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限购令下买卖合同房纠纷解决办法

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2019-11-01 10:24

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　　核心内容：限购令出台后，买卖合同房带来的风险问题更是频频发生，买家付了首付款却过不了户，卖家又不愿退房款。买卖合同房衍生的各种纠纷成为目前二手房市场最普遍最迫切需要解决的问题。下面，法律快车房地产小编为你详细介绍相关的知识内容。

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　　买不了又退不了的合同房

　　“限购了，办不了过户手续;退房吧，房东又不干。这合同房真是‘买不了又退不了’。”

　　限购令刚出台的时候，很多已经买了房子的外地购房者并没有太在意，但是随着时间的推移，一些新房逐渐领到产权证，二手房市场签订的合同房开始过户，不少外地购房者到交易中心递件过户的时候，才发现自己已经被限购了。

　　范小姐是攀枝花人，去年6月份，她在成都市武侯区购买了一套合同房，去年8月份收房后，范小姐就进场装修，光装修就花了30万元。上周，房东领到了房屋产权证，于是约上范小姐一起去成都市房地产交易中心办理过户手续。然而，在办理过户手续时，范小姐却被告知：根据现行的成都限购令规定，范小姐不能出具在成都购买社保或者缴纳契税的相关证明，范小姐没有资格在成都主城区内买房。因此，这套范小姐已经投入了几十万元的房产，不能过户到她的名下。

　　“这套房子我装修好已经入住半年了，现在却买不了，如果退房的话，房东只答应退房款，等于是我的30万元装修费就完全打水漂了，肯定不得行啊!”范小姐无比郁闷地告诉记者。

　　限购令不光让买了合同房的外地人范小姐很纠结，同样是购买了合同房的成都本地人王先生也很纠结。王先生去年签下了一套合同房，但是这套房子是他们家在成都主城区的第三套房子，同样在限购范围内。王先生说：“我现在要么只能把之前的两套房子卖一套才能买这套房子，要么就只有退房，赔房东5万元的违约金。”

　　据了解，现在有不少被限购的购房者都卡在了过户环节而进退两难，用范小姐的话说，“我现在才发现买合同房真的是问题不少，限购了，买不了，也退不了!一旦退房，必然就有纠纷。”合同房是“事实婚姻”

　　“成都二手房市场上买卖合同房的现象很普遍，限购后，一旦退房，很容易产生纠纷。”

　　次新房一直都是二手房市场的宠儿，特别是一些地段好、品质好的新房，还没有拿到产权证就已经开始“交易”。不少新房领产权证都是在交房半年或一年后，等到下产权证了再购买，房价很可能又涨了一截，所以不少购房者都愿意通过签订购房协议，先约定好过户时间和房款等条款，付部分房款，然后通过公证的方式先买下看中的房产。

　　21世纪不动产成都区域总经理助理舒宁告诉记者：“根据规定，没有产权证的房子是不能交易的，但是买卖双方自愿达成购房协议，通过公证的方式约定交易房款和过户时间等条款是可以的。所以，现在的合同房现象比较普遍。”

　　富房不动产副总经理刘应忠也表示，合同房本身有一定的风险，特别是在限购令下，去年签的不少合同房都遇到了限购的现象，限购令出台前签订的合同房已经造成“事实婚姻”，一旦涉及到协商和退房，就很容易产生纠纷。“这样的现象在成都二手房市场很多，而且这样的纠纷可能还不少，该怎么解决，确实是个问题。”

　　解决问题靠买卖双方协商

　　“合同房不能买卖，必须按政策执行，要解决这一问题只能靠买卖双方自行协商。”

　　合同房买卖能不能过户?如果不能过户，购房者与房东又该如何协调可能产生的问题与纠纷?为此，记者专程走访了成都市城乡房产管理局，相关负责人表示，没有产权证的房产，不能上市流通交易。这种买卖合同房的现象，是买卖双方私下达成的协议，并没有进行过户，所以都必须按照目前的限购政策来执行。该负责人称，对于这种“事实婚姻”，解决办法更多的还是要靠买卖双方自行协商。

　　中豪律师事务所律师蒋昊站在法律的角度分析认为，因为限购政策导致买房失去买房资格而违约，这属于不可抗因素，买卖双方可以解除购房合同。“具体解除条款和赔付等问题，更多只能靠买卖双方自行协商。”

　　两条途径可解合同房问题

　　“一是协商退房，二是变更购房人姓名，但这两种方法都存在风险。”业内专家提醒购房者，过户时间距离合同签订时间越长，越容易产生纠纷。因此，购房者在购买合同房时，还应该了解清楚其所购房产的产权证下发时间。

　　某中介公司的一位权证人员告诉记者，现在不少中介为了避免纠纷，通过帮助购房者补办社保的方式，以解决外地购房者在成都购买合同房被限购的问题。

　　如何解决这种政策上无法解决的合同房“事实婚姻”问题?对此，业内人士支招称，解决办法有两种：一是协商退房，一是变更购房人姓名。但是，如果遇到买家已经将房屋进行装修的情况，协商退房就会很麻烦。“因为房东愿意退房款就不错了，肯定不会退装修费用。退房问题如果协商不好，很容易产生纠纷。”根据该业内人士的说法，买家被限购了，可以用没有被限购的朋友的名字来过户该房，再把该房公证给自己。

　　但是，对于第二种解决办法，某公司权证部负责人一语中的地指出了其可能带来的弊端：“这种办法有风险，即便是公证给自己了，但是过户后的产权证毕竟还是别人的名字。”该人士建议称，在购买合同房时，购房者应该考虑成熟了才决定要不要冒这一风险。如果确定愿意赌上一赌去买合同房，除了要在购房协议中约定好过户时间、购房总金额等条款外，对于不可抗力因素导致的后果，也要约定解决办法，如何赔付等。

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