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中介公司何时才可以收取费用(

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2019-11-10 10:12

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中介公司何时才可以收取费用(2009
文支亮本文发表于《中国地产市场》
【案例】2006年5月18日，郑女士委托“顺心房地产咨询有限公司”购买房产，委托期为90天。约定郑女士通过该公司的服务看房，中介公司收取看房费；郑女士不得与中介公司介绍过的房主自行成交，中介公司为其找到交易对象并签订买卖合同后，郑女士支付佣金。2006年6月3日，该公司与郑女士签下“客户服务确认单”载明要带郑女士对某一处房产及相关环境进行考察，考察完后公司在自己印刷的“客户服务确认单”签下“确认中介成功”字样。后郑女士通过其他途径购买了房屋，中介公司要求郑女士支付费用，理由是“客户服务确认单”中规定“中介公司只要提供了看房服务，就“确认中介成功”，应由委托人全额支付佣金”。
【疑惑】
郑女士何时才应当向中介公司支付佣金？
“客户服务确认单”属于什么性质的合同？是否有效？
【分析】
房屋代购委托协议属于居间合同，《中华人民共和国合同法》第420条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在房屋中介合同中，中介人在房屋买卖合同成立后，要向买卖双方收取佣金。因此，房屋中介合同中，中介人的义务在于提供订立合同的媒介服务，而不仅仅是向委托人报告订立合同机会。本案中中介公司接受郑女士委托购买房产，除找寻合适的房子外，还应积极斡旋于被告与卖房人之间，介绍、撮合双方订立房屋买卖合同，只有在郑女士与卖房人签订了房屋买卖合同，中介公司的居间义务方履行完毕，才有权收取合同约定的佣金，这一点在房屋委托代购协议中已有明确约定。中介公司带郑女士看房，并没有促成郑女士与卖主签订房屋买卖合同，不能认为其已履行完合同义务，无权要求郑女士支付佣金。
中介公司自己印制的“客户服务确认单”属于格式条款，这些条款与其应当履行的义务不符，对客户没有法律上的约束力。合同法中规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”如果格式合同中的条款免除了合同提供方的责任或是否加重了对方的责任，这样的条款是无效的。在格式合同与非格式合同发生冲突时，应以非格式合同为准。本案中格式合同约定的中介公司义务明显降低，违反了公平原则，而且与之前的非格式合同相比，付款条件有了冲突，因此仍应以原合同为准。

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关联法条

《中华人民共和国合同法》第四百二十条