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业主"以租还贷"神话破灭 "售后返租"风险凸显

法律快车官方整理

2020-07-06 19:34

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　　从4月5日到20日的半个月时间里，吉林省长春市已经发生了两起大的产权投资者的承诺是：“您参加长春银座的‘零风险投资计划’，首付2.5万元，就可投资总价8万元的店中店，每年回报率是8.8%，代理经营的三年内可以获得总值2.1万元的现金回报，是银行利息的12倍多。”

　　业内人士分析说，由于售后返租通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。

　　三大风险需警惕

　　据长春雅尔贝林地产策划公司总经理侯戈介绍，售后返租有三大风险：

　　一是上当受骗。侯戈说，中国的开发商自有资金不多，主要靠银行贷款。采取售后返租模式主要是为了补充自有资金的不足。但是开发商素质良莠不齐，某些缺乏诚信的开发商卷款走人的事件全国屡见不鲜，投资者如果遇到这样的开发商会血本无归。

　　二是回报率缩水。一些开发商为了取得“售后返租”的成功，往往向投资者开出每年8%、10%，甚至1 2%的高回报率，但实际上投资者并不能得到这样高的回报率，因为一些开发商在推出“售后返租”时，已经将售价提高了一大截。本来只值1万元/平方米的商铺，开发商在推出“售后返租”时可能将售价提高到2万元/平方米。投资者得到的实际年收益将远远低于开发商的承诺。

　　三是返租承诺无法保证。如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商是不可能长期倒贴租金给投资者的。另外，开发商在采用售后返租方式销售完成某项目后，肯定会继续进行另外项目的开发，如果投资失败或者经营不善，就会直接危及开发商与投资者原来所签合约的履行。长春银座即是一例。

　　侯戈还指出，售后返租往往是采用分割出售的手法，而分割出售势必造成产权分散。这样，即使在返租期内投资者可以按约领取租金，但返租期满后，如果找不到愿意整体承租的商家，产权的分散将使被分割的商业设施难以统一经营方式，从而给市场的定位和管理造成巨大的困难。

　　据了解，近年来建设部曾两次叫停“售后返租”，但是市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”、“产权酒店”等变相售后返租模式仍然层出不穷。

　　“建议中小业主最好不要通过售后返租方式购买商铺，如果购买，一定要购买那些实力强、信誉好的开发企业的。”侯戈说。

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