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期房被转卖可以追回

法律快车官方整理

2020-07-06 01:51

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江平来石解读物权法“期房被转卖可以追回”

□本报记者郭卉

　　“物权法规定，消费者所购买的期房将受到法律保护。”昨日，应河北金融证券工作领导小组办公室、河北省企业家协会、石家庄商业银行之邀，著名民法学家、中欧国际工商学院客座教授、中国政法大学终身教授江平来到石家庄，为省会的百余位企业家、银行从业人员解读了刚刚颁布的《物权法》，他以鲜活的事例对法律中有关房产所有权以及抵押贷款的相关问题进行了全面诠释。

　　期房所有权受到法律保护

　　案例：消费者李先生购买了一套期房，并预付了3万元定金，在房屋修建的两年过程中，他所购买的房产每平方米上涨了300余元，正当李先生暗自庆幸，只等领钥匙入住的时候，却被开发商告知其所购住房已经被转售他人。

解读：以前人们买期房，风险性比较大。如果遇到房价上涨，难免有的开发商会动起歪脑筋，把期房以高价再次转卖他人。此时，买房人只能向开发商索取赔偿，而开发商也只是象征性的赔偿一点了事，本属于买房人的住房却很难再追回来。现物权法实施后，消费者所购买的期房，可到产权登记部门进行预告登记，确认产权归属。如果开发商把买房人已经交了预付款的期房再转卖给他人，您可以向第三人、或者第四人依法追回。

　　善意取得的房产不受侵犯

案例：张先生日前从某人手里购买了一套二手房，并依法办理了购房手续。但是此时事情却横生枝节，卖主的妻子站出来表示，张先生所购买的房屋属于夫妻共有财产，在未征得配偶同意的情况下，丈夫私自出售房产无效，张先生应当归还。

解读：《物权法》规定，只要是第三人在不知道或者不可能知道的情况下，善意取得的财产，且价格合理，动产已然交付，不动产已经进行了登记，那么其财产所有权就将受到法律保护。具体到上述案例，张先生在对上述事实不知道的情况下，与房产证上登记的房屋所有权人进行了交易，且所买房屋的价格与其实际价值相符，不存在低价贱卖的事实，而且房款已经支付，房屋已经拿到手，那么其合法权益则不应受到侵犯。

　　居民住宅不得被擅自改作商用

案例：王女士最近很闹心，因为她对面的邻居把住房改作了一个小饭馆，每天人来人往，不仅严重影响了王女士休息，而且烧火做饭产生的油烟熏得她头疼不已，即使到了炎热的夏季也要关着门窗。虽经过几次交涉，甚至还请出了物业、惊动了110，对方依然我行我素。

解读：对于这种情形，以前《民法通则》里面规定得比较笼统，比如邻里应当提供通风、采光上的方便。但是现行法律却进行了明确，如果居住人私自将住宅改作了商业用房，比如饭馆、澡堂等，他必须征得利害关系人的同意。具体到上述案例，王女士与其住得最近，将最直接受到其经营行为的影响，所以理所当然属于利害关系人之列，因此王女士的邻居在改变住房用途以前，必须征得她的同意。如若不然，王女士就可以拿起法律武器维护自身的权利，而不必去无休止地协商下去。

　　小企业向银行借贷更容易了

案例：某企业经济效益非常好，但是近日向银行贷款时却碰到了难题。因为银行要求企业有机器设备、房产等抵押物，但是该企业从事的是服务行业而非制造业，所以根本不存在大型的机器设备，而且办公楼也是租借的，不拥有产权。虽然银行相信其偿债能力，但是面对贷款的“硬杠杠”也无可奈何。

解读：中小企业贷款难是个“老大难”问题，小企业纷纷抱怨向银行贷款难，因为银行要求的抵押、债权”，即应收账款等，统统都可以进行质押贷款。联系上述事例，该企业在向银行借贷时并非身无一物，它完全可以把贷款期内所有的应收账款质押给银行。

　　村证房不能进入二级市场交易

案例：在同一地段，庄先生发现村证的住房比普通商品房更便宜，由于手头不宽裕，庄先生便购买了村房，但是他不知道自己的财产所有权是否受到法律保护？

解读：法律现规定，该房产庄先生可以居住，但是由于村证是不完全的房产证，所以该房产不能进入二级市场交易。此外，还有部分单位集资建房也属于这种情况。比如有的单位只办理了一个统一的大证，而没有具体落实到每家每户；有的单位则是给每户购房人办了一个内部房产证，该房产并没有取得房管局颁发的正规房产证，所以这样的房产在交易时也将受到限制。

　　农村人可以把房卖给城里人

案例：农村的刘老太拥有一套大房产，她现在想把房子卖掉，住进养老院，正好也有城里人想买，她不知道可以卖吗？

解读：以前法律硬性规定，“城里人不得到农村购房”，现在物权法取消了这一禁止性规定，同样取消的还有对农村出售宅基地的限制。以前法律要求，农村人出售住房只能卖给同样享有宅基地分配权的人，比如同村的新婚夫妻等，但是这样的范围相当局限。如今，像刘老太这种情况，她完全可以出售宅基地，但是却不得再次申请宅基地。

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关联法条

《中华人民共和国物权法》

《中华人民共和国民法通则》

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