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业主返价购房者应如何减少损失

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2019-11-02 22:12

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　　核心内容：二手房的良好成交，使得业主返价已经成为当前市场的一个热点现象，业主反价，不仅给买家、中介带来了交易上的麻烦，违约也造成了赔偿、佣金追讨等各种的矛盾纠纷。专家提醒，部分业主甚至会找出各种损招，反价违了约还不用赔偿，买家们一定要提前做好防范。下面，法律快车房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。

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　　应对招数

　　签约前

　　由于在签约之前，业主有随意反价的机会和权力，所以要对反价约束，只能尽快与业主签订合约，并下定金，增加业主的违约成本最有效。当然，在签约之前也可采用一些实际的措施，减少对业主反价情绪的助涨。

　　1.不要随意给定金

　　当买家看中了一套单位，中介往往会催买家下定金，如果买家早早下定，业主往往会认为房子受欢迎而立即反价。

　　2.多个买家追价，就不必参与竞争了

　　如果喜欢的房子中介说有两个以上的买家一起追价买房，就要慎重考虑要不要参与其中了，毕竟二手楼的选择很多，不时还会有笋盘出现，没必要死盯着一套单位。

　　3.多找几家中介问价

　　有的房子不一定是业主随意反价，有可能是中介叫高了价，买家可多去几家中介询问，因为同一套单位也会在多家中介公司放盘，经过比较后可以选定房价最低的一家进行交易。

　　签约后

　　签约之后，业主如果找到另外一个出价更高的买家，那违约的可能性也会很大，所以阻止违约的方法就是增加违约成本。另外，业主也会为反价违约寻找各种招数，逼迫买家最终答应或者没有选择的情况下解约，买家也要打醒十二分精神。

　　1.增加定金数额，约定高违约金。

　　张茂荣律师称，根据《合同法》规定，定金最高不能超过房产交易价的20%，所以可以尽量提高定金到房价的20%，那么只有另外买家提价20%购买业主才能有利可图，这种可能性很小。如果定金不多，也可以约定较高的违约金数额，虽然《合同法》没有规定违约金的上限，不过最好不要超过房价的30%，太多的话法院一般不予支持。

　　2.留下业主不想履约的书面证明，否则买家应继续履行合同。

　　有些业主反价想违约，就会给买家打电话或口头声明说不想卖了，而买家也会疏忽继续履行合同约定的程序，例如交首期款等，一旦超过约定时限，业主就会反咬一口说买家违约。所以张茂荣律师建议，在业主说不卖时，要留下业主书面声明，明确不再履约。业主不愿意给，那买家还是如期履行自己义务，一旦业主到期不履行，买家则可以催告，催告下业主还是不履行，就可以追究其违约责任。

　　3.预防业主以各种“正当”理由、途径逼迫买家就范。

　　张茂荣说，业主反价想违约，通常也会寻找一些损招，例如：A业主会跟买家说签了阴阳合同违法，并要求以实际成交价成交，增加的税费由买方承担;B业主以房子的租客有优先购买权，或是自己虚拟债权债务关系查封房屋，或是提出有共有权人并不同意;C业主有可能直接找到另一个出高价的买家迅速过户，一走了之。

　　张茂荣建议，遇到上述第一种情况，尽量不要签阴阳合同，如果已经签订，就应补充约定“原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”。

　　遇到第二种情况，则可以在合同中分别约定“卖方保证租客放弃优先购买权，如租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约”、“本合同履行过程中，如因卖方债权人主张权利查封了该物业导致交易无法进行，视为卖方违约”、“卖方保证共有人同意本合同内容，如共有人提出异议导致本交易无法进行视为卖方违约”。至于第三种情况，最好的解决办法就是把业主红本监管在中介，那么就算业主挂失补登记也要6个月的时间。

　　记者见地：当局者迷专家清劝业主见好就收

　　现在深圳二手市场成交火爆，多个买家争抢一套房源的现象又再重现，业主反价行为也日渐盛行。确实，经过2008年的洗礼，二手房价相对高峰时期也有两三成的回落，现在市场好了不趁机涨点价怎么对得起自己呢?特别是对于一些投资客而言，首期已经跌破，涨点价起码卖房也还能收点钱回来，何乐而不为。另一方面，买家的追涨态势也让业主反价的信心更足，部分业主更出现了像开发商一样的惜售行为———干脆不卖了，放着等着价格自然上涨，就像自己的房子是股票中的绩优股一样，不怕它不会涨。

　　听中介反映，这种反价虽然没有2007年那么猛，一反是几万十几万元，一般业主都是试探性地涨一点，看买家是否能接受。当然，也有一些业主反价幅度不大，但反价的频率很高，上午报价还是100万元，下午，甚至一两个小时后就会提价一两万元，让买家无所适从。难道现在业主反价就这么强势，难道他们就不担心房子卖出不出了?依托在市场成交旺盛阶段，这种强势确实有强有力的支撑，但问题是，这种旺市又能够持续多久?另外，卖房子也不是像卖大白菜那样价格便宜翻番也会有人来买，在经济形势不明朗的情况下，购房者更多会看购房的成本以及未来的供款能力。这些都需要业主反价时重点考虑，毕竟反价后的价格并不是市场价，能卖出去的才是真正的市场价。[page]

