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夫妻共有房产登记在一方名下,登记人擅自出售,买卖合同是否有效?

法律快车官方整理

2019-11-01 00:55

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婚后购房属于夫妻共同财产，即使登记在一方名下，仍然如此，除非双方有另外约定。这是法律的规定。
但登记在一方名下，易出现的问题是，如果该一方擅自处分房屋，则其以个人名义签定的房屋买卖合同是有效的。这是因为房屋产权登记具有公示和公信力，买方有理由相信登记人具有完全的所有权，买方没有义务核实登记人之外房屋是否还有隐性共有人，这就是为了保护市场交易安全的善意取得制度。

这个案例提示我们：
产权证握在手里，房屋并不是安全的，挂失补办很容易，一点都不影响交易；
夫妻共有房产最好还是登记在双方名下；
遇到纠纷，应当找到最策略性的处理方式，蛮干只能让自己越来越被动，本案中的刘女士，在得知房屋已被过户的情况下，最现实的措施应当是掌握丈夫房款去向，申请财产保全后起诉分割。如果处理及时，或可挽回损失。

案例:

妻子占居被丈夫出售的房屋

夫妻关系不睦的刘女士，仍居住在已被丈夫出售的房屋内。被新业主丰冠房地产公司(化名)告上法院，要求迁让及支付占居期间费用。近日，上海静安法院判令刘女士迁出该占居房，支付从2008年10月起的占居期间每月3000元房屋使用费。

1998年9月，刘女士与吴某登记结婚。2005年初，夫妻购买了本市江宁路某号房屋居住，产权登记人为吴某。2006年7月，两人因家庭纠纷产生矛盾，刘女士携房屋产权证离开该住所，并于同年10月30日起诉离婚。次日，吴某以原产权证遗失，另行补办了一本产权证。2007年3月29日，刘女士撤回离婚诉讼。同日，吴某却向法院起诉离婚，后在2008年8月下旬也撤回了诉讼。在该离婚案诉讼期间，吴某通过中介于2008年7月，与丰冠房地产公司签订涉案房屋的买卖合同，以198万元转让该房屋，后者于2008年8月中旬取得了产权证。同年9月1日，刘女士得知该房屋被出售，在与丰冠房地产公司及吴某交涉未果情况下，于同月7日入住吴某母亲于本市普陀区的房屋，后在同月下旬，又擅自回到涉案房屋内居住使用。

2009年11月，丰冠房地产公司起诉到法院称，公司于2008年8月中旬通过交易取得了涉案房屋，作为安置动拆迁对象，可房屋却一直被刘女士占用至今，侵害了公司财产所有权，要求判令刘女士迁出，支付从2008年10月起占用期间的房屋使用费(每月3000元)。

法庭上，刘女士辩称该房屋系夫妻共同财产，吴某出让该房屋未征得自己的同意，独自占有房屋转让款，认为该转让属无效转让。现吴某采取避而不见，导致自己无其他房屋居住无法迁出，也无力承担房屋使用费。

经庭审查明，刘女士曾就撤销丰冠房地产公司拥有产权证提出过行政复议，后撤回申请。刘女士入住婆婆普托区房屋后，被婆婆起诉法院判决迁出婆婆的房屋。在2008年11月，刘女士还另行向法院起诉要求确认丰冠房地产公司与吴某签订的买卖合同无效，经二审终审判决未获法院支持。在本案审理中，丰冠房地产公司为妥善解决，保证案件顺利执行，向他人租赁一处为期一年的房屋，供刘女士使用做迁出后的居住过渡房。

法院认为，刘女士对涉案房屋享有的权利，应向侵权人主张并通过合法途径解决，而不是以侵害他人的合法权利来实现。现丰冠房地产公司对涉案房屋的物权已经诉讼最终得以确认，而刘女士占用该房，导致新业主无法实现占有使用的权利，该行为已构成了侵权，遂法院作出了一审判决。

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