物业管理定义

作为业主，入住之后和您打交道最多的就是物业，那您对应该享受的物业服务内容都清楚吗？签物业管理公约之前，您知道自己的权力与义务吗？

详尽指导

·物业管理费交纳实例

我于1998年11月买了一套商品房(预售)，1999年12月1日开发商通知我收楼，1999年12月15日我验收房屋合格并办理了入住手续。装修3个月后，于2000年4月1日开始入住，我应从何时交纳物业管理费？

应从1999年12月15日开始交纳物业管理费。物业管理费交纳的起点以购房人验收房屋合格之日起开始计算。但是如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。

·物业管理公司可以一次预收多年的物业管理费吗？

物业管理费可按年交，也可按月交。市小区办明文规定：物业管理公司不得一次性预收多年的物业管理费。

·房子没住物业管理费究竟要不要交？

业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

在商品房买卖合同，对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还 需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。

专家建议消费者在办理入住手续时，应注意几点：

要认真和善于行使自己的权利。所谓认真行使，就是在开发商不能提供相关文件又通知您办理入住手续时，应依据合同约定坚决拒绝接收，不要稀里糊涂收了 房子。所谓善于行使，是指要对发现的问题做一下分析，看出现的问题是否能够构成拒绝验收的理由，比如墙面、地面装修有问题，卫生洁具不符合原定标准等，虽 然也属于问题，但一般不会构成拒绝验收的依据。对这样的问题，不妨在开发商提出赔偿方案或改进措施后，先办理入住手续，再敦促开发商落实，以免耽误自己使 用房子。

交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来。如果决定拒绝接收，则要书面说明拒绝接收的理由。如果接收但有问题需要解决，则应要求开发商将处理意见形成书面文字，以备今后协商不成时，有据可查。

上述所有的书面内容，原则上都应该是一式两份，双方要签字或盖章，避免开发商内部发生人事变动后，接任者拒绝承认前任的承诺。

·物管有权罚业主的款吗？

从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为 “罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第 十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施 包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。

其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是其 中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损 坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。违约金和 赔偿金以实际损失和违约责任为准。

综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。

·物业不允许业主安装太阳能热水器是否有法律依据？

网友问：天通苑物业公司不允许业主安装太阳能热水器。物业公司的做法是否有法律依据。可否无视物业公司的规定自行安装？

李律师答：

物业管理公司对整个小区负有管理的职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。因此是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定；其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏而定。

·车位必须买，不买不让进是否合理？

网友问：车位必须买,不买不让进是否合理?

李律师答：

车位的处理方式一般分为两种，一种是开发商对该车位进行销售，一种是出租该车位，具体采用何种方式，要视开发商的处理方式而定。

·买得起房“养”不起房

日前北京市海淀区某小区业主曹女士向笔者出示了一叠厚厚的交费清单。统计后发现，曹女士一套建筑面积为112平方米的两居室，入住后各项一次****费和全年经常****费竟达2.81万元。

交费单共涉及24项交费：(1)公共维修基金一次性12400元；(2)可视对讲电话及安装费一次性2000元；(3)有线电视安装费一次性300 元；(4)水电周转金一次性200元；(5)冬季供暖费每年2240元；(6)冷水和热水费每年1080元；(7)天然气费每年420元；(8)电费每年 960元；(9)电话费每年1500元；(10)有线电视费每年144元；(11)小汽车地下停车费每年4200元；(12)绿化费每年61.60元； (13)化粪池清掏费每年33.69元；(14)保安费每年60元；(15)保洁费每年36元；(16)管理费每年392元；(17)统收费用每年 12.03元；(18)中修费每年356.01元；(19)小修费每年205.52元；(20)公共设施费每年112.31元；(21)水泵运行费每年 312.21元；(22)电梯运行费每年1104.02元；(23)垃圾清运费每年21.06元；(24)智能系统费每年48.13元。

在这些费用中，一次性的支出为1.49万元，经常性的支出为每年1.32万元。[page]

曹女士介绍，小区的这些收费，有些是明显不合理的：如热水价格为每吨12元，比本市同类住宅的热水价格高出4至7元；取暖收费是按建筑面积计算的， 按全部面积购买的阳台却不供暖，公摊面积中的走廊等处也不供暖；业主使用电梯是高层的多于低层的，而电梯收费完全按建筑计算；房子是新买的，而第一年就开 始收中修费、小修费等等。

