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最近想买一套二手房，请问房屋买卖合同注意事项有哪些？

其他 2010-03-05 15:00 人浏览

共1位律师解答

　　房屋买卖合同注意事项：　　1、防御不平等条约　　标准格式的购房合同文本并非不能增删、也不能更改。消费者在签购房合同时有权利仔细琢磨合同的条款细节，对其中不满意处提出改动要求。同时，购房者还应注意格式合同中的空白待填处，要懂得把许多保障自己权益的细节填上，并规定达不到条件应承担的后果。　　根据《商品房买卖合同》格式文本，下面将合同中可能出现“不公平条款”之处一一列出，对照此程序，消费者见招拆招，便可做到明明白白签约。　　(1)验明发展商正身　　购房者可从以下六方面查验出卖人的主体资格。　　★开发单位、销售单位、所有权人是否一致。　　★卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。　　★前期工程和后期工程是否都具备预售资格。　　★总公司与分公司都拥有合法销售权。　　★房屋中介代理是否具有正式委托的文件。　　★合同签约人是否具备签字资格。　　◎防御招式　　消费者在签订商品房买卖合同时，首先要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。其次，要签订规范的商品房买卖合同，最好请律师代理或介入。　　(2)列明商品房情况　　“买受人所购商品房的基本情况”是标准合同第三条的内容，消费者应留心其中填空处所填的条款，其中特别注意列明自然层数和层高几米。此外，新版合同中提出“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》”，业主还可就物业管理方面的具体问题与发展商协商，保证买家入住的前期物业管理。　　◎防御招式　　有法律界人士指出，对于预售商品房，许多开发商尚未确定物业管理公司及相应的维修、管理标准，就让消费者在没有见到任何书面材料的情况下，在签约时接受有关物业管理事宜及费用的条款，这显然是不符合法律原则的。建议另设条款约定物业管理的费用标准。　　(3)房屋面积计价方式　　房屋的合同价款一般按实际建筑面积或使用面积计算，但在有些商品房买卖合同中却有这样的条款：“若因设计原因造成房屋面积增加3%或减少3%，合同价款不变。” 　　◎防御招式　　合同中应列明面积出现变化时，楼价的变更及退房的条件。　　(4)违约责任的约定　　◎防御招式　　根据相关规定，当格式合同出现不公平、不合理的内容时可被视为无效。因此，购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。　　(5)交付期限　　★交房日期条款因建设资金不足而延期交房是常有的事，开发商为逃避自己的责任，常常在交房上大做文章：一是只注明竣工日期，没有交付使用日期;二是交房日期极其含糊;三是既没有竣工日期，也没有交房日期。　　◎防御招式　　对此，购房者在签订购房合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“×年×月×日”，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。　　★交付条件的确定合同中列出“经验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格”三种交楼条件供买卖双方选择，大部分发展商会选择最简单的“验收合格”作为交楼条件。　　◎防御招式　　为保护自己的权益，买家还可提出列明收楼时要求发展商出具几项主要的证明：如质检站出具的《建筑工程质量认定书》;规划局出具的《建设工程规划验收合格证》;消防局出具的《消防验收合格意见书》;以及小区内使用永久水电的有关证明等。发展商未取得竣工验收合格证明的，或者拿出自行聘请“××研究所”、“××机构”出具的验收证明，购房者可拒绝收楼。　　(6)关于装饰、设备标准、基础设施和公共配套的承诺　　现在有不少房地产纠纷都是由于货不对板而引起的。　　◎防御招式　　★把交楼标准详细写进合同。双方应在合同中用明确的条款来加以规范和界定交楼的标准，如赠送装修、家电、橱柜等的，应注明赠送的品牌和数量或加“不能低于样板房的标准”的字样，避免使用某些开发商在售楼广告中所用的高档、豪华、进口等词语。　　★将规划写进合同。如游泳池和会所不得向外营业、泳池的面积等都应订得清清楚楚，尤其是要求发展商不得主动提出要求把原规划的花园改变用途。　　★其他承诺的配套如学校等也应列明。　　(7)关于产权登记　　取得房产证是买家最关注的焦点。◎防御招式在签订合同时，建议买家勿接受发展商“若不能在规定时间内办理房产证，不退房，只支付××违约金”的类似约定;最好在合同中约定，如因开发商的原因造成购房者不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，购房者有权提出退房，开发商应在双方约定的期限内退还房款，并赔偿经济损失。　　★保修责任　　应注明“保修期限不能少于法律规定的期限”。　　2、留神合同附件　　合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。同时，不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒得读。　　实际上，根据《合同法》规定，若合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此，建议买家签合同附件时最好慎之又慎。　　以下是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。　　(1)在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后×日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：详见补充协议”，但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的约定。　　◎专家意见　　依据新合同的约定，买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书的时间，如果出卖人未能及时办证的，买受人有权选择退房，由出卖人退还房款，并按已付房款支付一定比例的违约金，或者不退房，取得违约金。　　(2)在合同附件中约定“商品房交付时，如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差时，买受人同意接受交付时的实际面积。”“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方米，该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的面积为准，误差部分按每平方米×人民币元多退少补。” 　　◎专家意见　　花园面积能否出售，目前法律未有明确规定，但这部分面积属于全体业主共有产权部分，买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权，这一点买受者一定要注意。　　(3)“如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积(套内面积+分摊面积)、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理：　　★建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。　　★建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。　　★建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。”

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2010-03-05 15:00

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