我伯父（卖方）和他人（买方）签订了房屋买卖合同书，售价200万元。 买方已付100万元已1个月。伯母坚决反对，作为共有产权人的伯母未在合同书上签字。请问该合同是否有效？ 如有效，卖方违约，违约金如何赔偿？ 如无效，卖方退回买房预付款100万元后，还需支付违约金吗？ 谢谢！

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