·物业纠纷：业主委员会成了业主心中永远的痛

茶：各位茶友，随着“业主委员会”的地位越来越被人们所重视，该委员会如今已经成为物业管理公司和业主双方竭力争夺的领地，今天由茶老板我主持这场 聚会，就是针对最近一段时间北京一些小区在成“业主委员会”发生的纠纷，来和大家一起探讨一下，业主委员会的成应该由谁说了算。

王：这个话题好。今年“五一”是我最闹心的一个假日。我所居住小区的物业管理公司竟然在我们业主完全不知情的情况下，单方组成了业主委员会筹备组， 同时抛出他们拟定好的选举章程及业主委员会的候选人名单，并且要求全体业主在短时间内进行等额选举，同时说以“50%不反对”即为当选条件，据称还得到某 小区办的支持。

章：贵小区的事情我略知一二，按照有关政策应该开始组建住宅小区了，因为政策规定凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应该组建业主委员会。

王：可也不能不经过我们的同意吧。

(王先生显然有些对抗情绪，章处长笑着摇了摇头。)

茶：是啊，那也不能由物业管理公司来说了算呀？

章：其实业主委员会应该由全体业主通过一定方式推荐或选举产生。但由于新建小区的业主互相之间缺乏了解，很难达成一致意见，而物业管理公司对各家各户的情况比较熟悉，因此按照惯例，第一届业主委员会的成一般是由物业管理公司来帮忙组织推荐。

王：那物业公司不是很容易把持“业主委员会”吗？

章：其实也不一定，因为业主委员会的监督职能，每位业主都可以实施。况且还有政府法律法规的约束，同时下一届选举时如果本届“业主委员会”的成员不行照样可以炒掉他们。

王：那我们业主得要经历多长时间，“与其坐以待毙，不如奋起斗争”。

(众人一起大笑起来，王先生自己也觉得说的过了，有点儿不好意思。)

王：如今人们沟通的方式太多了，业主自己完全有能力聚集起来，可北京前段时间法院竟然判决某小区业主自发召集业主开会不合法，简直让人哭笑不得。

茶：如今作为业主确实非常难受，一旦物业管理公司差的话，不仅先要忍受2年，而且还要接受他们一手炮制的“业主委员会”的摆布。哎，伍先生一直都是消费者维权的代言人，今天怎么一句话没有。

(看着伍辉一个劲儿地喝茶，茶老板不由有点奇怪。)

伍：不是我不说，其实是没的说。

(大家一时十分诧异，一起等他的下文。伍辉慢慢端起茶杯，抿了一口。)

伍：比如这茶，不仅茶树生长的自然条件要十分优越，采制也要十分精细，同时还要有独到高超的冲泡技巧，这些因素缺一不可，这样的茶才能颇具特色，脍 炙人口。如今“业主委员会”的重要性虽然越来越受重视，但相关的规定却规定得不够细致，致使一些物业公司投机取巧。同时，由于业主委员会行使的职能是对物 管公司进行监督，因此我觉得在挑选候选人方面物管公司则应该“回避”。

茶：那你觉得这业主委员会应该何时组建呢？

伍：我觉得可以在业主委员会成之前成一个过渡性的机构，比如“业主联谊会”，每位与开发商签订购房合同的业主，同时再签订一份加入本小区“业主 联谊会”的文件，主要将自己的联系方式、工作单位、业余爱好等简单情况公布出来，以增进业主之间的沟通。同时“业主联谊会”可以推选代表和物业公司一起组 建第一届“业主委员会”。

王：伍先生这个提议的确很特别，不过倒是给我们业主一个提醒。目前，人们从开放的四合院、大杂院里搬进了单元房，而人与人之间的关系也由于那些钢筋混凝土的禁锢变得陌生起来。

茶：不错，俗话说“家和万事兴”，如果所有业主能团结起来，即使物管公司能把持“业主委员会”又能怎样呢？好了，今日时候已晚，让我们举杯为生活干杯。

(大家齐声说好，喝干杯中残茶而散。)

·开发商不提供煤气及电视接收是否可不交物业费？

网友问：购买商品房后，开发商不能提供煤气及电视接收信号，这种情况，是否可以不交物业费？

李律师答：

首先开发商与购房者之间存在的是房屋买卖关系,购房者与物业管理公司之间存在的是物业管理关系.二者是两个独的法律关系.您所说的问题,要看买卖 合同中是否有具体的约定,如属于开发商对买卖合同的违约,则您应向开发商主张权利,而不能以拒交物业管理费用的形式来与开发商对抗,因为根据物业管理公约 的规定,您拒绝交纳物业管理费的行为将构成对公约的违反,物业管理公司可以追究您的违约责任.

