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有关房产纠纷的处理方法

法律快车官方整理
2019-11-02 10:46
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　　本文介绍房产纠纷的概念、内容、仲裁诉讼的程序、处理办法等。房产纠纷时关于房屋和土地所有权、使用权等方面的争议，现在房价的高涨与房产政策的调控，让房产纠纷频繁出现，现在这些纠纷可以找到相应的处理办法。

　　房产纠纷的概念

　　房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。

　　房产纠纷的分类

　　分析目前产生的大量房地产纠纷，主要分以下几类：

　　一是房屋产权纠纷。主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。

　　二是房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。

　　三是房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，权利人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。

　　四是房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。

　　五是房屋抵押、典当纠纷。

　　六是房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。

　　七是房屋拆迁纠纷。

　　房产纠纷的处理办法

　　按照有关法律和政策规定，发生房地产纠纷后可区别不同情况，通过下列途径解决：

　　第一，凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

　　第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

　　第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。

　　第四，单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。[page]

　　第五，因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。

　　第六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉。

　　房产纠纷仲裁受理范围

　　房地产仲裁的范围包括以下几个方面：

　　1.房屋买卖争议，包括房产买卖合同、价格、优先购买权等;

　　2.房屋所有权争议，包括所有权归属、份额、变更、析产、交换等;

　　3.房屋使用权争议，包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议;

　　4.他项权利与相邻关系，包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务关系;

　　5.房屋修缮的争议，包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定、各项工程费用的承担等。

　　根据我国《仲裁法》的规定，下列纠纷不能仲裁：

　　1.人民法院已经受理或者审理办结的房地产纠纷;

　　2.涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷;

　　3.涉及落实政策问题的房地产纠纷;

　　4.依法应当由行政机关公证后发生争议的房地产纠纷;

　　5.经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷;

　　6.机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷;

　　7.驻军内部的房屋纠纷。

　　仲裁VS诉讼

　　1.自主选择解决纠纷的机构。如果当事人选择仲裁方式解决现在或将来可能发生的合同纠纷，可约定由国内任一仲裁机构仲裁，可不受法院诉讼管辖的限制。

　　2.自主选择裁决纠纷的“法官”。当事人向仲裁机构申请仲裁时，可在仲裁员名册中自主选择自己信任的仲裁员来审理和裁决纠纷。办理仲裁案件的仲裁员都是具有深厚专业知识的专家学者，他们往往超脱于部门、地方的利益，往往更能公正地进行裁决。仲裁不公开进行，保密性强，仲裁员根据当事人的愿望进行调解，更容易成功。

　　3.充分尊重当事人的保密要求。仲裁不公开进行，纠纷的当事人、争议内容、证据材料、裁决结果均依法不得向外披露，有利于维护当事人的商业信誉和商业秘密。

　　4.快捷、经济地解决纠纷。仲裁实行一裁终局制，及时解决纠纷。而法律诉讼方式往往经过一审、二审、再审，容易使纠纷久拖不决，耗费大量的时间和金钱。[page]

　　5.仲裁裁决具有法律效力。仲裁裁决与法院判决具有同等法律效力。如果一方当事人不履行裁决的，另一方当事人可凭仲裁裁决向法院申请强制执行，仲裁裁决亦可作为办理产权证件的依据。

　　小贴士 仲裁流程

　　前提：

　　双方当事人事先在合同中订有仲裁条款或者事后达成书面的仲裁协议。

　　流程：

　　第一步——由申请人填写一份仲裁申请书，主要写明仲裁请求和所依据的事实理由。证据和证据来源、证人姓名和住所。

　　第二步——双方提交相关的证据。

　　第三步——除当事人双方另有约定外，案件争议标的在20万元以下的案件，适用简易程序，由双方共同选定或者委托仲裁委主任指定一名仲裁员独任审理;案件争议标的在20万元以上的由双方各自选定一名仲裁员，第三名仲裁员(首席仲裁员)由双方共同选定或委托仲裁委主任指定，三人组成仲裁庭开庭审理案件，经评议后作出裁决。

　　仲裁裁决自作出之日起发生法律效力。一方当事人不自觉履行仲裁裁决的，另一方当事人可以向被执行人的财产所在地或住所地的人民法院申请强制执行。

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