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二手房买卖要谨慎

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2019-03-20 22:28

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近日，清河法院审理了多起二手房买卖纠纷案件。其中有一种情形比较突出，那就是为了规避纳税，买房之后不过户，继而转手将房子卖掉。这里面隐藏着许多违法之处，而且很容易带来纠纷。

事件：买房不过户高价又转卖

今年10月份，李某从王某手中买了一套二手房，花了30万元。

李某买房子并不是为了自己居住，而是想把房子转手卖掉牟利。李某将房款给了王某，并不要求进行房屋产权过户，而是和王某公证处办理了委托书公证，约定王某委托李某代为出售其房屋并收取房款等事项。这样一来，李某就少交了几千块钱的费用。

11月20日，李某以王某代理人的身份与钱某签订购房协议，将房屋出售给钱某，售价35万元，钱某交了10000元定金，又向房屋中介支付了6000元中介费。后来，钱某从朋友处得知该处房屋的价格原来只有30万元，就要求该合同无效，并要求李某退还定金以及赔偿其中介费。李某自然不同意，11月25日，钱某将李某告上清河法院。

说法：规避纳税委托书无效

我国《民法通则》第五十八条第一款规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。该条第二款规定“无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。”王某向李某出具委托书，委托李某办理房屋买卖相关事宜并非双方当事人的真实意思表示。因为，对于王某而言，他将房屋出售给李某，收取了李某的钱款，办理了交接手续，没有道理还要再委托李某代理其出售房屋及收取房款等。

对于李某而言，他支付房款从王某处购得房屋后，应当要求王某协助办理房屋产权过户手续以获得涉案房屋的所有权，但他与王某签订委托书，以受委托人的身份去处分自己出资购买的的房屋，显然与情理不符。因此可以认定王某与李某签订的委托书并非双方当事人的真实意思表示，实际系行委托名义，在王某与李某之间不完成过户手续，达到李某再次出售房屋时可以避免两次纳税的结果。王某与李某签订委托书的行为系以合法形式掩盖非法目的，当属无效的民事行为。

由于这个委托书是无效的，那么钱某和李某签订的购房合同自然是无效的，由此钱某的损失都应由李某承担。12月23日，清河法院一审判决李某退还定金，并赔偿钱某6000元。

现在的二手房买卖市场中，真正的购房者往往信赖经公证的委托书而签订房屋买卖合同，但在合同履行过程中发生争议时，往往因为难以找到承担责任的相对人，从而在维权方面出现问题。因此，笔者提醒大家，在二手房交易市场中，遇到类似房屋买卖的情况，应保持高度谨慎，在没有与真房主取得联系，未核实清楚真实情况之前，慎重决定是否与房主的代理人签订合同。

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