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石景山法院调研“城中村”拆迁案审理的难点

法律快车官方整理

2019-11-03 07:22

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　　2009年，石景山区拆迁面积近300万平方米,涉拆迁居民近2万户,拆迁工程创历史最高。该区老古城、五里坨、刘娘府、西黄村四个“城中村”地区作为区域经济发展和保障性住房建设用地进行拆迁。为保障拆迁工作平稳进行，维护“城中村”拆迁居民的合法权益，石景山区法院对09年受理的36件涉“城中村”拆迁案件调研分析,发现涉“城中村”拆迁案件审理中存在五个难点问题：

　　一是房屋权属认定难。

　　“城中村”地区实行农村集体土地所有制，没有纳入城市房屋产权登记范围，尤其农村宅基地审批部门历经数次变更，更加大了房屋权属认定的难度。在涉“城中村”拆迁案件中，当事人提供的作为房屋权属证据的材料往往是七、八十年代，甚至是五十年代的老地契或生产大队建房审批手续，即使是近期农委、规划委的审批手续，建房审批手续往往也不齐全。加之一些历史遗留的房屋存在着产权争议或产权不明的情况，有的经过多次继承、分户、翻建等，当事人难以提供有效的产权证明，造成房屋权属认定的困难，为案件审理增加了难度。

　　二是违章建筑及违法建设现象比较严重。

　　“城中村”居民受利益驱动，私自建设了许多无证房屋，用来出租或作为商业用房进行经营。由于部分违章建筑位于“城中村”繁华地带，“住改商”后此类经营收入成为部分“城中村”居民家庭的重要经济来源。而依照法律规定，对违章建筑不予拆迁补偿。因此，此类案件的审理具有导向性作用，如不能稳妥处理，可能引发群体性事件。

　　三是“城中村”拆迁案件调解难。

　　一方面，随着房地产市场价格的不断上扬和“最牛钉子户”等新闻报道的负面影响，“城中村”居民对拆迁安置补偿的期望值增大，且相互间存在攀比心理，形成“拖得时间越长、获得补偿越高”的错误认识。另一方面，部分“城中村”居民生活水平确实较低，房屋拆迁补偿资金不足以让部分低收入居民购买商品房，而其购买安置房时对于超出补偿安置面积的部分经济负担过重，容易造成其对拆迁工作的强烈抵触情绪，不愿意接受法院调解。

　　四是恶意诉讼时有发生。

　　恶意诉讼在拆迁准备阶段居多，受拆迁补偿较高利益影响，部分“城中村”居民由于种种原因对涉案房屋没有产权，但又想获得相应的拆迁补偿，于是便以分家析产、物权确认等为由起诉到法院，企图通过生效的法律文书确认其物权，进而达到受补偿的目的。

　　五是房屋承租人与被拆迁人、拆迁人之间的纠纷日渐凸显。

　　在审理拆迁房屋涉租赁关系案件中发现，部分私有房屋租赁关系混乱，存在多次转租及实际居住人与承租人不一致的情况，而承租人、居住人均要求获得拆迁补偿。另外，承租人拆迁补偿标准难以确定。由于目前法律、法规中没有承租人拆迁补偿标准明确规定，造成部分商户承租人动辄要求数十万至上百万的停产停业补助，甚至远远高出被拆迁人所得的拆迁补偿款。如不能理顺房屋承租人与被拆迁人和拆迁人三方之间的关系，必然影响拆迁进程的顺利进行。

　　针对涉“城中村”拆迁案件的审理难点问题，该院提出五点对策和建议：

　　一是“先拆违，再拆迁”，由多部门联动协调，明晰拆迁房屋产权。

　　由于不同历史阶段的“城中村”地区宅基地建设审批手续权限归于不同部门，为严格区分违章建筑和合法翻建、扩建房屋，该院建议应由相关部门建立联动协调平台，为拆迁居民房屋产权认证提供便利，确保拆迁补偿的公正性和权威性。

　　二是提高认识，加强涉拆迁案件排查。

　　该院要求承办人员充分认识“城中村”拆迁改建工程对促进区域经济增长的重要作用，加强涉拆迁案件排查工作，做到“个案充分预案，总体全面掌握”，对涉及征地拆迁纠纷，做到快立、快审、快执，为确保拆迁工作的顺利进行提供充分的法律保障。

　　三是加强实地调研，全面了解社情民意。

　　该院受理涉“城中村”拆迁案件后，要求承办人对涉案房屋相关情况进行实地调研，全面掌握历史情况和社情民意，保护被拆迁人的合法权益。

　　四是加强法制宣传，预防群体性事件。

　　针对拆迁准备阶段，“城中村”地区居民分户、立户较多，且房屋权属纠纷大幅增加的情况，该院将进一步加强拆迁地区居民的针对性法律宣传，选取典型案件举办大型公开庭，通过“以案说法”的方式引导拆迁居民合理维权，维护区域稳定。

　　五是区分个案情况，理顺房屋所有权人、承租人、实际居住人之间的法律关系。

　　在正确适用法律的前提下，加强对各方的释法明理工作，充分利用居委会、调委会等社会资源，加大案件的调解力度，做到案结事了。

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