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签订商品房买卖合同时，应当警惕和注意哪些问题？

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2020-07-05 17:41

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　　买房在目前对大多数人来说仍是一笔不小的投资。那区区数页的购房者在与开发商签订商品房买卖合同时，应当警惕和注意下列问题，切勿马虎大意：

　　(1)首先应当查验开发商是否具备“五证”、“两书”。“五证”和“两书”是开发商合法出售房屋的证明文件，“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这部分内容在前面部分曾有阐述，在此不再赘述。

　　(2)使用规范的示范商品房买卖合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔定金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷人定金纠纷。因此，购房者最好直接与开发商签订商品房预售合同，这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。在此建议购房者不要急于与开发商签订商品房买卖合同，购房者可以先将开发商提供的商品房买卖合同示范文本以及补充协议样本取回，进行逐条仔细研读，如果遇到专业性术语和不理解的条款时，可以拿着开发商提供的上述资料寻找专业人士或者房地产律师为你提供帮助，在知己知彼的情况下，再与开发商签订商品房买卖合同，这样可以防患于未然，避免不必要的纠纷发生。

　　(3)在签订商品房买卖合同时，一定要注意对建筑面积的约定。购房者与开发商对建筑面积仅仅约定多退少补，按实测面积结算，这种约定容易产生分歧，更容易产生纠纷。因此，购房者在与开发商约定建筑面积时，不仅应填写暂测面积，还需要填上总建筑面积，也要将套内建筑面积和公用分摊面积填上。目前，对于房屋建设面积的纠纷案件大量发生，而法院在判决的过程中，基本上是根据双方签订的商品房买卖合同为依据，而购房者与开发商对建筑面积基本上是约定不明，对此部分的违约责任亦是约定不明，导致法院无法支持购房者的诉讼请求，让购房者有苦说不出。因此，对于房屋的建筑面积问题，购房者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要谨慎，尽量将此部分内容签订的详尽，亦将违约责任约定详尽。届时开发商违约，购房者就可以根据商品房买卖合同中的约定追究开发商的违约责任。

　　(4)注意商品房买卖合同文本中的补充协议内容。补充协议亦是商品房买卖合同的一部分，与商品房买卖合同具有同等的法律效力。而且补充协议通常是由开发商单方起草，对开发商而言是有优势的。因此，购房者应谨防开发商提供的补充协议，如果该补充协议加重购房者的责任，减轻开发商的责任或者补充协议属于霸王条款，购房者可以拒签。如果购房者是在不知情的情况下签订的，购房者可以向法院提起诉讼，以开发商提供的补充协议显失公平或欺诈为由，请求法院认定上述补充协议无效或撤销，亦能维护自身的合法权益。

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