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细数小户型的六大问题

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2020-07-05 20:35

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细数小户型的六大问题

　小户型从2000年起成为沪上热点，2001和2002年已经风靡于市场。在短短几年里，从青年公寓、休闲式小户型、紧凑型办公，到酒店式公寓、酒店式办公、商旅客居，再到老人公寓、投资性产权式酒店和办公等等，各种新概念围绕小户型应运而生，并得到了快速的成长。

　　小户型产品在地产中特色鲜明。一般来说，它具有面积小总价低、位置优越配套全、流通性良好等优点。自用者因为其“小而全”的功能将其作为过渡性产品使用，投资者因为资金压力小、租金可以作还贷而对其热衷不已。在近几年的市场中，小户型产品不断涌现，形象良好、销售灵活的小户型产品一般都能销售得非常火爆。目前市场上一些小户型产品，像天骄、飞雕、唐朝大酒店等受到追捧，也证明了小户型项目是有其独特魅力的。

　　据五合国际主设计师刘力分析，在小户型一派繁荣的同时，专家们对小户型的质疑从未停息，功能缺陷、采光通风、安全隐患等等问题纠纷不少。随着这几年推出的小户型产品陆续交房，从物业的实际使用情况来看，小户型的种种问题显得更加突出。

　　设计上存在先天不足。部分高层小户型一梯超过十户甚至几十户，在上下班高峰期电梯容量严重不足；多数小户型为塔式建筑，分割过密，安全通道阻塞，采光通风性能和安全性都较差。功能性差也是许多小户型的弊病，部分小户型住宅没有煤气管道，仅靠电磁炉，造成生活缺陷。还有一些小户型层高不足，业主在入住后，家具入室后，整个房屋空间便显得非常局促。

　　配套不到位。许多业主入住后发现，所购小户型所坐落的地段配套不齐，办公周边缺乏商务配套，酒店公寓缺乏与之相应档次的会所。一家位于新疆路上的物业，当初定位为四星级酒店公寓，并对其高档会所大肆宣传，如今这儿竟成了私人经营的棋牌室。更有些发展商乘市场形势好，将当初承诺的功能层分割出售，使整个物业档次骤降。

　　定位不准确。小户型的火爆使一些发展商乐此不彼，图一时之快跟风进入，在事先没有做好市场调研和产品规划的基础上就上马小户型项目，十分盲目。例如，一些居住型的小户型公寓却要承担商业类水电费用，使业主居住成本大大提高，原打算居住的业主不得不放弃使用，将其租给小公司办公，造成整个物业环境的混乱。

　　管理不善。后期的管理是区分小户型物业档次的关键。部分发展商只注意回收资金，忽视了后期管理，无法达到先期宣传的高档管理水准，很多早期的小户型产品都有此种毛病。管理不善造成小户型物业内人员混杂，环境较差，难以增值甚至会造成贬值。反之，现在也能够看到一些运营较成功的小户型，它们都具备良好的物业管理，这些物业聚集了大量的高端客户，实现了物业档次和使用氛围之间良性互动，为租户提供了良好的环境，也促进了业主物业的增值。

　　周边环境差。现在不少小户型物业仅为一至两栋单体楼，无法形成自身的小区，受周边环境影响较大。有的项目坐落在棚户区，环境差乱，使物业的形象大打折扣。

　　承诺无法兑现。一些小户型项目在销售时对客户承诺将有稳定回报，一旦项目销售完毕，发展商赚得盆满钵满之后就抽身而退。留下的摊子既无担保又无统一经营者，管理上很混乱，无法兑现当初的高额回报，损失的是小业主。

　　上海锦和房产机构地产分析师李军认为，造成以上众多问题的原因除了部分发展商跟风逐利、急功近利的思想之外，还有更深层次的原因。

　　早在上个世纪九十年代中后期，大量的开发项目尚未完成便遭遇了经济冷却，很多发展商的资金链断裂，项目无法继续。2000年以后，随着楼市的复苏，“半拉子”工程开始复活，或被收购或被再度注入资金改造。由于上个世纪遗留下来的“半拉子”工程以塔楼居多，虽然设计陈旧，但基本都具备可分割改造的特点。于是“半拉子”工程经过分割、改造、包装，再加上几句响亮的口号便以各种小户型形象粉墨登场，未曾料到其作用于市场屡试不爽。许多小户型的诞生本身是尴尬的，由于设计、结构等先天原因，改造而成小户型无法承受起高档物业之重。再加上很多项目后期疏于管理，造成了小户型令人堪忧的现状。

　　业内专家指出，小户型不应该只是一味救市的良药，它应该是值得开发商用心去传承去发展的一种地产作品。随着经济和科技的发展，社会分工的更加细化，需要小户型的人群没有一刻减少过，那些渴望自由空间的生活家、追求国际化服务的商旅客、寻找灵感的创作者、等待物业价值提升的投资人等等，都在期待符合他们要求的小户型产品。

　　那么，怎样的小户型才更加适合现今消费者的需求？怎样的小户型又更具有市场持续的生命力呢？

　　位于大宁国际社区的宝华现代城项目，似乎能给我们一些这方面的启示、。该产品整合周边的地铁、商业、国际社区、多媒体谷以及大宁绿地等众多资源，继承了小户型配套全、位置优越等传统优势。同时，开发商云集了一流的空间、景观、结构、管理大师及他们的团队，秉承以人为本的原则不断创新。除了极富魅力的外立面之外，内部还具有很多特点。比如5.4米超高层高，可以给使用者绝佳的空间感受；考究的装修、气派的挑高大堂，在沪上众多小户型项目中可谓独树一帜；同时将小户型部分的小景观融入到整个20万平方米项目的大景观之中，一改沪上小户型缺乏景观的颓气。而且开发商还非常注重项目的后期管理，集中了优秀的物业管理团队，并希望通过悉心的维护运营使其小户型产品实现物业增值。

　　的确如此，面对小户型，除了享受其“美味”之外，也千万不要忘记给它注入更持久的活力。

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