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二手房交易，产证已拿到，户口已迁入，现在快到交房时间，上家要求无偿再住三个月。不肯交房。现在有两个问题请教律师。合同中针对甲方不按约定日期交房的处罚条款是按照第二种方式，即甲方逾期未交付房产，乙方应书面催告甲方，自收到书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房产的，乙方有权单方解除合同，并书面告知甲方，自收到通知7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内返还乙方已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按照已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。问题一：我现在并不愿意解除合同，只希望按期拿到房子。我应该怎么操作。是发催告函，再请法院发传票吗？如果甲方就是赖着不走，按上述条款，他应该怎么赔偿我。上述条款看不出来超出天数应该怎么赔付。问题二：如果到最后走司法程序，我可以一直坚持不同意合同解除吗？因为现在房价涨的很厉害。20%的违约金根本不够我们现在重新买房的差价。请问，实际的经济损失包含以下这些吗？1.现在的房价跟去年的房价的市场价的差价。2.我贷款产生的利息。3.已经缴纳的营业税，个税等各种税费。4.交付房价总额从交付日到合同解除日的利息。5.从交付日期上家住在我的房子里每日的房租。以上问题，请教律师，能给个专业的解答，谢谢。

其他 2020-02-23 01:31 人浏览

共10位律师解答

你可以直接主张赔偿损失。直接损失主要是不能入住造成的租房或者租金等损失，差价、营业税等不属于损失范围这是正常交易应当产生的费用。

【追问】谢谢律师的解答，差价，营业税等，这些我是针对如果合同解除的情况下的赔付问题。按照我已拿到产证，迁入户口的情况，是不是我自己主张不同意解除合同，就不可能解除合同了。是不是走诉讼他违约，要求赔偿租金，以及及时交房的途径？

张建生律师认证

2016-08-09 10:48

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你已办理过户，房产属于你了。不能在解约，你可以起诉对方，主张违约金和租金。若需帮助，可来电或预约当面咨询。

张向锋律师认证

2016-08-09 10:49

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在现实生活中我们这些买房者往往处于弱势地位，所以了解房屋买卖中哪些情况下可以单方解除合同，对于我们这些买房者维护自身的合法权益有着重要的意义。
根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：
1、不可抗力。因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约。在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押的。商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖的。商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
5、隐瞒无证售房事实的。卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。
8、房屋主体结构不合格。因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。
9、房屋存在严重质量问题。因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。
10、面积误差比超过3% 。卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

法律快车咨询顾问

2020-02-23 01:31

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购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者有权要求解除合同；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；如购房者没有进行催告的，应当在解除权发生之日起一年内要求解除购房合同，否则，解除权消灭。

房产纠纷律师团队推荐

2018-11-08 02:36

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二手房合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
华律网律师解答:
你可以拒绝追认，但是你丈夫需要承担违约责任。丈夫一人处分共同的房产属无权处分行为，可以撤销合同使其归于无效，但是应当根据导致合同无效的原因，确定双方的过错，根据过错程度承担赔偿责任。
相关法律知识：
解除合同的条件及程序
《合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

平台法律顾问团队官方

2017-09-02 17:33

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没必要解除合同，直接以甲方未按合同交房，要求承担违约责即可。

韦云律师

2016-08-09 12:11
既然房屋已经登记在你名下，你就是产权人了，你直接赶走对方即可。

占俊律师

2016-08-09 11:56
房子已经是你的了，你有权向法院要求交房并赔偿违约金等经济赔偿

陈光律师

2016-08-09 11:25
发函，然后起诉，您不需要解除的所有这些约定没有实际意义，只有要求房租或延期交付违约金，可惜您没有约定延期违约金，估计是房租了。

【追问】请问合同中有关20%违约金的赔付是只针对解除合同的赔付吗？不是延期交付的违约金吗？

【回答】是的！

周雪峰律师

2016-08-09 10:55
你已经拿到房产了，房子已经是你的了，不可能再去解除合同，可以诉讼要求交房，同时主张延期交房的滞纳金。

【追问】谢谢律师的解答。补充提问一个问题：合同中同时约定甲方需在约定的交付房屋日之前迁出户口，在户口迁出和房屋交付成功的当日，乙方验收房屋完成后将尾款给甲方。请问如果交房当日，若甲方同意交房，但是故意拖延户口不迁出，乙方是否可以不给尾款，并且走诉讼途径要求其迁出户口以及相关赔偿呢？

【回答】户口问题双方是否约定滞纳金？

【追问】约定甲方自房地产交接给乙方之前，向所在派出所机构办理原户口迁出手续，若未按期迁出户口，每逾期一日按照人民币贰佰元赔偿给乙方。请问这个逾期的起始时间是不是应该就是合同约定的交房日的日期。

【回答】可以交房日期作为参照

邢伟华律师

2016-08-09 10:26