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各地限购令细则的详细解读

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2019-10-08 17:20

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　　各地限购令细则的详细解读

　　本文介绍青岛限购令、济南限购令、上海限购令、北京限购令等详细细则，并对其进行解读。

　　·青岛限购令：两套房以上家庭禁买房

　　1月29日，青岛市正式发布"限购令"，符合条件的本市和非本市居民，可以再购一套房，对于已经拥有了两套以上住房的购房者，将禁止其再买房。

　　青岛目前的限购令适用期为自文件发布之日起至2011年年底。青岛市市辖七区，新建商品住房和二手住房，已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

　　购房人购房时要填写《购房人及家庭成员情况申报表》，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明。

　　尽管并不是新国八条中明令要求出台限购令的城市，青岛依然较早的出台了限购令，对此，青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁表示，青岛市是二线城市中投资需求比较旺盛的热点城市之一，此次出台限购令是为了抑制投资需求。

　　·济南限购令：限新购一套住房

　　2月12日，济南房产"限购令"正式出台。根据要求，各商业银行对贷款购买商品住房的家庭，首付款比例调整到30%及以上;贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%等规定;购买第三套及以上住房的，则暂停发放贷款。

　　从现在起至12月31日，本市及非本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。

　　·上海限购令：两套房以上家庭禁买房

　　2月1日，上海发布了《关于本市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，共9条措施，主要内容如下：

　　一是合理引导住房需求，严格执行住房限购政策。暂定在上海已有1套住房的该市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前两年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非该市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在上海已拥有2套及以上住房的该市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非该市户籍居民家庭、不能提供两年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非该市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。[page]

　　二是严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点。对个人将购买不足5年的住房转手交易的，要全额征收营业税。要严格按照此前政府发文规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。要严格执行个人转让房地产所得税征收政策。要建立健全市与区县房产税试点工作机制，加强政策宣传和征收管理。

　　除了上述三大城市外，北京、广州也将在近日出台正式的文件进行限购，相信随着2月中旬的限期越来越近，近期将迎来一波全国限购的高潮。不过对比已经出台新限购令的三大城市，其细则并不完全一样，其中上海和青岛的限购无疑更严格，而济南的限购政策则要宽松许多，这意味着尽管已经被中央明令要求出台限购政策，各地的限购令仍然会有松有紧，不一而同。

　　·北京限购令：180万家庭不能买房

　　春节过后，北京细化楼市限购政策，对本市户籍两套房以上的家庭和外地在京者以及投资客的购房限购政策进行了详细的规定，这样一来就意味着在房价高地的北京，限购政策再次加码，对北京楼市的走向究竟有什么影响呢?

　　首先，限购肯定会挤出部分的楼市购买力。限购细则第一条规定北京户籍2套以上的家庭不得新购，这一规定使得将近80万户北京户籍的家庭在2011年不能新买房了，本地居民的房产投资性需求受到抑制;第二条规定非北京市户籍若是能提供社保或纳税证明的，只能新购一套房，这一规定将影响100万左右在京外籍家庭，这类人的房产投资需求也被压制;第三条规则最狠，无纳税、社保证明的外地人群，不得购房，这样规定的主要目的是限制外地人在北京购房，尤其是限制外地人的投机性购房行为。其实楼市限购只是压抑了楼市购买力的释放，并没有消化或者转移楼市购买力，也就是为未来的反弹留下了隐患，肯定不是长久之计，不过短期内应该可以打压楼市销售高涨势头，抑制住房产投资投机狂潮。

　　其次，限购对于房价的影响应该还需要一段时间才能显现。按照目前的限购政策来看，北京至少一半以上的购买力被压制，尤其是限制外地人购房的第三条，将会增加外地人在京购房、炒房的难度和风险，这样一来，北京的楼市销售会迅速转入低潮，库存数量会急剧上升，但房价在短期内并不会下降，甚至在细则出台之后还会因为余力原因保持上升势头，但是随着销售的冷却，房价在未来三个月左右或许会出现下降趋势。但是这并不代表楼市房价的整体走势，只要国家炒楼获利的环境存在，加上通胀因素导致的楼市投资热继续，房价在未来仍将持续上涨，北京也不例外。[page]

　　再次，北京楼市投资饥渴现象即将出现。北京是中国比较富裕的地区，对于当地居民和外地在京者来说，房产投资是比较受青睐的投资渠道，收益高，风险小，而且容量也大，一旦北京地区楼市实行限购，这个投资渠道对于一半以上的家庭来说就相当于堵死了，这就使得大量的社会剩余资金需要寻找出路。这些资金要么采取一些曲线方式绕过限购令继续进入北京楼市，要么就会蛰伏在楼市周边，只等限购令解除信号一发出，立刻涌入楼市。不管哪种情况出现，都是京城楼市投资饥渴现象，这样的话今天的限购就是明天楼市危机爆发的前兆，饥渴之后随之而来的肯定是楼市投资和投机的疯狂。

　　楼市限购，堵的住今天，堵不住明天的疯狂，这是一剂临时猛药，并不能根治楼市顽疾。北京限购短期内会使得楼市销售和房价出现波动甚至下行，但是埋下了将来楼市爆炸的隐患，想要真正根治楼市顽疾，需要的是一整套疏导战略，控制楼市投机收益，开拓多元化社会投资渠道，如此方可实现楼市稳定有序发展。

　　·60城市将出限购令楼市再遇冷

　　自去年年底楼市出现反弹迹象后，国家在今年年初紧急出台了新“国八条”，从限购、限贷、提高税费等多方面再次出手调控房价。在这些备受瞩目的调控新政中，无疑全国限购是最引人注目的。“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则”，这一限购的硬性指标意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台限购令，而加上一些房价涨幅过高过快的城市，预计全国将有超过60个城市实施严格的限购令，这可能明显影响2月份以后的楼市成交。

　　随着春节假期过后，2月中旬的大限将至，未来一周尚没有出台限购令的城市将可能会密集颁布新政细则。

　　早在去年九月份，就相继有十六个城市出台了限购令，目前已经出台了限购令的城市包括北京、福州、厦门、上海、深圳、宁波、杭州、南京、天津、三亚、广州、海口、温州、大连、苏州和兰州，不过这些早期的限购令大部分比较温和，基本上都是限购居民只能新购买一套房，这意味着即使已经拥有多套房产的购房者依然可以再买房，而在新“国八条”出台后，部分城市更新了限购令内容，如上海明确规定，自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，都不得再次买房。而北京也再春节过后出台了同样的政策，市场预计新的限购令将冻结至少180万户家庭的买房行为。[page]

　　不过除了国八条中明文规定的36个直辖市、计划单列市和省会城市外，中央并未给出"房价过高、上涨过快"的具体标准，有多少城市愿意"对号入座"仍有待观察。

　　对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，作为一项行政措施，中央有权让地方政府随时出台限购政策，一些三线或者中小城市如果本区域内房价上涨幅度过大，又不出台限购政策，来自上级的压力就会增大。新"国八条"中也规定了"稳定房价工作的约谈问责机制"，这也是对地方政府的一种震慑。

　　目前一线城市的房价由于已经处于高位，再次大幅上涨的空间不大，反倒是很多二三线城市的房价出现了高速的上涨，而此次中央提出的限购，主要也是为了防止房产泡沫向中小城市专业。

　　去年国务院也曾要求一些城市根据实际情况进行限购，但一度出现"限购城市"周围的二、三线城市发生购房潮的情况。

　　在"国八条"的影响下，春节期间多个城市成交惨淡，部分地区甚至出现了零成交。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

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