·物业管理用房能否计入公摊面积

从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。2000年，国家有关部门针对买房公摊面积问题，下发了有关减少公摊面积的文件，其中 就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内。根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，商品房公用面积的分摊以幢为单位，该《规定》 明确，买房分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。其中明文规定，“为多幢房屋服务的警卫室、管理 (物业管理)用房不计入公摊面积”。但如果值班警卫室、物业管理用房是为某一幢楼服务的，就应视为可分摊的公用建筑面积。

·与物业公司签订《物业服务合同》时应注意什么

随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利 益。其中最重要、和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》，因为该合 同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。[page]

鉴于目前的情况和即将实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点：

一、明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理 小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小 区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委 托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公 司不得将服务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司 的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。这样才 能避免业主花高价买低质服务的情况。

二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业 公司、物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其 限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。

三、明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽 可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应







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三、物业管理公司实施的物业管理是包括对小区共有财产的管理物业管理是管理“物”，不是管“人”。物，就是财产。财产可以分为私有财产和共有财产两 类。业主的房屋是业主的私有财产。开发商未交付给购房人的房屋是开发商的私有财产。除了业主和开发商的私有财产以外，都属于为开发商和业主共有的财产。物 业管理公司没有对业主的房屋实施过管理，物业管理公司实施的管理一定是对共有财产的管理。物业管理公司或许还实施了对开发商私有财产的管理，但能够肯定的 事实是：物业管理公司对共有财产实施了管理。

四、对共有财产的管理是共有人——开发商和业主之间的物权关系，不是开发商与业主之间的合同关系，更不是开发商与物业管理公司、或者业主与物业管理 公司之间的合同关系；对共有财产的管理是开发商和业主共同享有的法定权利和共同承担的法定义务，而不是开发商与业主之间、或者开发商与物业管理公司之间、 或者业主与物业管理公司之间的合同权利和合同义务。

《民法通则》第78条规定：共有分为按份共有和共同共有；按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；共同共有人对共有财产享有权 利，承担义务。根据这条法律规定，共有人在对共有财产享有共同的权利的同时，也应对共有财产承担共同的义务。在开发商向第一个业主交付房屋后，即产生为开 发商和业主共有的财产。对共有财产的管理，就是开发商和业主共同享有的权利，也是开发商和业主共同承担的义务。开发商和业主之间共同的权利和义务，是基于 存在财产共有事实而不是基于存在某个合同事实，是法定的而不是约定的，是开发商与业主之间的权利和义务而不是开发商与第三人、或业主与第三人之间的权利和 义务。物业管理公司以其与业主签订的《物业管理委托合同》约定了其“对共有财产的管理”为理由将其对共有财产实施的管理说成是其与业主之间的合同权利和合 同义务。物业管理公司的这一主张是违背《民法通则》第78条的规定的。物业管理公司的这一主张是试图以合同约定的权利和义务改变法定的权利和义务。“对共 有财产的管理”，作为开发商和业主共同享有的法定权利，是不能通过任何合同的约定赋予或剥夺的；作为开发商和业主共同承担的法定义务，是不能通过任何合同 的约定设或免除的。物业管理公司的这一主张得到了司法的错误支持。这一司法错误不应再继续。

五、业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中业主委托物业管理公司管理共有财产的行为无效，物业管理公司向业主收取的物业管理费应当返还。

业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》约定的“委托事项”有两个部分：1、对业主房屋的管理；2、对共有财产的管理。“对业主房屋的管理” 的委托行为是有效的，因为，业主享有对自己房屋的占有、使用、收益和处分的权利，业主有权将其中的一项或多项权利委托给物业管理公司行使。但是，业主的此 项委托，物业管理公司没有实际履行。“对共有财产的管理”的委托行为是无效的，因为，野猪的此项委托行为违法。首先，此项委托行为违反《民法通则》第78 条，此项委托行为试图以合同约定的权利和义务改变法定的权利和义务；其次，此项委托行为违反《合同法》第9条。《合同法》第9条规定：“当事人订合同， 应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”。业主个人没有将共有财产委托给物业管理公司或其他人管理的权利能力，任何业主个人都没有将共有财产委托物 业管理公司或其他人管理的权利能力。《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一 方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。物业管理公司向业主收取的“物业管理费”全都是因为其管理共 有财产而向业主收取的费用，物业管理公司应当返还给业主。[page]

