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房子增肥8成多买家多掏26万消费者遭连环陷阱

法律快车官方整理

2019-11-11 12:28

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明明是花钱买房子，但与开发商签的却是一份“长期租赁合同”和一份“房屋转让特别约定”；租约上明明写着建筑面积42.61平方米，可预定后，房子却忽然“增肥”，建筑面积扩大了82%。本周，杭州的童先生向日早报维权热线反映了他的买房经历。

预定后，房子“增肥”了

据了解，童先生买的这套房子在杭州城西。2005年4月30日，他与开发公司签订了“租赁合同”和“转让合同”，订下了该楼盘3幢315室的物业，并确定了房屋的交付时间是2006年7月28日。按照最初的暂测面积，该房屋的建筑面积为42.61平方米，单价7438元/平方米，总价31.7万元。去年5月26日，童先生在三墩农村信用社办理了23万元的借款合同，支付了所有的房款。

但去年年底，开发公司的工作人员却告诉他，315室的面积有变动，现在是77.71平方米，吓了童先生一大跳。“要是大个三、五平方米也就算了，我找朋友借一点也能凑上；一下子大了35个平方米，到哪里去筹钱啊！”童先生说，“我当时提出退房，但工作人员以合同上有约定为名，不同意退。”

记者在《物业长期租赁合同》上看到：“该房屋暂测建筑面积42.61平方米……如果实际建筑面积超过42.61平方米，则按实计算租金(租金差额部分……在房屋交付之日一次性结清)。”照此规定，童先生必须在今年7月28日交付前再凑26万元交给开发公司，但这笔钱对童先生来说太困难了。

房子会“增肥”，并非仅此一例

童先生告诉记者，该楼盘的房子预定后“长大”的情况，并非只有他一家。他帮朋友购买的3幢211室出现了同样的问题——原本面积应该是44.14平方米，现在却变成了54.26平方米，增大了10.12平方米。童先生的姐姐在该楼盘购买的房子据说也大了5平方米。

童先生搬出了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。其中规定，房产面积误差通常正负应在3%以内；面积误差值超出3%的，可以解除合同并退还已付购房款及利息；买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

因此，童先生认为他吃亏的地方在于，如果他与开发商签的是购房合同，那么他只需支付1.2783平方米(原42.61平方米建筑面积×3%)的差价就能拿到整套房子；但现在由于他签的是租赁合同，所以必须按合同补齐多出来的房款。

律师说法：可以申请撤销该合同

对此，律师陆忠明认为，房屋面积相差35平方米，这显然不是消费者真实的意思表示；按照《民法》规定，民事合同必须是当事双方的真实意思表示，所以可以申请确认该合同无效。另外，民事合同的签订还必须保证双方对标的物没有重大误解；但由于开发商的问题，最终导致消费者在房产的面积上产生了重大误解，所以，消费者可以以此为理由要求撤销该合同，并要求开发商退回已交费用和相关利息。

没有预售证，开发商以租代售

童先生的这套房子不但中途大幅“增肥”，且大幅增加的面积不得不要他来埋单。这又是为什么呢？

2005年4月份，该楼盘正式对外销售；因产权比较特殊，该楼盘采用“物业长期租赁”的形式进行“销售”。

童先生向记者提供了一份他与该楼盘开发商签订的《物业长期租赁合同》。其中明确规定，开发公司长期出租该小区的房产，总出租期从2006年7月28日起到2054年5月10日止。总出租期又分为20年、20年、7年三个阶段，每阶段结束后自动续租。此外，开发商还跟他签订了《关于房屋转让的特别约定》。该《约定》规定，开发公司在2008年12月31日前将房屋产权转让给承租者；若预期90日不能办妥，承租者依旧按照原来的租房合同履行，开发公司按照1200元/平方米的价格向承租者支付退款。

业内人士：这本质上就是销售

1月4日，记者在杭州房产信息网上查询之后发现，目前为止，该开发商开发的这个楼盘，还未获得房产部门颁发的“商品房预售许可证”。杭州市房管局有关人士告诉记者：“没有预售许可证的楼盘是绝对不能销售的。”

杭城房地产界的一位资深人士认为：“该开发公司的‘租赁合同’、‘转让合同’，本质上就是一种预售行为。它先把房子长期租给消费者；如果能领到产权证，再转让给消费者产权证，这时就是销售行为了；如果产权证领不出来，那么房子的使用权就一直属于消费者。对消费者来说，麻烦会出现在当他们想再次转让房子时。”

律师说法：租赁行为涉嫌规避法律

“这种合同涉嫌规避法律。”浙江钱江律师事务所的律师陆忠明认为，“实际上，开发商确实是在卖房子，但因为没有得到正规的商品房预售许可证，所以采用租赁的方式将房子租出去，这明显规避了商品房销售的有关规定。另外，我国《合同法》明确规定，租赁合同最长为20年；但开发公司将47年的时间分为三段，并设订自动续租的约定。这种做法也是明显在规避《合同法》的规定。”

陆忠明还告诉记者，在规避法律的同时，这种做法还有可能引发一个副作用——等到消费者需要依靠法律维护自己权益时，反而无法可依。

另外，如果是房屋租赁，作为出租方的开发公司还必须缴纳营业税、城市建设税、印花税等税款，其总税额超过租金的3%，而这笔费用最终还是会转嫁到承租者身上。

开发公司：已经答应退房

1月4日下午，记者来到位于该房产开发公司。公司办公室主任包小姐对记者说：“我们确实没有拿到预售许可证，不过相关情况我们也都告诉了消费者；而且我们的做法并没有违法。” [page]

采访中，她表示，面积差异是因预测不准确而导致的，“不过，这件事情我们已经处理好了。现在我们向消费者提供了两套解决方案：可以退房，也可以换房。”

当场，包主任拨通了童先生的电话。童先生通过电话告诉记者，开发商已初步同意退房或换房。如退房，他们将在2006年3月28日前把所有款项交给自己。

昨天中午，童先生给记者打来电话。他表示，退房的事情已经解决了，1月13日前，开发商就会退还给他所有的租房款及相关利息。（作者：龚曦）

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