城乡建设环境保护部批转《关于召开对外开放沿海港口城市搞活房地产业座谈会情况的报告》

　　同意城市住宅局《关于召开对外开放沿海港口城市搞活房地产业座谈会情况的报告》，印发各地参照执行。

　　开展房地产经营，搞活房地产业，是对我国现行住房制度的一项重大改革，也是解决城镇人民住房问题的有力措施。希望各省、自治区、直辖市主管部门，在目前城市经济改革中，注意抓好这项工作，不断创造新的经验。

　　城市住宅局《关于召开对外开放沿海港口城市搞活房地产业座谈会情况的报告》

　　遵照国务院总理在六届人大二次会议《政府工作报告》中关于城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务的精神，经部领导同意，我局于5月31日至6月7日召开了“对外开放沿海港口城市搞活房地产业座谈会”。会前，我们和大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等14个城市的房地产管理部门和开发公司的负责人一起，先到深圳经济特区学习了3天，尔后集中到佛山传达了国务院领导同志的有关指示（听取建筑业发展纲要汇报时的讲话），听取了广州、佛山、江门等市经验介绍，座谈讨论了如何搞活房地产业的问题。参加会议的还有厦门、珠海、汕头等经济特区和广东省其他城市的房地产部门负责同志以及《城乡建设》、《中国房地产》杂志和《羊城晚报》社的同志，共60人。现将主要情况报告如下：

　　（一）

　　深圳和广东一些城市搞活房地产业的主要经验是：

　　1.广开门路，筹集资金。

　　在深圳经济特区开发建设中，房地产业是一个先行行业，也是一个非常活跃的行业。深圳特区房地产公司、城市建设住宅开发公司和蛇口工业区房地产公司，用“外引”、“内联”和向银行贷款办法筹集资金，用招标发包办法组织设计施工力量开发建设，仅仅3年多的时间就完成土地开发（七通一平）26.14平方公里，建成住宅、商场、写字楼、酒楼、宾馆等340多万平方米，一个高楼林业、经济繁荣的现代化城市已矗立在祖国的南疆，既为外商创造了良好的投资环境，又为国家提供积累，赚了大钱。以经营对外房地产业务为主的深圳市房地产公司，已和外商签订合同36项，投资总额58.8亿港元，计划建造楼宇268万平方米。目前已拿到手的外资为9.7亿港元（占全市已引进外资的40％），建成的楼宇为26万平方米，今年还可竣工25万平方米。3年多来，该公司已上缴利税达2.2亿港元，预计到明年共可上缴利税5亿港元。

　　广州、佛山、江门、开平等市县，房地产业也初步打开局面。广州市引进外资，房地产管理局是第一家。目前已建成3个住宅区和部分商场，建筑面积共15.4万平方米。我方提供土地，港商提供资金，楼宇建成后按合同分成。港商分得的住宅，按我方条件在港出售（主要是在穗的侨眷住用）；商业楼租金收入按四、六分成，20年后产权归我方所有。3个住宅区，我出售部分，已得款650万元，施工队伍还盈利300万元。开平县房管局利用银行贷款和开展“联营”，整治河滩荒地，经营商品住宅，同时生产建筑材料，组织建筑队伍打入经济特区，三年时间固定资产增至2000多万元，并用获得的利润790万元建“爱民楼”，分配给1450家无房户和缺房户。现在佛山市区和开平县城人均居住面积已分别达到7.7平方米和7.3平方米。这些地方的经验说明，在不增加国家财政支出的情况下，只要放手开展房地产经营，下大力量搞活房地产业，完全能够“聚财”和“生财”，加快城市建设和解决人民住房问题。