六、开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》有效；开发商负有向物业管理公司支付费用和报酬的义务在业主与物业管理公司签订《物业管理委托 合同》之前，开发商与物业管理公司一般都签订有《物业管理委托合同》在先或者事实上存在委托合同关系。所谓开发商“指定”物业管理公司，实际上就是开发商 “委托”物业管理公司。在开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中，“委托事项”一般只限于对共有财产的管理，不包括、也不可能包括对业主房屋 的管理。“委托事项”或许还包括对开发商的私有财产即开发商尚未交付给购房人的房屋的管理，但能肯定的事实是：“委托事项”一定包括对共有财产的管理。物 业管理公司与开发商签订的《物业管理委托合同》中的“委托事项”——对共有财产的管理的委托行为是有效的，因为，在全体共有人的代表——业主委员会成之 前，开发商占有共有财产的50%以上，开发商有权代表全体共有人管理共有财产即代表全体共有人行使对共有财产占有、使用、收益和处分的权利，开发商当然也 就有权将自己对共有财产的管理权委托或不委托给物业管理公司或其他人行使。事实亦是如此：在任何一个商品房开发小区，物业管理公司都是开发商请来的客人， 没有哪一个业主能够决定委托或不委托某一家物业管理公司。既然物业管理公司与开发商签订的《物业管理委托合同》关于共有财产管理的委托行为是有效的，根据 《合同法》的规定，委托人——开发商，就应当承担向物业管理公司支付费用和报酬的合同义务。

·败笔何以得逞？解析《物业管理委托合同》(下)

七、开发商承担向物业管理公司支付费用和报酬的义务是开发商代表全体共有人对外先行承担合同义务。在开发商对外先行承担合同义务之后，开发商和业主基于法律的规定共同分摊开发商向物业管理公司支付的费用和报酬。

对共有财产的管理，是全体共有人——开发商和业主共同的权利，也是开发商和业主共同的义务。作为共同的义务，因管理共有财产而发生的费用，开发商和 业主应当共同承担。开发商承担向物业管理公司支付费用和报酬的义务是开发商代表全体共有人对外先行承担合同义务，开发商承担的这一合同义务的依据是开发商 与物业管理公司签订的有效的《物业管理委托合同》；开发商和业主分摊开发商向物业管理公司支付的费用和报酬是开发商和业主应承担的法定义务，开发商和业主 应承担的这一法定义务的依据是法律——《民法通则》第78条的规定。这两种不同的义务，时间顺序不同，各自的依据也不相同。有人说：“谁受益，谁付费；业 主享受了物业管理公司的服务，就应当付费。”。这句话没有说错，但是，付费也得按照合法的依据。物业管理公司不是没有合法的收费依据。物业管理公司有合法 的收费依据，就是其与开发商签订的《物业管理委托合同》，物业管理公司有权根据其与开发商签订的《物业管理委托合同》要求开发商支付费用和报酬。不是业主 不承担物业管理费，而是合同不能成为业主承担物业管理费的依据。业主承担物业管理费的依据是法律的规定，在开发商向物业管理公司支付了费用和报酬以后，业 主应按照法律的规定分摊开发商向物业管理公司支付的费用和报酬。至于业主应不应分摊以及如何分摊开发商向物业管理公司支付的费用和报酬，属于开发商与业主 之间的权利义务关系，只能由开发商或业主根据法律的规定来解决，与物业管理公司无关。

