买卖二手房 小心当被告

房屋中介被判承担三成损失

本报讯 （记者 李 芹 通讯员 胡 瑜）黄女士经中介公司介绍向某楼盘的“包销商”购买了一套商铺房，谁知所谓的“包销商”竟然是骗子。在向骗子追讨百余万钱款不成后，黄女士转而要求该中介公司赔偿全部经济损失。3月26日，上海市第一中级人民法院对此案作出了终审判决，中介公司因审核不严被判承担黄女士30％的经济损失。

　　2005年，自称为上海某房地产公司职员的洪喆来到某中介公司，谎称自己公司拿到了西藏南路一处楼盘商铺的包销代理权。洪喆拿出一份承包销售合同，希望由该中介公司居间销售该商铺。2005年9月15日，黄女士经中介居间与洪喆签订了上述1-2号商铺的买卖定金协议并支付给洪喆商铺定金及首付款共计120万元。

　　岂料，包销一事竟是子虚乌有，包销合同、公章等均系洪喆伪造。发觉上当后，黄女士立即向洪喆催讨钱款，但只要回了5万元，而洪喆因合同诈骗罪被判处有期徒刑十二年。虽然根据判决，洪喆依法应当返还骗取黄女士的115万元钱款，但由于洪喆没钱归还，此案执行已经中止。

　　黄女士转而向中介公司交涉，她认为，中介公司在她与洪喆的商铺交易中存在重大过错，直接导致了她遭受巨额经济损失，中介公司应当承担这笔损失。在双方交涉不成后，她向法院起诉，要求由中介公司赔偿自己的全部经济损失115万元。

　　中介公司则辩称，自己也是洪喆诈骗的受害者，中介公司居间该商铺的佣金近2万元也没能收取。黄女士的钱款是洪喆骗取的，中介公司不应承担赔偿责任。

　　法院审理后认为，居间法律关系中，居间人具有如实报告有关订立合同事项的义务。本案中，洪喆所持伪造的商铺销售合同委托中介公司居间销售，中介公司作为专业房产中介机构，对于合同的真实性却未加审查，反而介绍给黄女士买受。因此，中介公司对于黄女士所遭受的损失有不可推卸的责任。

　　然而，黄女士作为具体的房屋买受人，也有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，中介机构只是作一推荐、介绍，是否购买的决定权在于黄女士本人，对于此案所涉损失应由黄女士本人承担主要责任。

　　因此，法院综合双方的过错大小及具体案情，酌定由中介公司对黄女士未获赔偿部分承担30%的赔偿责任。

连线法官

　　一般而言，当事人找中介公司提供中介居间服务，一是因为中介公司所具有的信息资源，二是因为中介公司在此领域具有专业优势，当事人支付中介费更多的是为了“买个放心”。然而，此案所涉的中介公司却恰恰相反，既未提供真实的信息，又未作专业审查，同时在一定程度上由于中介公司的介绍无形中帮助犯罪分子扩大了诈骗范围。因此，中介公司应对购房人的损失承担民事赔偿责任。当然，购房人自己也有义务对房屋的真实情况进行了解，对于受骗负有主要责任，购房人要求中介公司承担全部损失，是推卸责任的不恰当表现。由此，法院综合双方的过错程度，酌定中介公司承担30％的责任。

焦点分析

同是佣金纠纷审判结果为何不同

本报记者 李 芹 本报通讯员 胡 瑜

　　同样都是未能及时达成二手房买卖交易，有的是房东胜诉，有的是中介胜诉，为何判决结果不尽相同？

　　对此，上海市第一中级人民法院民事审判庭法官指出，房屋中介能否全面规范履行居间义务，是其能否获取佣金的必要条件。

　　近年来，二手房中介服务行业发展迅速，中介公司通过传播信息、加速流通、优化配置等手段有力地推动了房地产市场的繁荣，成为房地产市场中不可或缺的组成部分，但作为新兴行业，也存在着明显的薄弱环节，其中最主要的问题就是中介公司的居间行为不规范，没有履行必要的中介义务。这是影响交易双方的交易机会或者合同权利实现的重要原因。

　　法官表示，法院在审理此类案件时，一般不会仅依据买卖双方最终签订的《上海市房地产买卖合同》就直接认定中介公司的居间义务已经履行完毕，而是通过认真审核中介公司是否依据诚实信用原则，按照法律规定和行业规范全面履行了中介义务，并以此作为中介公司是否应获得佣金的衡量标准。

