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如何防范二手房买卖中出现违约情况?

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2019-11-19 23:13

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稿件来源：上海法治报 2010年6月22日 B05：专家坐堂

谨慎签约还需适当履行买卖二手房切莫稀里糊涂违约
【案例一】

自设履行顺序“想”成违约

2009年7月4日，许先生以125万元的总价购买武女士名下一套房屋，双方约定首付款28万元，银行贷款85万元，剩余12万元尾款于交房当日支付。为确保买卖顺利进行，双方对支付房款、交接房屋、办理过户等作了具体约定，并约定违约金按总房价的20％计算。签约后，许先生支付了首期房款。

同年8月8日，双方进行房屋交接，武女士将房屋钥匙交给许先生。 8月25日，经担保公司转按揭，85万元银行贷款到达武女士账户。同日，武女士结清本人银行贷款。8月31日，武女士要求许先生付清余款，许先生则提出于9月5日办理过户并支付尾款，武女士当即表示拒绝。之后又多次协商，但双方始终未能就先支付尾款还是先办理过户取得一致。

9月21日，武女士向法院起诉，要求许先生支付12万元尾款和25万元违约金，许先生则于29日另行起诉，要求武女士协助办理过户手续并支付违约金25万元。许先生认为，按照合同履行的顺序，应该是先办理过户，后交接房屋，再支付尾款。武女士虽提前交付房屋，但尚未办理过户手续，自己理所当然有权拒绝支付尾款。

法院审理后作出判决，先由许先生向武女士支付12万元购房款，再由武女士协助许先生办理房屋产权过户，许先生另须支付武女士逾期付款违约金2万元。许先生的诉请法庭依法予以驳回。

【法官说法】

联系双方在合同中的约定和实际履行情况来看，由于在产权过户前交接房屋并不违反合同，双方也未约定产权过户是支付尾款的前提条件，因此，许先生先过户再付款的主张缺乏合同依据。根据合同约定，武女士交付房屋的义务与许先生支付尾款的义务相对应，因此，在武女士已经交房的情况下，许先生未按照约定支付尾款，应当承担相应的违约责任。可以说，许先生是吃了 “想当然”的亏。由于双方约定的违约金明显过高，法院依据公平和诚实信用原则作了调整。

【案例二】

银行放款前提“逼”出违约

李林与杜萍是一对小夫妻。2009年4月，经中介公司介绍，小两口看中了赵女士的一套住房，双方约定以总价103.5万元交易，其中首付款41万元， 4月26日前支付；第二期房款60.5万元向银行贷款，6月20日前支付；尾款2万元6月30日前支付。同时约定，交房前赵女士须迁出房屋内的所有户口。

4月25日，李林和杜萍按约向赵女士支付了41万元首付款。次日，夫妻俩以买受房屋作抵押，与银行签订了抵押借款合同。很快，银行批准了贷款。 5月10日，双方一起办理了产权过户手续。 5月31日，房屋产权登记至李林、杜萍名下，夫妻俩同时完成了抵押登记。

然而银行迟迟没有放贷。同年6月，李林夫妇告诉赵女士，贷款银行以迁空户口为放贷条件，要求赵女士先将户口迁出。赵女士当即予以拒绝。 8月16日，赵女士向李林夫妇发出催款通知，要求在8月21日前支付剩余房款。李林夫妇随即回函，重申银行放款条件并再次要求赵女士先迁移户口。 10月20日，李林夫妇将赵女士告上法庭，要求赵女士协助银行放贷并交付房屋。

赵女向法庭辩称，自己出售房屋是为了换房居住，由于原告迟延支付房款，交涉期间房价迅速上涨，造成自己无法以原定价格购买预定的房屋，自己出售房屋的目的已无法实现，因此，反诉要求解除房屋买卖合同，将产权恢复登记至自己名下。

诉讼中，李林夫妇愿意另行筹款支付剩余房款，赵女士则愿意在恢复产权后，返还收取的房款并补偿8万元。法院最终判决双方合同解除，产权恢复登记至赵女士名下；赵女士应将41万元房款返还李林、杜萍，并补偿他们8万元。

【法官说法】

本案纠纷可以说是被贷款银行的放款条件 “逼”出来的。但银行放款的前提条件不是房屋买卖合同的条款，对赵女士并无约束力。根据房屋买卖合同，李林夫妇支付第二期房款在先，赵女士迁移户口在后，李林夫妇要求先迁户口再付房款的主张，没有合同依据和法律依据。由于按约支付第二期房款是李林夫妇的主要债务，夫妇俩在放款遇阻并经对方催告后仍未在合理期限内履行义务，赵女士依法可以解除合同。因此，法庭支持赵女士的反诉请求。