八、物业管理费的概念；“物业管理费”与“报酬”的区别

“物业管理费”是对房地产行使占有、使用、收益和处分的权利所发生的费用。对财产行使占有、使用、收益和处分的权利所发生的费用，在会计学上属于管 理成本，“物业管理费”可以简称为管理成本。“报酬”是劳动或服务所得。“物业管理费”与“报酬”的区别在于：私有财产的“物业管理费”由财产所有人自己 承担。共有财产的“物业管理费”由全体财产共有人共同承担。全体财产共有人共同承担物业管理费是财产共有人对其他财产共有人承担的法定义务。支付“报 酬”，是合同当事人对对方当事人应承担的合同义务，而不是法定义务。物业管理公司依据有效的《物业管理委托合同》有权要求委托人支付的，根据《合同法》第 398条和第405条的规定，只限于委托人“预付的处理委托事务的费用”、受托人为处理委托事务“垫付的必要费用”和委托人应支付的“报酬”。合同只能自 愿，是否委托物业管理公司或其他人管理是委托人的权利，没有哪一条法律强迫委托人必须与物业管理公司签订合同。所以，只有在委托人委托了物业管理公司的情 况下，物业管理公司才有权依据合同要求委托人预付处理委托事务的“费用”、偿还为处理委托事务垫付的“必要费用”和支付“报酬”。如果委托人委托了物业管 理公司，应支付给物业管理公司的“报酬”应当计入物业管理费(即管理成本)。将应支付给物业管理公司的“报酬”计入“物业管理费”并不等于说“报酬”就是 “物业管理费”的一部分。将“报酬”计入“物业管理费”只是一种会计方法，“物业管理费”和“报酬”永远是性质不同的两个概念。很多地方政府主管部门都制 定了当地的物业管理费收费标准。地方政府主管部门制定物业管理费的标准是基于“对共有财产的管理”就是物业管理公司对共有财产的管理、是物业管理公司与业 主之间的合同关系的错误认识，因而，物业管理费收费标准将支付“物业管理费”规定为业主对物业管理公司承担的合同义务而不是财产共有人对其他财产共有人承 担的法定义务，违背了《民法通则》第78条的规定。在物业管理费收费标准里，也没有委托人“预付的处理委托事务的费用”、受托人为处理委托事务“垫付的必 要费用”和委托人应支付的“报酬”的区别。按照税务方面的相关法律规定，委托人“预付”或物业管理公司“垫付”的费用计入委托人与物业管理公司之间的资金 往来或物业管理公司的经营成本，是不纳税的；“报酬”，是物业管理公司的企业所得，应当交纳营业税和企业所得税。物业管理费的标准没有这些区别，既违背 《合同法》第398条和第405条的规定，也违背税务方面的相关法律规定，使物业管理公司逃税、漏税成了一个普遍现象，流毒非浅。[page]

九、开发商和业主共同承担物业管理费不等于开发商和业主必须交纳物业管理费，只有在共有财产的收益不足以支付物业管理费的条件下，开发商和业主才应按不足部分各自分摊的金额交纳物业管理费

对共有财产的管理，是对共有财产的占有、使用、收益和处分。对共有财产的管理，首先是全体共有人共同的权利。作为共同的权利，共有财产的收益应当归 全体共有人共有。对共有财产的管理，同时是全体共有人共同的义务。作为共同的义务，因对共有财产行使占有、使用、收益和处分的权利而发生的费用即物业管理 费应当由全体共有人共同承担。权利和义务是不能被割裂的，作为法定的权利和法定的义务，任何一个共有人不能只享有权利而不承担义务，或只承担义务而不享有 权利。共有财产的收益(即收入)和物业管理费(即支出)同时计算，才能体现《民法通则》第78条规定的权利和义务的统一。如果共有财产的收益大于物业管理 费，开发商和业主无须交纳物业管理费，多出部分仍然属于共有财产；如果共有财产的收益小于物业管理费，不足部分，开发商和业主应按各自分摊的金额交纳物业 管理费。在业主委员会成之前，业主应向开发商交纳物业管理费；在业主委员会成之后，开发商和业主应向业主委员会交纳物业管理费。由于业主和开发商各自 拥有的房屋的建筑面积不同，业主和开发商对共有财产的权利和义务不应均等，开发商和业主对共有财产的共有应是按份共有，开发商和业主对共有财产享有的权利 和承担的义务应与各自拥有的房屋的建筑面积占小区总建筑面积的比例相一致，开发商和业主应按各自拥有的房屋建筑面积占小区总建筑面积的比例计算各自应交纳 的物业管理费。

