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房产商讲述内幕：原来房价竟然是成本的五倍

法律快车官方整理

2019-11-12 11:32

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　　近日，一位多年从事楼盘开发的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”：楼盘开发成本只占房价20%，房产商能够拿到其中40%的利润，余下的利润全部被相关职能部门“层层消化”掉。以下是这位房产商的讲述。

　　楼盘开发成本只占房价两成

　　1992年，每平方米建筑成本不过350~400元，房价不过1000~1500元/平方米，加上土地出让金，房地产成本也不过是房价的1/2~1/3。如今建筑成本比原来只涨了100~200元，房价翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。实际上，楼盘面积越大则建筑成本越低，这是因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用。

　　暗箱操作是降成本主要渠道

　　“暗箱操作”是房地产商降低成本的主要渠道。对于规模较小的项目，在招投标过程中开发商通过“内部渠道”了解土地价格的“底线”和“上限”，与同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设。

　　对于规模涉及几百亩土地的项目，需要通过集体“围标”来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式排挤外来的竞争者。

　　另外还有一种情况，就是在政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层对城市发展的目标指向就成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低。

　　偷奸耍滑的楼盘质量好才怪

　　修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，相关部门就不会对楼盘层数、公摊面积、绿地面积作认真测量，对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。建筑材料只要有出厂合格证，就很少受到相关部门监管，建筑商对材料费能省就省，材料质量可想而知。

　　灰色产业链内幕实在太惊人

　　房产商请相关部门人员吃饭，一顿就是上万元；组织相关部门人员“外出旅游”，不出国门就不算旅游，旅游费用中90%以上由房产商支付；逢年过节“赠送”的“购物卡”，一次性就是几十万元。不过，通过进料源头、施工环节，房产商就能将一大笔“费用”“消化”掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量、用工资“冲抵”开销、把日常成本做大……这些都是房产商“化解”灰色产业链的主要手段。其实，只要地方部门认真履行中央的政策措施，开价6000元/平方米的房子就会降至3000~4000元/平方米

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