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公摊面积大小业主没谱建议：按套内面积售房

法律快车官方整理

2019-11-06 23:46

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　　“公摊面积包括啥？多少才合理？”这虽是商品房买卖双方经常掰扯的老话题，但对于大多数人来说，买房并不是日常消费，对于首次置业的消费者来说，“公摊面积”是个永不过时的新话题。

　　去年11月，读者陈军拿到了新房钥匙。上周，他参观了一位朋友的新房。面积相差不多的房子，为什么公摊面积会相差近10平方米呢？无独有偶，3月初，省城小店区人民路某楼盘的开发商因为解释不清公摊面积的内容和测绘方式，遭到上百位业主及媒体的口诛笔伐，销售限入困局。

　　公摊面积难道真是笔糊涂账吗？带着这个问题记者进行了深入的采访,开发商、律师及相关专家表示，开发商没诚信、售楼不规范、服务不到位是纠纷频起的主要原因。

　　公摊面积是大是小业主心里没谱

　　故事一：开发商随意改公摊激起业主不满

　　2008年年底，市民白先生看中省城小店区某楼盘的一套三室两厅住宅。当时，该楼盘的销售证件还未办妥，白先生与上百位业主购买了该盘刚刚出图的期房。售楼处告诉白先生，他看中的房子面积是136.65平方米，公摊面积应该在20%以内。

　　去年7月，开发商通知业主们交余款，签合同。白先生发现，合同上所标注的房屋面积成了140.65平方米，比原来说的整整多了4平方米。开发商称，多出的面积是公摊面积增加了。

　　今年年初，不放心的白先生和其他业主找了几个测绘专家，把正在建设中的房屋面积重新测量了一下，结果让人大感意外：“我们的测绘结果，算上公摊房屋面积应为126平方米。”但开发商却坚称，公摊面积增加了，房子的建筑面积仍是140.65平方米。

　　一平方米就是4200元，14平方米就是58800元。如此算来，仅该户型的几十位业主，就会蒙受多达数百万元的损失。而开发商称，因为该楼盘是期房，最初的公摊面积仅是一个估算。

　　故事二：公摊范围被忽视打不清的嘴官司

　　2006年4月，省城北城某楼盘3号楼交房。之前，许多业主听说开发商会在公摊面积上动手脚，部分业主委托了测绘公司对自家房屋进行测绘。

　　其中一位武姓业主认为，开发商至少多收了他8平方米的房款。武先生说，购房合同上标明的建筑面积为88.9平方米，其中套内建筑面积73.18平方米、公共部位与公摊建筑面积15.72平方米。而实际上，这座楼属于砖混多层楼房(6层)，公共部位除楼梯道以外，没有其它公用空间和公共设施，而楼梯道的实际面积不足14平方米，两家均摊最大也不超过7平方米，根本就不存在15.72平方米的说法(与实际相差8.72平方米)。

　　在合同中，武先生只见到建筑面积、套内建筑面积、公摊面积的具体数字是多少，但公摊面积包括哪些范围及具体面积，却没有明示。售楼人员对公摊面积的组成始终没讲明白，只称此数据为专业测绘公司认可，普通百姓无法准确计算。“业主自己测绘的面积与开发商提供的测绘数据之所以有较大出入，一定是公摊范围各自的参考标准不一样。”随后，武先生与开发商的交涉证实了他的判断没错。在武先生眼里，公摊面积范围包括自家单元的公共通道及公共设施占用面积，而开发商是把整个楼内的公共设施、公共通道面积分摊到全楼的住户。

　　链接：怎样计算房子的公摊面积？

　　一、共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及水平投影面积。

　　共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

　　独立使用的地下室、车棚车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

　　二、共有建筑面积的计算方法:整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢楼服务的警卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。

