我和妻子于一年前离婚，协议书上约定我把还在按揭的房子给了她，（但是房主还是我），同时约定婚前和婚后各自的债权债务各自承担。现在她和别人私自写了这套房屋的买卖合同是否有效，她欠下的债务是否能用这套房子来还，（目前我这套房子市值35万，银行按揭还有20万）

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