　　2.提倡竞争，不搞垄断。

　　深圳经济特区经营房地产的3家大公司，都是独立的经济实体和财团法人，一方面有权和国内外厂家签订房地产经营合同，一方面有权向来自全国各地的设计施工力量发包工程，在这里速度、质量、效益、信誉成了评价一个企业的重要标准，摆脱了违背经济规律的行政干预，显示了经济实体的经营活力。目前，各地区、各部门在深圳的施工队伍达13万人，设计单位有42家，他们在投标承包中展开了激烈的竞争。1981年，第一座外资高层楼宇——20层高、建筑面积5万平方米的国际商业大厦要兴建，当时用行政办法安排一家建筑公司施工，他们坚持每平方米造价580元，工期2年。投资者不能接受，结果决定：公开招标，各家投标，择优发包。最后，第一冶金建设公司以每平方米造价389元，工期一年半夺标。去年4月，该工程提前2个月竣工，被评为全优工程。与行政分配任务办法相比较，招标发包使工程造价降低940万元，工期缩短8个月，工程质量更有保证。从此招标投标办法很快推开。1982年7月1日深圳市人民政府正式发布了《深圳经济特区建筑工程施工招标暂行办法》，至今已在400多项工程中实行这项制度，占在建项目90％以上。据初步计算，实行招标发包，一般中小型工程总造价可降低8％左右，大型工程可降低总价15％左右；工期一般缩短20％，有的可缩短一半；全优工程占90％。对一些重要工程的设计，也是从投标方案中选出经济效益好、布局合理、形态新颖、美观大方的方案。他们为了鼓励设计单位投标，设计发包单位按工作量大小补给一定的成本费。

　　在广州市，开展房地产经营也是多家竞争。该市经营房地产业的经济实体有25家。省、市经营的有房管局的修建工程公司、穗华房产开发公司，房管局与深圳房地产公司合作经营的振华企业有限公司，市城市建设开发总公司和四个直属分公司，市华侨建房服务公司，市珠江外资建设公司，市财贸开发公司，市道路扩建办公室，省信托投资公司房产开发公司。区县属的有东华实业公司，6个区、5个县都有城市建设开发分公司。在广州投资建造房屋和使用土地的单位或个人，有权选择自己认为合适的公司为其服务，不受行政、地区、行业的限制。各个公司也都想方设法在提高技术和经营管理水平上下功夫，树立良好的信誉，增强自己的竞争能力。这种做法带来的可喜变化，外地同志们看了听了，都感到“耳目一新”，认为这样搞企业才有活力。

　　3.发挥房地优势，开展多种经营。

　　随着对外开放、对内搞活经济政策的实行，外国和港澳的厂家，各省、市、区的经济部门，都纷纷到沿海港口城市和中心城市来办厂、办店、建住宅、建旅游设施等等，而城市房地产业，手中有房、有地，这既是创造良好投资环境的物质基础，又是通过“外引”、“内联”办法引进资金的重要手段，只要善于发挥这一优势，加上精明的经营管理，不仅可以使房地产业兴旺发达起来，而且是对国家、人民、企业“三有利”的事业。以旧城改造为例，这是多年来城市建设中的“老大难”问题。广州市房地产部门通过引进外资，开始打开了局面。如挹翠花园，原来是居民密集的破旧房地段，但它邻近珠江及繁华的商业区，市房地局利用这个优势，1980年与香港中华发展有限公司签订合作建房合同，第一期工程完工后，除了安排139户拆迁户以外（人均建筑面积由6.25平方米提高到10平方米），还从和港商的分成中拿到一部分房屋出售给其他住户。广州市东山区的东湖新村，也是结合旧城改造比较成功的例子。东山区是广州市居住环境最好的区，有如北京的东城区、武汉的武昌区。东华实业公司利用这个优势，引进外资，拆除了200多户旧房，已经建成标准较高的住宅5万平方米，正在建设两栋高层住宅2万平方米。已建成的住宅，除安排拆迁户外，其余也是和港商分成自行出售。

　　广东不仅一些沿海城市善于发挥优势，有些县的房地产部门也在这方面作文章。开平县房地局经水利部门批准，去年他们借银行贷款800万元，在穿过城区的潭江沿岸造地579亩，今年又造地100多亩。在新建土地上已建了码头、旅游、工业和住宅等项目30多万平方米，还出售一部分土地给建房单位，仅售地一荐，他们已盈利数百万元。

　　广东省的经验还证明，搞活城市房地产业，除了依靠有房有地的优势之外，作为相辅相成的手段，还要开展多种经营，才能保证房屋和土地的优势得到充分的发挥。随着工商旅游业的发展和人民生活的改善，人们对建筑物的装饰要求越来越高，市场潜力很大，很有发展前途。深圳、佛山、江门等市房地部门，近年来都成立了专门从事建筑装饰业务的公司。1982年佛山市新组建的建筑装饰综合公司，与港商合作组成“佛港装饰服务中心”，引进外资、技术和一批先进设备，立足本市，向外发展，在海南、三水、江门以及湖南、江西、河北等省承接了工程。他们只有35人，到今年一季度，已创利润40万元，还存外汇7万美元。各市房地产部门，承揽修建任务，经营建筑材料以及提供各项生活服务等等。更为普遍。

