朋友有一套未过5年的经济适用房，现在还没有办理房产证，之前准备卖了房子，私下跟买方签订了买卖协议，有第三方见证，（买方全款未付齐，只付了5万保证金）现在种种原因，朋友不想卖掉这个房子了，但是买方要求按合同赔偿违约金，请问下他们之间签订的协议是否具有法律效益，朋友是否要赔偿违约金

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