　　简而言之，中介公司不能因为其了解房屋交易中的相关法律法规和交易信息，就利用制定模糊条款或是霸王条款来欺骗委托人；同样，委托人也不能置合同条款不顾，想签约就签约，想毁约就毁约，随心所欲的结果，当然也是自己吃苦头。一句话，不论是中介公司还是委托人，都应该认真遵守规范，只有这样，才能避免类似纠纷的产生。

记者专访

二手房交易 双方都应守规矩

本报记者 李 芹 本报通讯员 胡 瑜

编者按：随着二手房市场的日渐火热，二手房中介服务行业的发展也日趋迅猛。房产中介通过传播信息、加速流通、优化配置等手段有力地推动了房地产市场的繁荣，成为房地产市场中不可或缺的组成部分。

　　但是，由于中介公司的中介行为不规范、委托人恶意逃避佣金等种种原因，各类由二手房交易引发的民事纠纷也呈上升趋势。本版特挑选上海市第一中级人民法院民事审判庭近期审理的四个典型案例，并对交易双方及中介公司如何避免交易纠纷进行了分析。

近日，本报记者还就二手房交易纠纷案件采访了上海一中院民二庭资深法官徐恢。

　　记者：您认为产生二手房交易纠纷的主要原因是什么？

　　法官：有两个方面。一方面是买卖双方与中介公司签订的《房地产买卖居间协议》中相关条款的规定不够明确。另一方面是因为买卖双方为贪图私利，伙同中介机构采取不当手段规避税费，由于此种手段不受法律保护，在交易过程中及交易后都很容易产生相关纠纷。

　　记者：上海一中院民庭近期审理的几起案件均是围绕中介费发生的纠纷，为何每起案件的审判结果都不尽相同？

　　法官：对于是否应付给中介公司相关费用，一般从两方面考虑。一是中介公司是否按照双方签订的协议完成了自己的职责。二是要仔细辨别委托方是否有恶意“跳开”中介的行为。如果中介公司没有很好地完成自己的职责，那么，索要中介费的诉求我们一般不会予以支持。而从我们近期审理的二手房交易纠纷案件分析，房屋买卖双方为了省下所谓的“高额中介费用”，采取私下交易，恶意“跳开”中介的行为也十分普遍。

　　记者：如何避免此类纠纷产生？

　　法官：不管是中介公司，还是房屋买卖双方，对簿公堂，都是他们所不愿意看到的事。对中介公司而言，若要避免此类纠纷产生，一要提高自身的服务质量，提高自身的专业素质，对国家关于二手房交易的相关政策及法律条文要了解得透彻明晰，不能在合同中承诺得天花乱坠，最后买方的贷款却贷不下来。对房屋买卖双方而言，就是要细心、认真并且耐心地阅读与中介公司签订的协议条款，不要因自己的粗心大意让对方钻空子，责、权、利都要列清楚，避免在以后的交易中给自己带来不必要的麻烦。

　　记者：请您举例说明好吗？

　　法官：比如说，如果你要买入或是租用一幢房屋，你首先要审查与你打交道的出租人是否对这间房屋享有合法的权利，如果是其本人的物业应让对方出具产权证；不是其本人物业的，应让对方出示产权证及产权人提供的代理证明。如果是买入房屋，买房人还应到物业所在地的房地产交易中心去查询确认其提供的相关证件是否属实。因为利用租用房屋买卖骗钱的案件近年来也并不少见。

　　再有，正确认定同住人身份也是很重要的一项工作。市民在进行房屋租赁或买卖时，一定要确认所租买的房屋有无同住人，有几个同住人。否则，当你辛辛苦苦买下一幢房屋后，突然出现一名同住人，告诉你这份合同无效，也是很麻烦的事情。因为同住人对房产的合法权益也受到法律保护。

　　值得一提的是，如果你是通过中介公司进行房屋租赁或买卖，可以将以上事项以条款的形式交付给中介公司去做，这样，省掉了自己奔波的麻烦，一旦所交易房产日后出现类似问题，中介公司也会为你承担一部分责任。

