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楼书等商品房广告有法律约束力吗?

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2020-07-05 08:38
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  近日,江苏宿迁市宿城区人违约责任。法庭认为,“恒佳花苑”房地产开发公司称“备注”上的内容没有改变,至今市场大门仍在西边的辩解及在西二幢西边建造的小商住楼是经规划部门批准的建筑,其辩解不能说明开发商不存在合同违约行为。因此,“恒佳花苑”房地产开发公司在主观上存在明显的故意,事实上造成了违约后果,导致周先生购买的房屋实际使用及收益受到了影响。法庭同时认为,周先生以自己所在西二幢楼第五间的价格作为参照计算其经济损失,缺乏法律依据,其损失情况需由本院根据实际情况酌情确定。

  日前,宿迁市宿城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适合法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,作出判决:“恒佳花苑”房地产开发公司赔偿周先生人民币2万元。

  售房广告内容具有法律约束力吗?

  现在,只要打开电视、翻开报纸,就有扑面而来的商品房广告。在一些印制精美的房产销售广告上,往往是小区绿地葱郁、楼房间距宽阔、配套设施齐全,但到交房时这一切都被大打折扣了。针对当前普遍存在的房产广告不实宣传现象,法律界人士提醒购房者:购房莫忘商品房广告的法律效力,除房产合同外,消费者还可用房产“要约”来保护自己的权利。

  我国传统民法理论将销售广告和宣传资料称为要约邀请,也称要约引诱,即邀请对方向自己发出要约,如果合同双方未将要约邀请的内容约定为合同条款,当事人一方就不能以此向对方主张合同权利。我国《合同法》第15条第1款规定,商业广告为要约邀请。同时该条第2款又规定,要约邀请具有要约规定内容的,应当视为要约。

  2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干的解释》中对此又作了详细规定。该解释第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。”这说明即使未载入商品房买卖合同,一些销售广告和宣传资料亦应当视为合同内容。当事人违反要约的,应当承担违约责任。该司法解释从保护消费者的角度出发,遵循我国《合同法》中诚实信用的原则,规定了商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请,但是在具备一定法定条件的情况下,将被视为具有要约性质的合同约定,而且即使未被载入商品房买卖合同,亦应当视为合同中的部分内容。

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  这里的法定条件包括以下三种情况:

  1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内的;如商品房的层高、间距、配套设施等。不属于此类的,如充满人文气息、理想的居住地等描述性语言则仍然视为要约邀请,对房产商是没有约束力的。

  2.该说明和允诺的内容应当是具体确定的。买房人对房产商的广告还应注意到房产商在宣传资料和销售广告上的注明的“该广告(资料)仅作为参考”的字样,这是开发商用来避免承担责任的贯用手法,消费者应该警惕。因为在这种情况下,该广告的内容仍然是要约邀请,对房产商没有约束力。

  3.该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的。上述三个条件应同时具备。

  需要进一步提醒购房者的是,购房人在跟开发商签订合同时,可以要求将广告上的内容写入商品房买卖合同(如本案中,周先生与开发商在合同上“备注”的内容就对其打赢这场官司起了重要作用),并约定违约责任以减少纠纷。广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道,其真实性及准确性直接影响消费者的选择,消费者看房产广告要留个心眼,不要轻信广告,必要时还要进行实地考察,对那些陈述不透彻、避实就虚的广告宣传要擦亮双眼。同时不要忘记用法律武器捍卫自己的合法权益,不要忘记在房产合同之外还有要约可以保护自己的权利。

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