不完善、针对房地产开发经营活动而制定的。而《合同法》是1999年制定并实施的，主要是保护合同当事人的合法权益、维护社会主义市场秩序，明确规定了“出卖人负有转移标的所有权的义务”。因此，不管从上位法效力高于下位法，还是按照生效时间后法优于前法的原则，《城市房地产开发经营管理条例》的上述规定实质上已经被《合同法》的规定所取代。结合办理房屋所有权登记的实际情况和《房屋登记办法》及《昆明市城市房屋权属登记管理条例》的规定，出卖人办理完毕所有权初始权属登记并备案是买受人办理所有权证的必备前提条件，因此，应认定为出卖人负有办理房屋所有权证的主要义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

上述条文明确了在合同没有约定的情况下，因出卖人的原因致使买受人无法取得房屋权属证书时出卖人应承担的违约责任，其适用前提条件是“由于出卖人的原因”，无约定的情况下强制性将取得所有权证的日期定为90日，该条款目前在司法实践中被广泛适用。

众所周知，办理所有权证的前提条件是开发商已经取得开发房屋的所有权初始登记证，而取得房屋所有权初始登记证又以取得建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋测绘报告、房屋已竣工验收的证明等相关资料为基础。开发商取得房屋所有权初始登记作为其必须履行的义务，在约定期限内未取得应承担违约责任；在商品房交付后，应在约定时间内代为办理房屋所有权证或提供相应协助义务，否则，仍需承担违约责任。

商品房买卖合同中并没有关于开发商取得所有权初始登记时间的格式条款，这导致当事人在签订合同时会疏于考虑所有权初始登记的问题，误以为只要约定所购买房屋的所有权登记时间即可，结果很可能因初始权属登记未办理导致迟延办理所有权移转登记而产生纠纷。

参考案例：甲某于2006年10月10日与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由甲某购买乙公司开发的美丽嘉园2号楼3单元401室（以下称“该房屋”，交房时间为2007年9月30日前），同时对该房屋的价款（50万元）、支付方式等进行了约定，但未约定办理所有权登记的权利和义务及违约责任。后因该房屋的所有权证一直未能办理，甲某向法院提起诉讼，认为乙公司不予办理房屋所有权证构成违约，要求乙公司立即为其办理房屋所有权证并支付10万多元违约金（含租金损失和房款利息损失）。

乙公司辩称：（1）该房屋所在的楼宇早已具备办理房屋产权证的条件，小区已有业主取得了房屋所有权证。之所以甲某的房屋未办理产权证，是其联系方式发生变化未及时通知乙公司，直至2009年9月才收到甲某的委托书和身份证复印件。（2）乙公司随即准备全部办理产权证所需材料到房管局办理该房屋的产权证。但，由于房产管理局系统升级，要求之前办理产权证所提交的手写材料及其他文件均转为电子版，故，暂停办理房产证事宜，直至2010年2月份才恢复办理，目前甲某的办证材料已由房产管理局接收，产权证正在办理之中。（3）乙公司没有义务为甲某代办产权证，也没向甲某收取任何代办费用，乙公司不存在违约事由，应当驳回甲某支付违约金的诉讼请求。

法院经审理认定事实：（1）甲某已经付清全部房款，乙公司按约于2007年9月30日将该房屋交付甲某。（2）该房屋所在楼宇已有第一批业主于2008年4月10日取得了房屋所有权证。（3）甲某已向乙公司交付公共维修基金及契税。（4）乙公司持有房产管理局出具的甲某房产证资料的收件收据，证明甲某的房屋产权证正在办理过程中。

法院认为：（1）甲乙双方之间没有签订委托办理房屋产权证的协议，乙公司亦未向甲某收取办理房产证的费用，甲某向乙公司交付公共维修基金及契税的事实也不意味着双方存在委托代理关系，后来乙公司实际代为办理房产证的行为也不能视为乙公司的代办义务，因此，乙公司没有代甲某办理房产证的法定义务和约定义务。（2）因为合同中没有约定取得房屋产权证的期限，所以本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，若双方均无违约行为，则甲某在房屋交付之日起90日应能取得房屋权属证书；根据《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第16条、17条的规定，乙公司应当自房屋竣工验收结束之日起90日内，申请房屋所有权初始登记。现乙公司没有证据证明其在法定期限内履行了申请房屋所有权初始登记的义务，应承担举证不能的不利后果。但甲某也不能证明其未在法定期限内取得产权证完全是因为乙公司的原因所造成，同样要承担举证不能的不利后果。（3）合同中虽没有关于要求乙公司承担及时通知义务的约定，但依照《合同法》第60条的规定，乙公司应该遵循诚实信用的原则履行通知义务，及时告知甲某该房屋已具备办理房产证的条件。甲某声称其通讯地址没有变化，只是电话号码变了且已口头通知了乙公司，但甲某没有证据证明这一事实，而其变更电话号码确实给双方联系带来了不利影响；乙公司辩称没有收到甲某电话号码变更的通知，但乙公司在电话打不通时并未向甲某的通讯地址发送书面通知，存在过失；甲某也有义务积极向乙公司了解办理房产证的情况，以防止房屋产权证的办理被无限期延迟。现双方均没有证据证明其履行了通知和（或）督促义务，因此双方对迟延办理房屋产权证均应承担相应的责任。因该房屋所在楼宇已有第一批业主于2008年4月10日取得了房屋所有权证，除去房产管理部门的合理办证时间30天，应当确认乙公司最迟于2008年3月10日办理了房屋所有权初始登记并对业主进行了通知，该房屋所在的楼宇此时已具备办理该房屋产权证的条件，此后延期办证的违约责任不应由乙公司承担，而应由甲某自行承担；但2007年9月30日至2008年3月10日共有161天，扣除乙公司申请房屋所有权初始登记的法定免责期限90天，乙公司应承担71天的延期办证违约责任。（4）由于合同未约定违约金计算标准，所以根据《商品房买卖合同的解释》第十八条第二款的规定，违约金按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定的标准计算，乙公司应向甲某支付违约金7500多元（自2007年12月30日起至2008年3月10日共71天的违约责任），驳回甲某的其他诉讼请求。本文作者：吴黎明律师

本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责，如您对信息真实性及合法性有质疑，请向法律快车投诉反馈。

律师文集推荐

购房人是消费者吗

发布时间：2007-03-1717:04:47阳光楼市在“3-15国际消费者权益日”，笔者提出这么一个问题，广大已购房和准备购房的老百姓

#其他

人看过