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二手房产权过户须知有哪些

法律快车官方整理

2020-08-12 04:36

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　　二手房产权过户登记是我们获得房屋产权的最重要一步，既可以对抗第三人，也是确认房产归属的必要程序，但是呢并不是签了二手房产权过户的文件房子就彻底属于购房者了，其中还有许多的门道呢，下面我们就来看看二手房产权过户须知有哪些。

　　一、明确二手房产权期限

　　1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　（1）居住用地70年；

　　（2）工业用地50年；

　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

　　（5）综合或者其他用地50年。

　　2、对于房屋产年年限的计算，越弄清楚对购房者越有利，关注房屋产权年限的多少是买房过程中非常重要的一件事情。因为房屋产权年限缩水会让购房者饱受伤痛和损失，一旦银行贷款年限短，每月房贷多资金压力大，再就是辛辛苦苦花大价钱买的房子却住不了多少年就要补缴土地出让金或者被政府收回

　　二、二手房产权过户须知

　　1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

　　买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

　　2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

　　二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

　　3、必须标明付款、过户时间

　　很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

　　4、必须注明二手房相关费用的交接时间

　　这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

　　5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

　　随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

　　6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

　　经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

　　7、必须学会使用补充协议

　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

　　以上就是法律快车小编整理的关于二手房产权过户须知有哪些全部内容，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的，所以要特别留意房产证上的所有人。

（责任编辑：陈墨宸）

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关联法条

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

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