我在我们县城看中了一套房子，但是真个小区的房子的房产证都还没有下来。卖方业主现在想出手，出价60万。卖方(女)这边的情况是婚后个人全资买方，但现在已经离婚了，离婚协议上也没明确这套房的归属，只是他们自行协定归属女方。后面开发商搞好下来的房产证也是女方她一个人的名字。第一个问题是我是否只跟她交易就行，是否需要征得她前夫的同意。卖方现给出的交易方案是我先支付50万，做定金/交易公证，等房产证下来再和我办理过户手续。第二个问题是定金/交易公证是否有效，是否受法律保护，没有房产证能做定金公证吗？

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