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因采光不足导致房屋贬值开发商被判赔偿

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2019-10-08 10:32

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　[案情回放]

　　2005年，张女士购买了商品房一套，入住后才发现整个冬季房屋日照时间很短，在冬至日前后几天屋内根本看不到阳光。为此，张女士到当地规划委员会投诉。该委答复：已明确要求开发商在售房时，须向买受人说明建筑间距及日照影响情况。据此，张女士诉至法院，要求开发商赔偿采光损失和因日照不足造成的房屋贬值损失共计10万余元。

　　[法院判决]

　　庭审中，原告申请对房屋的日照情况及因日照不足造成的房屋贬值损失进行鉴定评估，但因被告拒绝提供建设施工图纸等相关资料致使鉴定无法进行。故法院推定原告张女士主张的采光权益受到损失及房屋贬值事实成立，判决被告赔偿原告损失7万元。

　　[律师评析]

　　笔者认为，本案张女士所购房屋采光不足和因采光不足导致的房屋贬值损失是客观存在的，但这一事实在诉讼中有一个举证责任问题。值得点评的是，这一事实本应由原告举证证明，那么为何法院因被告拒不提供施工图纸就推定原告主张的事实成立呢？

　　首先，张女士与开发商签订的购房合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。开发商作为房屋的出卖方负有全面履行合同的义务，其不仅要履行向张女士交付房屋的义务，还要保证所交付的房屋无瑕疵。本案中，开发商违反诚实信用原则，对可能影响张女士真实意思表示的重要信息没有如实告知，致使张女士购买时没有发现房屋存在采光不足的瑕疵。根据《合同法》第四十二条规定，张女士可以向开发商主张损害赔偿责任。

　　其次，“谁主张、谁举证”是民事诉讼法的基本原则。本案中，张女士对其所主张的事实负有举证责任，即应当由张女士证明其所购房屋采光不符合标准和所造成房屋贬值损失的具体金额。但是采光不足的事实认定问题和因采光不足导致的房屋贬值问题，因涉及到具体的数据指标，故张女士向法院提出了评估鉴定申请。

　　笔者认为，在现有技术条件下，只要对建筑施工图纸等资料进行评估鉴定即可得出房屋采光是否符合标准的结论。开发商持有此证据却拒不提供，根据最高人民法院司法解释规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。众所周知，在商品房买卖时朝向不同的同层房屋价格差异很大，这就是因为采光通风条件不同，据此也就有了“金角”、“银角”的说法。所以说，室内采光条件直接影响着房屋的价值，同等条件采光好价格就高，反之价格就低。

　　所以，在开发商有证据拒不提供的情况下，法院推定涉诉房屋采光不符合标准和房屋贬值损失事实成立是符合法律规定的，是正确的。

　　第三，虽然张女士通过诉讼得到了一定的赔偿，但是其房屋采光差的事实是很难改变的。尽管按照法律规定开发商有义务将房屋的瑕疵、缺陷明示出来，但实际上开发商出于其自身利益的考虑又大多不会将瑕疵、缺陷说出来。笔者建议像张女士这样的购房者在购房时不妨实地考察一番，向相关部门作好咨询，以避免类似纠纷的发生。

　　[法律链接]

　　《中华人民共和国合同法》

　　第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

　　第六十条

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百一十一条