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商品房买卖中的面积误差

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2019-11-09 20:46

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　　商品房买卖中的面积误差
　纠纷的产生：
预售合同签订时，房屋并未实际建成，由于施工中的种种问题，合同约定的面积与建成后的实际面积之间出现一定误差在所难免，而面积误差必然导致房屋实际价值与合同约定价格不符，情况严重的可能造成双方的合同目的无法实现。
主要争议：
1、哪个机构的测量结果可以作为面积误差的依据？
房屋建成后，国土局的测绘查丈大队会对房屋面积进行测量，如果发展商或购房者对测量结果有异议，是否有权申请由其他机构重新测量？
2、是否只要出现面积误差就视为发展商违约？
购房者认为，应严格遵守合同约定，只要发展商交付的房屋面积与约定不符，就是发展商违约。发展商认为，房屋建设过程十分复杂，以现有技术手段，要确保建成后的房屋面积与约定面积完全一致十分困难，强求完全一致的话对发展商不公平。
3、出现面积误差后合同双方应如何重新计算房屋价格？是否可以因面积误差而解除购房合同？
因面积误差而受益的一方（可能是发展商也可能是购房者）倾向于维持现状，因面积误差而受损的一方（可能是发展商也可能是购房者）则倾向于修改购房合同的约定以避免损失，甚至会以违约、显失公平等理由要求解除购房合同。

法律分析：
1、国土局测绘查丈大队是法定的测量机构，只有该机构的测量结果可以作为面积误差的依据。
《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作”。第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。根据上述规定，房屋面积的测量机构必须是“有房产测绘资格的单位”，而测绘资格应该由负责商品房销售管理工作的“房地产开发主管部门”决定。目前作为房地产开发主管部门的深圳市规划国土局只授予了其下属的测绘查丈大队房产测绘资格，在房产产权登记的实践中，规划国土局也只承认测绘查丈大队的测绘结果，因此，在司法实践中，法院只能依据国土局测绘查丈大队的查丈报告来确定房产面积。
2、允许存在一定程度的面积误差，因合理误差而发生的损失由合同双方共同承担。
买卖合同中卖方的基本义务就是向买方交付合同约定的标的物，如果交付的标的物与合同约定不一致，严格来说确实可以认为卖方没有妥善履行合同义务，应承担相应违约责任。但是，在签订房屋预售合同时，房屋尚未建成，在目前的工程技术条件下，发展商即使尽最大努力，要保证房屋面积分毫不差也几乎不可能，强求分毫不差对发展商不公平。
笔者认为，出现一定程度的面积误差是房屋预售的固有风险，这一风险无法克服，也无法避免，只要面积误差控制在一定程度内，就应认为是合理误差，出现合理误差不是合同任何一方的过错。从一个具有基本社会经验的普通人的角度考虑，这一风险是可以预见的，因此购房者和发展商在签订购房合同时应该已经预见到可能出现合理误差，在预见到风险后双方仍签订购房合同，应视为双方接受了这一风险。面积误差必然给合同某一方造成损失，而合同双方对损失的发生都没有过错，因此，如果合同双方没有在购房合同中约定合理误差的责任承担方式，应推定为双方默示地同意共同承担损失。
应该格外强调的是，“合理误差”必须以发展商无重大过错为前提，如果面积误差是由于发展商在房屋建设中严重疏忽甚至故意（例如擅自改动图纸）所造成的，这种误差自然不能称为“合理”，由此造成的损失也不可能要求购房者分担。
3、按面积误差的严重程度决定处理方法。
如上所述，出现合理误差的风险和相应损失由双方分担，超出合理误差才属于违约。但是，究竟什么程度内的误差属于合理，不同的合同当事人必然有各自不同的标准，因此，有关法律规范允许合同当事人自行约定面积误差的“合理”范围，约定合理误差范围内的处理方法，如果合同当事人没有约定，则按法律规范的有关规定处理。
深圳市房屋主管部门制定的房屋买卖合同文本给购房合同双方提供了一个参考标准，该文本第十二条写明，按建筑面积计算购房款的：
“交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以内（含1%）的,为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补”。
“交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以上（不含1%）、5%以内（含5%）的，按购房时的单位价格，实行多退少补”。
“交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上（不含5%）的，买方有权解除合同。买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金”。
“交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上（不含5%），经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补”。
该文本规定的1%的“合理”差异，与本文讨论的“合理”误差不同，本文讨论的“合理”是指不视为违约，无须承担违约责任，文本中1%的“合理”差异则是指“免责”界限，如果误差在1%之内，甚至认为误差不存在，可以不退不补。可见，文本是以5%作为“合理”的界限，在此限度内的面积误差不视为违约，双方多退少补即可。
该文本对有效解决面积误差纠纷有很大的积极意义，但还是留有不明确之处，即是否可以认为不论实际误差率是多少，都可以扣除1%的“合理误差”不退不补？笔者认为，从该文本的字面意义来看，上述1%的误差应理解为“约定免责的固有风险”，即允许存在1%的豁免。以3%的误差率为例，合同双方只需要就2%的部分多退少补，剩余的1%作为合同的固有风险予以豁免。但是，在实践操作中，这种理解却可能变相鼓励不良发展商故意建造“缩水楼”。我们知道，在现有技术下，发展商要故意将房屋面积造出1%以内的误差近于不可能，因此可以推论，如果房屋面积误差在1%以内，那么发展商一定是善意的，此时对这1%的误差予以豁免符合公平原则和诚实信用原则。同样在现有技术下，发展商要故意将房屋面积造出4%或5%的缩水则不是不可能，如果固定地“豁免”其中的1%，以一个楼盘来说，其总面积的1%是一个巨大的数字，如果将这1%的“缩水”予以豁免，将使发展商获得巨额的收益，在这种利益驱动下，可能会有不良发展商利用这一合同漏洞故意追求一定比例的“缩水”，这显然不符合市房屋主管部门制定该文本的初衷。笔者认为，司法部门在审判实践中，应透过文本的字面意思，直接追求文本的本意，不承认存在1%的固定免责率，只要面积误差超过1%，就应按实际误差进行多退少补。
在实践中，有部分购房者认为5%这个界限过于有利于发展商，而且如果购房者在面积误差超过5%时选择不解除合同，无法获得任何补偿，因此拒绝接受上述第十二条的内容，合同双方因无法达成一致而没有约定面积误差的“合理”界限，此时即可适用法定的处理方法。建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定，“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
可见，《商品房销售管理办法》是将3%作为面积误差的“合理”界限，在此范围内的误差，双方据实结算，不追究违约责任；超出此范围则为法定“违约”，发展商必须根据购房者的选择向购房者承担法定的违约责任。与深圳市房屋主管部门制定的房屋买卖合同文本不同的是，《办法》不承认存在可以“豁免”的误差，只要存在误差，就必须据实多退少补。