　　三、共有建筑面积的分摊方法为 (住宅楼以幢为单元，按以下计算公式)：

　　业界说法隐情：开发商确定公摊面积要利于销售

　　山西银建房地产开发公司副总经理张建华称，计入公摊面积的地方主要有两大块，公共交通部分及公共建筑空间。公共交通通道包括走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间。公共建筑空间包括电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

　　一般而言，楼层越高的房子公摊面积会越大。像普通六层砖混结构楼房，其公摊面积约占房屋建筑面积的12%到15%；十几层的小高层住宅楼，其公摊面积的比例在18%左右；高层剪力墙结构的楼房，其公摊面积大约在20%以上。另外，塔楼的公摊面积比例略低于板楼；写字楼从公共需求及品质上考虑，公摊面积可能会达到30%以上。

　　张建华称，从销售角度考虑，开发商会尽量把公摊面积定在一个易于销售的范围内。像高端住宅，业主讲究气派，希望门厅、过道、电梯的面积够宽敞、电梯数够多，公摊面积比例要比普通住宅高。

　　建议：不妨学学按套内面积售房

　　业界人士李先生认为,省城正规的房地产开发商一般会先到相关行政主管部门去申办规划、建设、预售等手续。房地局会委托测绘单位对预售房产进行“预测绘”，业主以专业测绘单位测绘的面积作为付房款的依据。房屋竣工后，无论是套内面积还是公摊面积，都已经过了测绘单位的实地测绘，开发商在公摊面积上做手脚的可能性不大。

　　李先生称，白先生家的公摊面积与套内面积在售房与交房时有较大差距，这与开发商违规预售有关。未经相关部门审批就售楼，不停地改规划和建筑设计，很容易出现实际户型、面积与售房时不一致的情况，这会引起不必要的纠纷。

　　省城海逸房产工作室的验房师认为，设计施工中的变更，最容易造成交房面积与购房面积出现误差。套内面积相对较容易弄明白，因为它好测绘、好计算。而公摊面积的测绘需要开发商提供全楼的图纸及其他业主的配合，故事二中的武先生自请测绘公司量公摊肯定测不准。诚信度不高的开发商在售房之后才开始施工，公摊面积就成了橡皮筋。他建议，省城最好能学习北京、广州等地按套内面积售房的方式，这样也让消费者对所购房屋的面积能心里有数。

　　提醒：合同里最好标明公摊范围

　　山西省成诚律师事务所的张秋峰律师称，对于公摊面积占总建筑面积的比例，目前法律上还没有明文规定。按照购房合同第八条的规定，购房者在面积发生变化后有两种选择。

　　第一种是合同中对面积变化没有约定。如果开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，可以采取多退少补的方式。误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿，业主同时可以选择退房。这种方式对购房者较为有利。

　　第二种方式是根据合同约定“据实结算，多退少补”。如果选择这种方式，到交房时，误差超过3%，都由买房人承担。

　　同时，购房者应该注意，自己找的测绘机构出具新的测量报告，并不能直接作为找开发商赔偿的依据。因为，开发商的测绘报告也是正规测绘部门作出的有法律效力的报告。出现此类纠纷最终的参考依据是由仲裁机关或法院委派第三方来作的测绘报告。

　　张律师称，目前省城楼市渐渐趋于成熟，市场监管也越来越规范，开发商在公摊面积上动手脚不容易。业主在购房时不妨先考虑选择运作规范、信誉度较好的开发商。在收房时，业主可要求开发商公示公摊面积的范围和大小。

　　山西财经大学的马培生教授认为，对于不懂行的购房者来说，他们对楼盘共有建筑项目不熟悉，其界限、权属、使用范围等都可能是一笔“糊涂账”。开发商应该主动解释清楚公摊面积具体情况。

　　他建议消费者，在签订购房合同前，务必弄清以下内容：设计的套内面积是多少？公共设施有些什么？共有建筑面积有多大？最好将这些数据写在购房合同中，合同中没有的，可以通过与销售方签订补充协议的方式来解决。

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