新闻链接

中介未尽义务 房东赢了

外籍人士流川云近日遇到了一件烦心事。

　　事情还要从一年前说起。

　　随着公司业务在国内的逐渐扩大，2007年上半年，一直旅居日本的流川云女士萌发了在国内置业的念头。

　　经过朋友介绍和自己查询，流川云将购买房产的事宜委托给了上海中原物业代理有限公司。此后，双方签订了《房地产买卖居间协议》，在协议中双方约定，流川云委托中原公司购买上海市华山路一处房产，该房屋建筑面积137.05平方米，房价为350万元人民币。出售方同意流川云将首期房款交付给中原公司，由中原公司暂为保管，并由流川云向银行申请转按揭贷款。

　　该协议另约定，在买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，流川云应当按照协议约定的房价款的1％支付中原公司佣金。

　　让流川云没有想到的是，她申请的转按揭因种种原因未获通过。

　　随后，双方因佣金问题发生了纠纷。因协商未果，双方站到了法庭上。法院认为，中原公司与流川云签订的房地产买卖居间协议是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人须按照合同约定履行各自的义务。

　　法院还认为，居间人（中介公司）应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，报告义务也是居间人的主要义务。流川云就是因为自己信息不够灵通，才将买房事宜委托给中介公司寻找订约机会。现在，双方虽然签订了合同，但因中介公司对合同约定的转按揭币种等未向流川云报告，使所签合同始终无法正常履行，造成了流川云的一些经济损失。因此，中介公司不得要求流川云支付佣金。

房东单方毁约 中介赢了

2007年下半年，市民刘琼海通过上海日虹房地产经纪有限公司与房屋出售人张先生签订了一份《房地产买卖协议》。随后，向张先生支付了定金5万元人民币。

　　就在日虹公司认为又促成了一桩交易之时，刘琼海告诉经纪人，他不想买房了，并与房屋出售人张先生解除了《房地产买卖协议》。

　　随后，双方签订了一份《协议书》。该《协议书》约定：由于买方刘琼海资金支付余下房款有问题造成违约，经协商双方决定解除上述买卖协议。房屋出售方退回刘琼海定金中的4万元人民币，定金中的1万元刘琼海同意由张先生直接支付给中介公司作为中介费。

　　按理说，这桩生意到此就画上了句号。

　　但是，让日虹公司没有想到的是，几天后，他们收到了法院发来的一份传票。

　　原来，刘琼海左思右想后觉得只是通过中介公司签了份合同，也没有做成买卖，就要给对方1万元钱，有些亏。于是，他将日虹公司告上法庭，要求其返还自己此前支付的1万元佣金。

　　法院经过审理认为，经过日虹公司的工作，刘琼海与售房人已签订了《房地产买卖协议》，按照我国合同法的规定，应认定日虹公司的居间成立。而买卖双方的协议未能履行完毕，是由于刘琼海单方原因导致。而且，在刘琼海与房屋出售方的解约协议中，刘琼海也同意将自己所付定金中的1万元支付给日虹公司作为中介费。

　　因此，中介公司赢了。

跳开中介交易 得不偿失

除了上面两种情况之外，交易双方通过中介结识之后，为了逃避中介费用，采取“跳开中介，私下交易”的情况也是引发二手房交易纠纷的一个重要原因。

　　2007年，上海福美来房地产经纪公司与胡丽兰签订《看房单》并约定，胡与业主不应私下进行交易，违反此义务，胡应支付相当于应交佣金额的违约金。后来，胡丽兰没有通过福美来公司与业主成交了房屋。福美来公司调查后，将胡丽兰诉至法院。

　　法院经审理认为，鉴于目前二手房交易市场的不规范以及交易中诚信原则的缺失，委托方利用中介公司的信息后跳开中介公司直接与下家进行交易的现象普遍存在，中介公司在居间合同中约定私下交易应支付违约金是对其自身权益的一种保护，该约定不违反法律规定。因此，法院对福美来公司的诉讼请求予以支持。

　　法官指出，交易双方为逃避中介费用，无视相关法规与合同条款，采取跳开中介、私下交易的行为，都是违背诚信原则，不值得提倡。一旦产生纠纷，中介公司只要证据确凿，私下交易者除了要支付事先约定的佣金之外，还要赔偿中介公司相应的违约金，其结果是得不偿失。

（胡 瑜）

法规链接

《中华人民共和国民法通则》

　　第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　第一百一十二条 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。

　　当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。

　　第一百一十三条 当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。

　　第一百一十四条 当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。

　　第一百一十五条 合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。

　　第一百一十六条 当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。

《中华人民共和国合同法》

　　第四百二十四条　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　第四百二十六条　居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

　　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

　　第四百二十七条　居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。