【案例三】

迟延出具收据“讨”来违约

2009年4月，经中介公司介绍，郭小姐以128万元购买黄先生名下一套住房，双方约定，首付款28万元分别于4月18日前支付10万元、 8月30日前支付18万元，其余100万元以贷款方式支付； 9月7日前办理转让过户手续。双方另约定，以总房价的万分之三按日计算逾期付款和逾期交房的违约金。

签约后，郭小姐支付了第一笔房款10万元，黄先生于4月20日出具了收据。 8月25日，第二笔18万元房款汇入黄先生银行卡，但黄先生没有及时出具收据。急于申请贷款的郭小姐于28日、 29日连着两次发函催告，黄先生于8月31日出具了收据。

9月7日，黄先生按照合同约定去交易中心办理过户手续，但是，还没办妥贷款手续的郭小姐没有到场。了解情况后，黄先生当即致函郭小姐，称郭小姐已经违约，应当承担相应责任。

9月8日，办完贷款手续的郭小姐具函通知黄先生， 9月9日办理过户手续，但黄先生没去。郭小姐随即通知黄先生改到11日，但到了11日，郭小姐等到的却是黄先生解除合同的通知书。

9月14日，郭小姐向法院起诉，要求黄先生配合办理过户手续，交付房屋并按合同约定承担违约责任。黄先生则认为，自己按照合同约定的日期前去办理过户手续，但原告没有到场，因此自己有权单方面解除合同。至于收据问题，因为合同约定第二笔房款在8月30日前支付，自己31日出具收据并不违约，因此不同意原告的诉讼请求。

法院审理后作出判决，被告应将涉讼房屋产权过户至原告名下，将房屋交付原告，并按合同约定支付逾期交房违约金，原告应向被告支付剩余房款100万元。

【法官说法】

本案从表面上看，是由于原告未能及时办妥贷款手续，致使在约定的时间内无法交易过户。但房屋出售方的首付款证明是贷款审批的必要材料，贷款审批又需要一定的时间，原告8月25日就已全部付清首期房款，被告却延至第六日才向原告出具收款证明，其疏于履行合同附随义务的责任显而易见。因此，被告无权单方面解除合同，以此为由拒绝履行已构成违约，应当承担继续履行合同并支付迟延履行违约金的违约责任。可以说，本案中被告违约是自己 “讨”来的。[page]

法治报记者谢东旭

通讯员章伟聪

专家提醒

多留时间留余地诚实信用要记劳

针对房屋买卖交易活动中容易引发纠纷事项，买卖双方应注意以下几个方面：

首先，对于办理贷款等并非当事人自身可以独立解决的事项，在签订合同时应该适当多预留一些时间，作为出现意外情况的缓冲。目前各商业银行审批发放贷款的流程、条件、时间等有所不同，在某一家商业银行不能获得贷款的，如果预留多一些时间，仍可向其他银行寻求贷款而不至于没有补救的时间。

其次，磋商合同条款时，对重要的合同义务除了约定履行期限和违约金、解除合同的条件之外，尽可能再约定一个合理的缓冲期。这个缓冲期十分重要，它可以用来弥补、挽救整个合同。如果因为客观原因，一方迟延履行某项重要义务很短时间，但合同直接约定另一方享有解除权的，很容易导致合同的解除。这样对当事人而言风险巨大，毫无挽救合同的机会，客观上并不公平。同时，若当事人这样约定条款内容，法律并不禁止，一旦双方对合同是否继续履行产生分歧，极易引发诉讼。诉讼中，限于当事人合同的约定，法院也很难直接调整、平衡双方的利益。

另外，应正确对待合同相对方。合同相对方是自己的交易对象，不是自己的仇人，正常情况下更不是骗子。履约中自己应当诚实信用，在没有确切证据证明对方存在恶意的情况下，应当相信对方也是诚实守信的。对于对方履约中出现的困难或障碍，应给予积极的配合，共同为合同的履行创造条件。若只是坚守自己的权利，往往会忽视别人的利益，有时怠于配合对方的合理要求可能导致严重的违约行为。若由此发生纠纷甚至诉讼的，法院或者仲裁机构作为中立的第三方，其基本价值观是对于签订的合同双方都应积极履行，不会轻易地解除一个合同，因为这样并不会增加社会的财富，反而会增加当事人的交易成本。

此外，还要注意保有履约过程中的证据。相信对方的诚信是善良人的基本品德，但不是说不需要保留证据。恰恰相反，注意保留履行过程中的证据不但是能够做到的，而且是必须的、明智的。现在电话、电子邮件等通讯方式比较方便，但这些方式或者难以作为证据，或者作为证据的形式要求比较严格，因此要注意保留书面证据，比如说好某些事项后即时签署补充协议，或者通过挂号信函的方式进行交涉。

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