　　当局者迷，也许看看一二手市场的整体现状可能会有所启发：从一手房看，开发商普遍不看好下半年的经济走势，并制定了在上半年赶紧出货的策略，价格也走平价实惠路线。至于二手房，各家中介老总的看法也相当一致：目前这波刚性需求，估计到5、6月份就会消化完，而后续的消费力受到经济调整的影响很难跟上，所以下半年成交走势并不乐观，这从各大中介并没有乘势扩大规模就可见一斑。无论是开发商还是中介，都在2007年高峰期上了沉痛的一课，两年快过去了，他们已经吸取了教训，对待旺市也更为冷静和理性。作为二手业主，难道之前的阵痛经历已经抛诸脑后了?业主需要理性看到市场的现状与走势，并做到理性反价。

　　业主一天一个价，买家不用太执着

　　深圳目前二手市场成交旺盛，3月份就达到了1.1万套的高峰，远远超过2007年3月的7183套，这就让许多业主看到了涨价的希望和信心。据美联物业罗湖区总监袁新有介绍，虽然市场成交较旺，但业主反价并没有像2007年时一个星期就涨10%那么“离谱”，价格是从2009年1月开始才缓缓上涨，到了3月份增长较快，累计平均涨幅10%-15%.

　　不过这样的反价已让中介很痛苦，毕竟找到一个有诚意的买家并不容易。一旦遇到业主反价，买家不能接受时谈判就很快陷入僵局，中介人员也就被迫要找多几个买家以作后备。而对于买家来说，业主的连番反价很难接受，甚至有点愤怒。刘小姐前两天想买一个京基东方华都的一房，业主当时报价是51万元，但第二天就涨到了52万元，刘小姐也同意了，但第三天业主又改口为53万元，这样一天一个价实在让她感到难受。

　　为了防止业主提价尽快成交，中介抛出了垫付定金、减少佣金的措施，买家为求心头好也会无奈追价购买，但业主看到看房客众多，反价依然是毫不犹豫的举动。

　　案例回顾：

　　案例1

　　怕反价中介垫定金，险些被迫成买家

　　“快借我两万元吧!”2月中旬，中介经纪人朱先生紧张地向同事求助，接着他又打电话跟领导提出了相同的请求。同事、领导都觉得非常奇怪，为什么朱先生会这样急需钱周转，难道是借了高利贷还是赌钱赌输了要还钱?

　　仔细询问后才知道，原来朱先生在2月初替一买家垫了2万元定金买下房子，而买家忽然决定不买了，为了不违约，朱先生无奈之下只能凑钱自己买下。回忆起买下房子当初，他也责怪自己太不小心了。“当时我看到和平广场一套84平方米的三房，只要83万元，单价只要9000多元/平方米，这相对于市价在1万元/平方米以上划算很多。而买家是一个在我手上成交很多房产的投资客，当时他在外地，电话联系后他觉得可以买下，只不过要我先把定金垫一下。”一方面已得到买家的口头肯定，另一方面朱先生也考虑到防止业主反价的可能，他赶紧下定金2万元把房子确定下来，并让业主单方签了合同，只要等待买家回来后再签字就可完成交易。

　　但让他意外的是，签完合同过了两天，买家竟然打电话过来说不要了，这可让朱先生炸了锅。明明是口头上说好了，且又是这么多年的合作伙伴，怎么能说不要就不要呢?不过买家坚持，朱先生也无可奈何。他只能四处借钱筹首期款买下房子，才能保证当初的2万元定金不被没收。幸运的是，在买家回来后，经过朱先生的再三劝说，那位买家终于愿意买下房子，他才逃脱了成为“买家”的厄运。

　　案例2

　　业主反价，买家没经验倒成了违约方

　　3月28日，是买家何小姐要过来交首期款的日子，她却没来。中介觉得非常奇怪，因为之前一直有提醒她，她也说就会来交钱。更奇怪的是，第二天，之前说要反价不卖了的业主却来了，问买家是否没交首期，认定买家已违约就要没收定金。这到底是怎么回事?

　　话说3月初，何小姐通过中介买下了洪湖花园一套80多平方米、总价65万元的房子。当时给了定金2万元放在中介监管，而合同约定是要在3月28日交首期款。签完合同后，业主就给电话何小姐，说他要反价不卖了，何小姐就一直以为是业主违约了，要赔双倍定金。

　　“到了22日我们催何小姐记得在28日前过来交首期款时，何小姐的态度并不配合，只是说第二天就会过来。结果到了第二天她还是没来，打电话过去催她又说第二天会过来。”中介人员秦小姐对此仍记忆犹新，她说何小姐听了业主口头说了不卖，而他们又在催促她交首期款，她就以为中介在欺骗她，所以不配合。结果到了28日，何小姐还是没有过来，第二天业主就过来表示要没收定金。随后中介就发函给何小姐表示她已违约时，她才紧张地来到地铺询问具体情况，但为时已晚。经过业主、中介以及何小姐三方协商，最终的2万元就平分为三块，其中两块补偿给业主以及中介佣金，自己仅拿回6000多元。

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