　　4.放手搞活，活而不乱。

　　房地产业是个很大的行业，如何把这个行业搞活，深圳等城市的基本经验是，要先放先活，在活中做到管而不死，活而不乱。开始时，深圳也和内地一样，在市政府下设房地产管理局，局下设有几个专业公司，上下对口，政企不分。这种体制，不能适应深圳进行大规模建设的需要。1981年8月，他们进行了机构改革：改革的原则是：人员要精干，工作要高效，决策人要少；党政分管，官商分开，业务部门上下不一定对口。在这次改革中，市一级撤消了18个官商不分的局，组建了各种经济实体。原来的几个住宅、房产公司合并为深圳经济特区发展公司下属的房地产公司，主要任务是经营对外的房地产业务；城市基础工程、对内的住宅建设和施工队伍的管理工作，由市政府征地办公室、市基础工程工作组、特区建设公司施工部以及今年8月组建的城市建设住宅开发公司负责，四块牌子一套人马，仍是政企合一形式。此外，深圳经营房地产业务的，还有蛇口工业区房地产公司，负责游乐中心建设和罗湖旧城改造的华城发展公司，负责福田新市区30平方公里的土地开发和经营的福田新市开发有限公司，负责罗湖旧城房地产管理的罗湖房地产管理局，沙头角也有自己的房管所和开发公司。实践证明，放开手脚，房地产业由一家经营改为多家经营，确实大大有利于经济的发展和行业的发展。但是，在放手搞活的前提下，在政策、立法、规划、计划等方面要加强统一管理，不然也会出现一些混乱现象。前一段，深圳经济特区所有经营房地产业务的经济实体，都“以企代政”发放房地产权证，各单位在竞争中发生了矛盾，官司也常常打到市政府去。最近深圳市政府为了加强对房地产行业的统一领导，已设立了市基建办公室，归口管理城市建设的各项工作。前来参观学习的同志都认为，对外开放以来深圳采取先放先活、因势利导、放管结合的作法是成功的，对搞活开放城市乃至全国城市房地产业具有普遍意义。

　　（二）

　　座谈会的主要收获是：与会同志开阔了思路，扩大了眼界，对如何适应对外开放新形势，搞活房地产业有了信心。

　　座谈会前，十四个沿海港口城市房地产部门的同志，对于城市开放将给房地产业提出什么新问题、新要求，以及是不是也给房地产业提供了机会？多数缺乏思想准备。正如有的同志说“中央决定城市开放，可是我们自己的思想并没开放”：“市里让我们提对外开放的方案，我们不知道怎么提”。经过这次会议，学习了国务院总理在国务院三次讨论搞活建筑业问题时的讲话，学习了深圳和广东其他城市的经验，大家都感到在思想认识上产生了一个很大的飞跃，必将会给城市房地产工作带来一系列新的变化。

　　对于如何认识面临的新形势？与会同志感受最深的有三点：一是对外开放后，房地产业同样是个先行行业，必将大大发展，有大买卖可做，也有大钱可赚；二是国务院总理在《财政工作报告》中提出要“开展房地产经营业务”，既指出了房地产业在发展国民经济中的作用，也肯定了房地产业作为一个新兴行业的地位，这是我国住房制度一项有重大意义的改革；三是实行城市综合开发和开展房地产经营，采取打破垄断、开展竞争的办法，效益为先，优者取胜。这个新形势，既令人振奋，也给人以压力，大家深感再抱着老一套的思想和作法过日子不行了。

　　对于要不要进一步解放思想？大家认为必须彻底破除旧思想、老框框，努力实现城市房地产工作的六个转变：一、要由过去单纯的行政管理转向同时搞商品经营；二、要由过去只对内（本市）转向既对内又对外（外资、外省市、外行业）；三、要由过去只着眼于建房转向既建房又搞综合开发、多种经营、社会服务；四、要由过去只伸手向国家要投资转向主要从社会筹集资金（外引、内联）；五、要由过去只收低房租、吃大锅饭、向财政要补贴转向发挥房地优势，广开门路，聚财生财，为民解困，为国出力；六、要由过去一家垄断、“烟酒专卖”转向在国家统一政策指导下各方竞争，共同发展。

