老张想买老李的房子，该房屋有180平米，愿意以100万转让给老张，但是，老李当时卖这套房子时时按揭贷款的，至今仍欠房款40万，房产证已抵押给银行，现在老李想要老张先付40万，让他还清银行欠款，把房产证拿出来，再一起去办理相关手续，履行义务。假如老张想请你帮他处理这件事，请问你如何做既能防范老张的风险，又能让老李愿意出售该房产。

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