我今年7月通过房地产中介以86万元的价格向Z女士买了一套二手房（房款已按购房合同付给Z女士70万元，按照合同约定，剩余尾款过户时再付给Z女士）。而这套房子又是Z女士2012年10月以80万元的价格向Y女士购买的（Z女士80万房款均已于2012年全部付清给Y女士），因当初房产证和土地证都未办好，故两次买卖均未办理过户手续。目前房产证和土地证均已办好，但因Y女士当初按揭购房时的房贷还有40万元未还清（且Y女士短期也无还款能力），故房产证和土地证均均抵押在银行，无法办理过户手续。按照我跟Z女士当初签订的购房合同，房产过户手续应在拿到房产证和土地证的7天内开始办理，否则违约方需支付守约方合同价格的20%的赔偿。目前房子无法过户我应该怎么办，我可以起诉Z女士和Y女士吗？如果我起诉的要求是退还已付房款并要求赔偿违约金（合同价格的20%），如果起诉，胜诉率高不高？并且胜诉后，法院会否主动执行判决？

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