我有一套在建的电梯房，（棚户区改造房）私下卖给朋友且签订协议每平方3000元，共136平方,而交房子时候，没有此房只有140多或136以下的，按规定我只能住100平方以内的，超出部分按市场价算，而我朋友非要我出超出的36平方的钱，他想要140多平方的。并且按每个平方3000元计算，请问我的合同有效吗？36个平方是他出钱还是我出钱？

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