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房地产企业竞争“下半场”或将才刚刚开始

法律快车官方整理

2019-10-06 18:13

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　　采访万科总裁郁亮，准备的问题是一个媒体最感兴趣但万科其实有些懒得说的话题。今年以来，保利、中海、绿城、恒大这样一些企业分别在销售额、利润率、土地储备方面逼近或超过万科，自然，我们想请郁亮就老大地位不保和万科的战略应对做一番解释。

　　郁亮的回答很有层次感。首先，他像是故意要使话题变得轻松和不屑似的，情感化地表达了自己的观点："别人在追赶，万科也没有原地踏步"，"要容许别人表达自己的兴奋之情"，"追我们并不太容易"的话语里流露出不加掩饰的自信，俨然老大可以接近但很难超越的样子。

　　郁亮的第二层意思是很官方、很标准化的：老大意味着更多的社会责任，"如果有人愿意做老大，万科愿意把老大的位置交出来，让大家共同来承担对社会的职责。"

　　郁亮最后要表达的最能反映万科真实的战略想法和努力方向。他把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的"上半场"，遍地黄金的时代过去了，未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数，目前"下半场"才刚刚开打而已。其语气颇有日本战国最后一位霸主德川家康"人生犹如背重担走远路，不要急，慢慢来"的味道。言下之意，现在讨论谁是老大意义不大，赢得未来的十几年才算真正的老大。

　　万科不是没有忧虑，万科早就在布局。延长产品线，追求有质量的增长，发展养老物业，增加持有性物业的份额，在北京这个"让万科抬不起头"的市场加大投入，这一切都是万科正在做的。在郁亮看来，适应城市扩展能让一个企业跑赢"上半场"，至于"下半场"，机会全在于旧城改造、多功能物业发展和绿色产品，并且"只有绿色企业才能领跑这个行业"。

　　在总投资10亿、建筑装修无处不体现节能和环保的万科新总部里，谈论万科要做"卓越的绿色企业"是非常适宜的。在被竹子幕墙全部包裹，分不清哪里是主席座位的万科董事会会议室里，郁亮很自豪地谈着万科的规模、体制和纵深优势。(在我看来，纵深优势恰是中国很多急于想当老大的房地产企业所欠缺的)。他一会儿像个房地产专家一样澄清着地王(严重透支未来才叫地王)的概念，一会儿像个甩手掌柜一样告诉媒体，北京的事情你们去找毛大庆。一会儿又像一个掌控全局的领导人一样，事无巨细地讲解着他考核"地方大员"的严谨指标。万科销售过500亿了，郁亮风趣地说，到这个阶段，他只要拿地时喝点酒，平时动动嘴就行了。郁亮自承喝酒总是主动要求被放倒，但他阐释万科和表达自己的口才确实了得。

　　中国的城市化造就了很多房地产巨无霸企业，但像万科这样以理性和冷静标榜、其前后领导人骨子里都渗透着西方商业精神和专业化素养的企业并不多。即便没有在不期而至的牛市上实现利益最大化，我们也都应该调整视角，重新审视万科，审视中国地产业刚刚开始的"下半场"的较量。

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