十、物业管理公司与业主签订的《物业管理委托合同》的非法后果

迄今为止，只有业主在交纳物业管理费，没有听说过开发商也交纳物业管理费；迄今为止，业主只向物业管理公司交纳物业管理费，没有听说过业主应向开发 商或业主委员会交纳物业管理费；迄今为止，业主只有交纳物业管理费的义务，没有听说过业主也享有共有财产的收益；迄今为止，业主向物业管理公司交纳物业管 理费已经被无数个判例判定为不容怀疑的“合同义务”，却没有一个判例提及了《民法通则》第78条的规定。开发商用“捆绑”销售的办法要求业主与其指定的物 业管理公司签订《物业管理委托合同》，一定是首先出自某个开发商的法律顾问的设计，然后，全国范围内的开发商纷纷效仿。这种在法律上处处违法、捉襟见肘的 设计竟然得逞于一时，它帮助开发商和物业管理公司实现了至少三个非法目的：1、掩盖了开发商应承担的法律义务。承担物业管理费，是开发商和业主基于财产共 有关系而应共同承担的法定义务。业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》，使承担物业管理费似乎成了只有业主才承担的合同义务。2、掩盖了开发商或 物业管理公司侵占共有财产收益的行为。现实是：开发商或物业管理公司出租或出售车库和车位、出租或出售地下室、出租公共墙体或公共楼顶用于发布广告或设置 通讯设备等等，这些共有财产的收益全部流进了开发商或物业管理公司的腰包，业主没有分享到这些共有财产收益的一分钱，业主只承担义务不享有权利，而开发商 只享有权利不承担义务。业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》，起到了掩盖这个现实的作用。3、掩盖了物业管理公司实际取得的“报酬”。业主与物 业管理公司签订的《物业管理委托合同》将“物业管理费收费标准”全部包括在内，没有委托人应当“预付的费用”、受托人为处理委托事务“垫付的必要费用”和 委托人应支付的“报酬”的区别，使物业管理公司向业主收取的各项所谓“费用”究竟有多少是“费用”、多少是“报酬”成为一笔“糊涂帐”。但是，业主与物业 管理公司签订的《物业管理委托合同》对以上非法目的的掩盖都是一戳就破的，真正难以戳破的掩盖是无数已经做出的判决为这份《物业管理委托合同》披上的合法 外衣。

十一、业主的维权之路依然关山重重；司法是将物业管理纳入法律轨道的唯一解决之道

迄今为止，媒体对物业管理公司的口诛笔伐实际上都是给了观众、读者和业主这样一个误导：业主既然与物业管理公司签订了合同，就应该向物业管理公司支 付物业管理费，只是物业管理公司只收费不服务，或者服务不到位而已。媒体的误导是不能归责于媒体的，因为媒体大多援引“专家”、“学者”的观点。一次次的 误导令业主毫不怀疑向物业管理公司支付物业管理费的合法性，令律师和法官也忘却了是否应认真对照一下《民法通则》和《合同法》上的规定。这实在是物业管理 公司应该窃以为喜的。结果就是：全国范围内物业管理的混乱状态即非法状态已到了无以复加的地步。其根本原因在于没有司法判决的正确指引。所谓“业主维权” 维护的是财产权益，只有司法的判决才是物业管理纠纷的根本解决之道。业主的维权之路固然有重重障碍，有开发商强加意志的合同、有越权制定的行政性规章和规 范性文件、有政府部门或政府官员的违法乱纪、也有业主自身的弱点，但是，这些都不是阻断业主维权之路的真正障碍。如果法院依法判决，这些“障碍”都将被判 决铲除；如果法院不能依法判决，法律赋予业主再多的权利也是形同虚设。赋予业主权利和保护业主权利的法律不可谓不完备，有《民法通则》，《合同法》，《反 不正当竞争法》、《消费者权益保护法》，《民事诉讼法》、《行政诉讼法》、《行政复议法》等等。有人所说的“因为法律不健全”完全是胡说。真正断绝业主维 权之路的，是法院不能依法判决，除此之外，业主维权之路上的任何障碍都做不到这一点。但是，法院能否依法判决，既取决于法官对法律的认知，也取决于法官是 否公正。法官对法律的认知不足是正常的，帮助法官认知法律正是律师的任务。但是，如果律师已经一而再、再而三的指明了法律有哪些明文规定而法官视而不见、 听而不闻，就不再是法官对法律的认知问题，而是司法公正问题，这才是最可怕的。由于物业管理行业中的种种违法行为十分普遍，在业主与物业管理公司之间的诉 讼中，业主所面对的不仅仅是一个物业管理公司，而是面对物业管理行业，还包括政府行政管理部门、已经形成的无数判例和司法的不公正。我希望，参与审判业主 与物业管理公司之间的诉讼的主审法官和其他合议庭成员，用你的判决为物业管理竖起一面指引的旗帜，也许，你竖起来的旗帜是第一面起正确指引作用的旗 帜。司法、只有司法，才能使物业管理渐入法律的正轨。法官、检察官和律师，你们和我们，要么一起承担起这一责无旁贷的社会责任，要么一起继续袖手旁观任由 法律被旁置和出卖。[page]

