法律知识

购房时我们如何应对延期交房

法律快车官方整理

2019-11-01 17:58

人浏览

正文：
购房时我们如何应对延期交房

购房者如何应对延期交房的情况，如何在购房过程中避免延期交房引起的纠纷侵害自身利益呢，我们请律师为购房者支招：
　　
　　１、商品房延期交房，开发商应该担负什么样的责任？有没有相关的法律法规条款具体规定？
　　
　　吴建峰律师：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。
　　
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。
　　
　　２、对于延期交房，购房人在购房时是不能预见的。从法律的角度上讲，购房人在前期应从哪些方面进行规避？
　　
　　吴建峰律师：在购房过程中，济南市房管局统一印制的《商品房买卖合同》，该合同约定了房屋交付期限和予以延期交付的特殊原因。“出卖人预期交房的违约责任”格式条款作如下约定：
　　
　　（１）逾期不超过＿＿＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行。
　　
　　（２）逾期不超过＿＿＿＿＿日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿＿＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受人交付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金。”可以保证购房者的权益。
　　
　　３、万分之一的补偿办法是按照什么规定的？
　　
　　山东豪才律师事务所于德华律师答复：违约金是可以约定的，具体没有法律规定万分之一这个说法，但违约金是有限制的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
　　
　　在合同签署过程中，济南市大部分开发商均以上述第１款作为逾期交房承担违约责任的约定条款，并在合同谈判之前，在上述空格处填写了相关数字，例如，逾期期限通常为６０～９０天，合同继续履行的违约数额为万分之一，解除合同的违约赔偿为购房者累计付款的１％～２％等等。而且，开发商一般拒绝购房者对以上事先填好的数字作补充修改。如购房者接受上述条款，并签署该合同，则今后一旦产生逾期交房纠纷，上述合同条款既成为最终解决纠纷，认定双方当事人违约责任的唯一依据。
　　
　　４、如果合同本身没有规定延期交房的补偿，购房者是否可以根据相关法律条款要求补偿？
　　
　　山东豪才律师事务所于德华律师答复：《商品房买卖合同》是一种经济合同，按照我国《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。合同一旦签订，双方就应完全履行，包括应信守诚实信用的原则，合同的一方当事人无论遇到多大困难，除不可抗力外都必须完全履行，否则就应承担违约责任。
　　
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
　　
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　
　　５、一旦出现延期交房风波，当事的各方应本着什么样的原则，才可能使纠纷尽早得到解决？
　　
　　吴建峰律师：我建议如果决定购买商品房，最好选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务。签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。我不赞成购房者采取一些非正常手段，维权的前提应是合法，这样才能更好地推动问题的解决。

购房时我们如何应对延期交房

声明：该内容系作者根据法律法规、政府官网以及互联网相关内容整合，如有侵权或者错误内容请【联系】平台删除。

关联法条

《中华人民共和国合同法》第九十四条

《商品房销售管理办法》第三十条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

拓展阅读

年普法人次15亿+

热

延期交房如何维权?

浏览

热