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土地市场升温开发商“拿地”为御通胀

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2019-12-04 16:26

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　　受房地产销售的带动和政策层面利好的刺激，房地产行业的投资正在出现审慎的回升势头。伴随着房地产市场交易量的放大，近期土地市场也可以看出投资回升的迹象。几大龙头开发商均表示将根据销售情况，加大已有项目的开工力度，并择机在土地市场获取优质项目。继楼市销售回暖后，主要城市的土地市场率先开始升温。

　　北京

　　5月份，北京土地成交出现了久违的“井喷”现象，实际成交量超过了前4月的总和。在销售回暖、库存释放和信贷宽松的背景下，北京土地市场在5月份出现了“价量齐升”的态势。

　　据北京市土地整理储备中心的数据统计，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，规划建筑面积260.6万平米。其中住宅及含住宅项目用地为10宗，成交面积为101.3万平方米，建筑面积为127.8万平方米。环比4月份，成交面积增加了91%，建筑面积增加了84%.其中，住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%，建筑面积环比增加了258%.

　　上海

　　上海房市的回暖和售房款的充裕，带动了房地产企业的拿地热情和政府部门的推地节奏，让去年末以来一度冰冷的上海土地市场也进入了回暖阶段。

　　目前，上海的土地市场暖意融融。除政府推地节奏有所加快外，成交价格也出现好转。2008年，由于开发商资金链紧张和楼市低迷，上海土地市场频频出现流标，流标住宅用地比例达38％。而今年一季度上海流标情况基本绝迹。同策咨询表示，与上海毗邻的南京、苏州等地的土地市场也出现新迹象。

　　深圳

　　6月2日，深圳土地房产交易中心再次上演争地大戏，捆绑出让的宝安区宝城26区三宗地，吸引三家开发商参与竞买，最终深圳中洲宝城置业有限公司以26.1亿元竞得，相对于起拍价18亿元，溢价达到45％，楼面地价高达6428元/平方米，而他的竞买对手正是近期在土地市场活跃的万科和佳兆业地产。

　　珠三角

　　二季度以来掀起的拿地潮仍在延续，土地价格也持续上涨，珠三角大型开发商拿地热情仍未见消退。

　　5月15日，无锡市国土局公布万科江苏苏南分公司以5.6亿元底价获得无锡新区叙丰里地块。无锡拿地仅几天之后，万科再次出现在佛山土地市场，以13.9亿元成功获得佛山2009年“最优质、最高底价”的商住用地，与9.36亿元的底价相比，溢价近50%，楼面地价2400元/平方米。

　　5月21日，富力地产拍下备受关注的北京广渠门外10号地。五天后富力地产再次出手广州，以7.5亿元获得广州从化市温泉镇温泉村地块。北京富力地产总经理张辉透露，敢于在这个时机以如此代价出手拿地，底气来源于今年的销售业绩。

　　5月26日，广州拍出今年首幅住宅用地，位于海珠区江南大道中的广州益丰搪瓷厂地段地块，用地面积8579平方米，总建设面积53809平方米。经过31轮举牌由佳兆业地产以3.18亿元拍得，折合楼面地价5910元/平方米，而该地块起始价只有1.925亿元。

　　土地市场迅速升温

　　土地市场迅速升温，中国指数研究院统计显示，住宅用地成交量首次超过去年同期水平。4月全国60个重点城市住宅用地成交183宗，环比增加89%，同比增加83%，成交土地面积1138万平方米，环比增加66%，同比增加29%.

　　住宅用地成交价格也稳中有升，4月60个重点城市住宅用地平均成交价格为1078元/平方米，环比上涨3%，重点地块出现多轮竞价的场面，约1/3的地块溢价成交。五月份中信证券（600030）也连发房地产行业分析报告，预言房地产市场将从“房屋销售嘉年华”续演到“土地盛宴”。

　　为何如此火爆？

　　SOHO中国董事长潘石屹指出，土地成交大幅增长与开发商投资信心及开发策略有关，他认为，目前是开发商扩张项目和土地储备的好时机。

　　不过，中金公司首席经济学家哈继铭认为，由于通胀预期的存在，开发商近期的拿地行为还不能说明房地产投资和开发信心已经完全复苏。一些开发商拿地可能为了抵御通胀。[page]

　　中信证券分析师陈聪表示，目前不同储备的企业存在不同的拿地压力，有的来自项目断档压力，有的需要适度补充土地资源，有的存在毛利率下降压力。

　　对于土地市场上活跃的身影，一位地产界人士称，目前积极拿地的开发商主要有两类：一类是全国性布局的大鳄，比如万科、金地、保利和富力等；一类是实力雄厚、资金充沛的区域龙头，比如绿地。不少开发商因为库存压力，仍对拿地存有顾虑。

　　开发商在拿地策略上的变化来自住宅“去库存化”的迅速缓解和随之而来的资金链放松。今年以来消费者购房踊跃，这让房屋住宅需要消化的量，就全国范围内，从原本的两年缩减到了7个月，很多城市的房产将从“供给过剩”转向短期“供给不足”。

　　业内专家指出，一线开发商“去库存”进展顺利，资金回笼显著；加之信贷放松和证券市场融资开闸，开发商资金状况已有较大改善，为后续发展储备项目资源已成为扩张型开发商的主要取向。另外，随着经济刺激计划逐步奏效，宏观经济“触底回升”的概率在增大，而通胀预期也在加强；因此，现金充裕的开发商此时拿地，一定程度上也出于抵御通胀的考虑。

　　上海证券房地产分析师沈莉认为，土地市场的回暖反映了房地产市场周期的自我修复，目前房地产商的资金已有所宽裕，而土地底价尚处低位，因此促进了土地市场的回暖。

　　理性看待市场回暖

　　近期不少以底价成交的土地也显示，现阶段开发商拿地仍较为谨慎，这与2007年疯狂拿地时代并不相同。深圳某大型地产公司负责人表示，公司内部对于是否拿地尚存在较大分歧，对土地市场走势尚难研判。

　　经过2008年的调整，一些调整幅度较大的一二线城市土地市场已经显现投资价值。但是不同区域不同城市调整的程度不同，很难一概而论是否是拿地的好时机，应因地制宜，具体问题具体分析。

　　一业内人士表示，房地产行业保证长期增长最终还是要靠自住需求。“这一轮的转暖除了去年累计下来的需求释放，很大程度上还是靠流动性的刺激，而不是居民支付能力的提升。而随着楼市的转暖，今年下半年开发商肯定抑制不住提价的冲动，从而对自住需求造成冲击。”

　　有专家提醒，目前楼市回暖与低利率环境密切相关，但过低的利率不可能持久，如果土地等资产价格上涨过快，今后一旦利率上调，这些资产将面临更大的下行风险。

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