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屋顶和外墙归卖方所有是否合理

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2019-11-12 23:06

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　　杨先生在南山看中了一楼盘的一套两居室小户型，打算以银行按揭形式购买。在签认购书时，杨先生要求看一下正式买卖合同，售楼小姐称商品房销售合同都是采用国土局的示范文本，可在网上查看。杨先生于是交了三万元定金，认购了一套。

　　十天后杨先生前往签署正式买卖合同并准备交纳首期款时，发现正式合同的附件五是双方可另行约定的内容，而在这个附件五中，发展商单方面增加了一个条款：即“本项目楼宇屋顶和外墙的使用权、收益权归卖方所有；买卖双方同意本房地产项目广告权益、天台使用权、屋面和外墙面使用权由卖方享有；卖方拥有屋顶及外墙广告的设立、监管及收益的权利，但卖方的使用不得影响买方正常生活及人身安全。”杨先生认为这对业主不公正，要求发展商删除此条款，但发展商坚持不肯删除，于是杨先生要求解除认购书，并退还三万元定金，发展商认为杨先生违约，不肯退回定金，于是杨先生投诉到了消委会。

　　【点评意见】

　　首先，从权利归属看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这不仅是物权法原理和业主的建筑物区分所有权的性质决定的，也符合现行《物业管理条例》和《物权法》（草案）的相关规定。

　　《物业管理条例》规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”；“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”按照上述规定，楼宇屋顶、天台、屋面、外墙等公用部位的所有权和使用权均应为全体业主共有。

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