本文由北京市维铭诚物业管理有限公司与张志明等八名业主物业管理委托合同争议案的《代理词》改编而成”。作者：北京天为律师事务所居永和律师

·物业管理费由哪些项目构成

根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按 规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位 固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。

与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

房博士提醒：

·不得侵犯住户权利物业擅设停车场违法

7月11日，云南省昆明市新迎北区36名住户接到昆明市盘龙区法院的判决书。判决书要求：被告新迎北区管理委员会和承杰物业管理有限公司于判决书生效之日起15日内停止经营小区内一处庭院停车场。

1996年，北区管委会和承杰物业未经小区业主同意就在庭院内擅自设停车场，该庭院内的36名住户对停车场的经营提出异议，多次与其协商，昆明市 消费者协会也曾出面协调，但都未达成和解。无奈之下，36名住户联名将上述两家单位告上法庭，但法院在一审判决中驳回了原告的诉讼请求(见本版5月14日 报道)。

36名住户不服，向昆明市中级人民法院提起上诉，中级法院发回盘龙区法院要求其重审。2001年4月，盘龙区法院开庭重新审理此案。该院认为，在本 案中，无论两被告办理的相关证照是否齐全合理，两被告在设停车场前，并未征得所有住户的同意，其行为已经侵犯了住户的所有权，两被告必须停止经营停车 场。尽管这份由中级法院发回重审的判决书对原告的其他诉讼请求未予支持，但对原告来说，他们已经满意了。在长达两年的诉讼里，36名原告付出了大量时间和 精力，67岁的原告诉讼代表人田其享老人尤感身心疲惫，他说，他们将不再向昆明市中级人民法院提起上诉。

根据相关规定，小区内道路和公共场地的建设费用已分摊进住房销售价格，因此，小区内道路和公共场地的所有权归小区住户所有。任何人要使用公共场地， 都必须得到所有住户的同意。作为物业管理机构，其管理行为更不应侵犯住户的权利。业主是接受物业管理公司服务的消费者，物业收取每一分钱，都得得到业主的 认可，这是业主的权利，也是服务者的义务。

·小区停车场收益究竟属于谁业主停车需要缴费吗

世联新纪元事务所郭玉涛律师

事件

某小区入住后，停车场是小区内一片临时的开阔地。业主的车大都随意停放。没过多久，车场挂出牌子，称物业管理公司已经申请办下来手续，该停车场变为经营性停车场，每辆车每月要缴纳150元的停车费，否则不能进。同时开发商为了促销房屋，在销售的过程中还不断将停车场卖出。

小区内一些业主准备交钱，另外一些却感觉有些困惑。觉得好像小区内的场地，随便一申请，个牌子就能收钱，这到底有没有依据呢？

说法

无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费，一为保管费用。这两种收益，虽然都是以停车费的名义出现，但实际上是基于不同的来由。 搞清小区内的停车费问题，我们要先分清谁享有土地使用权，谁提供汽车服务，了解这个区别，就能搞清楚停车费的权属和分配，否则就只能是一头糨糊。

土地使用权益

小区房屋销售前，由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将 房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全，因而大部分业主也说不清楚。

其实这并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。

以北京为例，土地出让金不是按照土地面积计算，而是按照房产建筑面积计算，一个小区的全部土地成本，已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主。

这是物权法的基本原理，只是由于中国目前尚未出台，才有一些开发商混水摸鱼，有的说我只卖房不卖地，有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外 墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单，就是要把这些暗里卖给业主后，再将这些业主财产明里卖出去或租出去，再挣一次钱。

由于法律规定不到位，造成目前审批停车场的时候，不管小区业主入住多少、多久，政府部门依然还以开发商为产权人，以开发商的土地使用证书为场地产权 证明，以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料，就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人———小区全体业主，往往既不知道，也无力 掌控。这样的现实，无疑是对全体业主权益的又一次侵害。

停车收益分配

确认小区内土地使用权归全体业主共有，就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种，是否应该归全体业主呢？

还是以北京为例，《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，住户机动车存车时，按照大车每月210元，小车每月150元的标准向物业管理公 司缴纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区，他的房子小于100平方米，那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多。地面停车经营几乎无成本，停车 费利润多多。所以，物业管理公司只要能办下来停车场经营的核准手续，就等着发财吧。

对于业主的质询，物业管理公司往往称：我申请、批准的手续没问题，收费是政府定价，所以您就乖乖交钱吧，没商量。

这话不完全对，物业管理公司不可能对小区的土地享有使用权，即便是开发商开办的物业管理公司也不例外，当然就不能靠处分土地使用权来图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务，而收取的一种保管服务费用。

