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预告登记排除妨碍一年前我的亲戚在一开发商处购买了一套商品房签订了“商品房预售合同”，支付了全部房款并且进行了“预告登记”。但是现在发现此房又被开发商卖给了另外的张某，并且张某已经装修入住，(张某仅是与开发商私下签订了一份买卖合同）。经过与律师商议我们将现在的住户张某告上法庭要求张某腾出房屋排除妨碍。可是法官认为，我们的请求理由不当，要我们向开发商主张交付房屋的权利，而没有理由用“预告登记”对抗现在的张某。我们现在和法官的认识分歧很大，以然坚持自己的观点。请求大家给以分析，或者指出我们案由的不妥之处，谢谢。欢迎大家参与讨论，仁者见仁智者见智啊。我们的原则是要房子不要赔偿，要求张某返还房屋。

其他 2010-03-14 00:14 人浏览

共6位律师解答

你好！你告张某腾出房屋确实不能成立。开发商是典型的“一房两卖”，因你和张某一样均为债权人，你的合同债权与张某的合同债权平等次，并没有优先的效力；也不能以预售登记对抗张某。除非你已办理了房产登记。同时，你若诉开发商继履行合同的，交付房屋的话，也存在着风险。一旦张某办理了房产登记，你则只能诉开发商违约，要求开发商返还购房款并承担违约责任。

罗建雄律师认证

2010-03-13 22:16

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《物权法》第二十条当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以到登记机构申请预告登记。登记以后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的不发生效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

王竹飞律师认证

2010-03-13 16:21

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这是开发商的问题啊，它把一个房子与两个买住签订了两份合同，这是不合法的。而你向法院提诉张某要分清楚两点：一是时间问题，是张某先签订的合同还是你亲戚;二是开发商在签订合同时，是否存在隐满的事实，如果说张某签订的合同在前的话，你就没有主动权，如果张某签订的在后，而开发商隐满事实，这种情况责任也不在张某这方。向开发商提诉或许容易解决。

法律快车律师团队律师

2010-03-14 00:14
1、你起诉张某是可以的，但是诉请是要求其腾房是不妥的，因为你还不是该房屋的所有权人，你只是为获得房屋所有权而与开发商产生债权关系，你还不能完全处分该房屋即对该房屋享有完全的所有权，使用权，收益权。所以你不可以要求张某腾房，如果要起诉张某，可以他与开发商签订的合同无效而损害了你的利益为由（恶意串通损害第三人利益，合同无效），但是举证比较复杂； 2、最好是起诉开发商，要求其继续履行合同，同时将张某立为第三人参加诉讼，要求法院查明事实，确认合同效力。

法律快车律师团队律师

2010-03-13 23:43
预售合同是您和开发商签订的，应该起诉开发商；而如果您起诉张某，法院可以认定张某为法律上的善意第三人，保护他的利益。建议起诉开发商，做好证据收集。

王云飞律师

2010-03-13 21:09
可以直接聘请律师发函或起诉获得合法权利。

张庆文律师

2010-03-13 17:23