　　对于如何迎接新挑战，真正做到在改革中前进、在竞争中发展？各市房地产部门的同志一致表示，要振作精神，奋发图强，学习新知识，磨练新本领，做一个能干的社会主义房地产企业家。

　　鉴于对外开放城市开展房地产经营业务，是一项新的工作，各地都缺乏经验，会议经过多次研究，成立了“对外开放沿海港口城市房地产业协会”（筹备组）。它的性质是非官方行业组织，任务是传播信息、交流经验、互相支持、协调行动。对外开放沿海港口城市所有经营房地产的单位都可自愿申请加入。筹备工作由上海市房地局牵头，广州、大连房地局和天津市开发公司协助，争取年内协会正式成立。

　　（三）

　　最后，会议确定，从现在起各地房地产管理部门、房地产公司、住宅开发公司等，都要注意掌握信息，摸清情况，抓紧制定开展业务、搞活房地产业的具体方案。与此同时，要从行业内外两个方面积极创造条件，争取尽快打开局面。

　　从内部条件说，根据党和国家的经济政策，要进一步明确以下几个问题：

　　关于经营范围。房地产业经营内容，既包括开发土地、经营土地，开发建设住宅区和办公、营业用房，并经营（出租、出售）这些房产，也包括经营与房地产相联系的商业、旅游、服务、建材和建筑装饰等业务，发展多种经营，提供各种服务。在一个城市，根据需要和可能、可以组建若干经营房地产的经济实体，包括开发公司、房地产经营公司、住宅建筑公司、房屋维修公司、设备材料公司等等，同类公司也可以有几个。这些公司都在同等条件下开展社会主义竞争，在竞争中互相促进，共同发展，逐步形成一个多种经营门类和多种经营方式的房地产市场。

　　关于资金来源。在少要或不要国家投资的前提下，可以通过广泛筹集社会资金的办法，发展房地产业务，建设城市。对外开放，包括引进外资和联合内资两个方面；联合内资又包括联合本地、外地、外行业的投资。特别要学会和银行合作，运用贷款开展房地产经营，这是深圳和广东的一条重要经验。

　　关于行政管理。在放手搞活房地产业、提倡经济实体开展竞争的条件下，需要特别强调加强政府对房地产业的行政管理。作为当地人民政府的职能部门，房地产管理局的行政管理工作不仅不能削弱，而且在新形势下还有许多工作如政策指导、行政立法、市场管理、内外协调等等，都需要抓起来。为了把行政管理工作做好，各地的房地产管理局一方面要实行政企分开，简政放权，把原来直接经营管理的房地产业务交由各公司去办；另一方面要大大加强房地产业规划、计划、立法和政策指导等工作，有领导地组织房地产业各经济实体之间的竞争，做到管而不死，活而不乱。

　　关于住宅商品化。积极开展住宅补贴出售试点，鼓励个人购房、建房。修建青年公寓，出售或按成本租金租给青年夫妇。对住房超标准部分实行成本租金，试行新房新租，并创造条件把房租暗贴改为明贴，逐步走蛇口工业区解决住房问题的道路。

　　关于建筑业改革。经营房地产的建筑、维修队伍，要广泛使用合同工、季节工、临时工，根据房屋维修施工特点制定百元产值工资含量标准和奖励制度，凡是有条件的工程要实行招标投标制。

　　房地产业是个新兴行业，还要特别注意信息的收集、传播，以及人才的开发。

　　从外部条件说，主要是当地政府要加强领导，计划、物资以及城市规划、市政公用、环境保护等部门，都要大力支持配合和支持。房地产业是个微利行业，为了支持它的发展，国家在税收、信贷政策上需要给予照顾、扶持。建议国家提高地方侨汇留成比例，并允许房地产业用留成外汇进口材料设备，采取高进高出的办法解决建材不足的困难。今后房地产业建设的商品房（包括住宅、商业、办公用房）可以不占指标，房屋建好后向单位出售要指标，向个人出售不要指标。

　　以上报告如无不妥，请批转各地参照试行。