既然是保管服务费用，那么双方间就应该是一种平等的服务合同关系，业主接受保管服务，应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务，就不应该强行收费。当然业主汽车的损坏，也不由物业管理公司负责。[page]

但是实际上，物业管理公司往往强制性地要求业主交费，否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门，这个时候，所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用，也体现了强烈的土地使用费性质。从另外一个角度看，就算全部停车费都应该由物业管理

公司收取，但是物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的，因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用，所以无论如何，都应该将土地使用费部分向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来，用以公益事业支出。

实践中这样的情形很难做到，无非基于几个原因：1、法律没有明确的规定；2、业主对此了解不多；3、物业管理公司不舍得。随着时代发展，法制进步，这只是个时间早晚的问题了。

委托管理道理等同

有些小区是委托一些专业的停车场经营公司办理停车收费事宜的，其权限完全是受物业管理公司或者开发商的委托而来，因此等同前面谈到的物业管理公司，没有什么特殊。

因此，对于一般情况下开发商出卖停车位的问题，我认为已经卖出的车位，可以归购买者独有，但是开发商应该按照标准按月缴纳停车费，否则就是侵夺全体业主的财产，极不公道。

需要说明的是，本文主要是针对小区内地上停车场而谈，小区的地下停车场有特殊性，不在本文范围之内。

·公共区域电费应按面积均摊

舒可心先生：

请教一下公共区域的电费问题。我所在小区收取的公共区域电费除照明费用还包括了电梯和水泵的用电费用，我觉得很奇怪，难道电梯和水泵的运行费不包括电费在内吗？有相关文件规定吗？谢谢！chidun

chidun：

首先说明，以下所说的“业主”是指小区中全体共有产权的产权人整体，和一般意义的“小业主”不一样。业主，即是全体小业主的集合，如果发展商仍然持有未销售出去的产权，其也是一个“小业主”。

您这个问题应该这么理解：小区内一切用于房屋居住者的公共资源供应系统，发展商负责建设，其产权按国家规定或者(上缴)归公共资源供应系统的专营公司(如自来水公司、燃气公司和热力公司等)或者属于业主(如电梯属于业主产权的供水系统的水泵和管线等其他公共设施)。

属于专营公司产权的系统，一般有国家规定收取业主(和使用人)相应的维护费用(如蒸汽供应的“外管网维护费”、自来水供应的“排污费”)，或者将维护费用包含在计量费中(如燃气)。

而属于业主自有产权的设备和设施，其维护费用当然应该由业主承担。不但如此，今后的设备更新花费也是要由业主的“大修基金”中列支的。小区的物业管 理，是业主委托物业管理公司进行专业管理的一种委托行为。物业管理公司向业主收取费用后，必须按照有关规定或者委托合同的约定对物业进行必要的维护和保 养。当然，小区中的一切合理花费(比如公共区域照明等能源开支)，都应该由委托方，即业主来支付。而这个款项的筹集是通过全体小业主按其购买的面积比例 (即权益比例)来分摊的，就是物业管理费。

物业管理费其中包括“电梯和水泵的运行费”，这合理，也有依据。问题倒不是该项下的费用是否包括该设备的能源费用，而是该费用如果有了结余，其结余归属的问题。这是关键！

总结一句话：收费要有依据，但是收了钱是否花掉了，花得是否合理合法，结余去哪儿了……这些问题在小区中更重要。具体到您的这个问题上，我认为这两 项费用都不该收。如果收了则应该退。即便退了这些费用，也应该将收支公告全体业主，如果不是承包出去的，其结余(必定有)应该归业主所有。舒可心文字整理 ／许慧颖

·交房时发生矛盾物业公司能否扣押业主钥匙

现场实录

北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公 约、交费、给钥匙。顺利办下来倒也无事，但有时可能就出现问题。有些物业管理公司要求业主一次****齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交 费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理 公司就会采取不给钥匙的做法。

新闻分析

这种做法有欠妥当。业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中， 业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买 卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。

交付房屋就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得他们能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。既然是合同义务，开发商就应该按照我国 《合同法》的约定来履行。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面的意思一是当事人应该自己履行，二是当事人应该 全面履行。

先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交 付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续。作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。

再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。

从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的 内容，与房屋买卖法律关系无关。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同 法》等法律规定的。

总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。[page]