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商品房实际交付是否符合约定的认定原则

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2020-01-22 04:47

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　　由于买受人承担的交付内容很容易确定，即为金钱。但如何确认出卖人的交付内容？在这里，出卖人承担的主要交付义务是给付商品房，但不限于商品房，还包括绿化、公共配套设施等。

　　买卖合同的标的条款系合同的不可或缺的条款，标的必须明确、具体，否则合同亦无法成立。合同的标的可以是种类物，也可以是特定物。如果是种类物，如大米、水果等，则对其数量的要求必须确定，否则买卖无法进行。如果是特定物，则必须在合同中载明明确的特征，使该物具有惟一性或排他性。

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　　而商品房买卖合同所涉主要标的物即为商品房，由于商品房所处的位置肯定是惟一的、排他的，所以合同所涉标的是特定物。

　　一、对于出卖方交付内容的确定标准

　　（一）合同所约定的套房是合同的核心内容，内容包括位置、楼层、面积、建筑质量、装潢以及套房本身的配套设施。

　　（二）由于商品房系属于某幢高楼分割成若干小块而成，这不仅涉及买卖人的自有部分，还要区分共有部分。这也是商品房不同于其他商品之处。所以，对于商品房标的的认定，不仅指套房，还有包括绿化、公共配套设施等。

　　二、对于实际交付是否符合约定的认定原则

　　审定实际交付是否符合约定的依据主要有以下几个方面：

　　（一）合同，合同系约束双方当事人的最主要组成部分。其中关于商品房的一些特征以及绿化、配套设施的约定，均应被视为对于标的的描述。

　　（二）规划说明。由于规划必须经国家行政部门审批通过后，出卖人才能进行施工，而出卖人施工也必须按照规划方案进行。由于规划方案将决定买受人房屋的朝向、采光、通风，以及公共面积分摊的问题，这些虽然在合同中有所体现，但不可能全部体现，因此，开发商所交付的房屋必须如规划设施。

　　（三）样板房。出卖人为促销，常制作样板房以吸引消费者。但这属于凭样品的买卖。在样品买卖中，出卖人应担保其交付标的物与货样有同一品质。《合同法》第186条规定：凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。而样板房其应担保其他所售房屋与其同样的品质。一般样板房都进行了装潢，对于装潢是否属样品，这应视出卖人如何处理而定，如出卖人在样板房内或有关附加说明中，明确装潢仅为参观所需，而不属样板之列，则装潢不具有样板效力，若出卖人未予明示，则买受人有权将其视为样板之列，出卖人对买受人取得的房屋应尽相同标准进行装潢。如何对待样板房的隐蔽瑕疵，购买者的房屋是否也允许有此瑕疵？这里所指隐蔽瑕疵，是指买方尽交易上的注意未能发现的、且非卖方故意不告知的瑕疵。《合同法》第169条规定：凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。这样的规定类似于《美国统一商法典》第2—213条规定的“适销性品质”，即：（1）合同项下的货物在该行业中可以无异议地通过检验；（2)如果出售的货物是种类物，则卖方所交的货物应在该规格范围内具有平均良好品质；（3）货物应适合于该商品的一般用途；（4）除非允许有差异外，所有货物的每一单位在品种、品质和数量方面都应当相同。因此对于样板房隐蔽瑕疵，如果买受人购买时并不知晓，买受人所购房屋的质量仍应按同种物的通常标准处理。

　　三、各种具体情况下的认定规范

　　（一）关于位置和楼层。这在各商品房合同中都会有规定。而出卖人所交付的房屋的位置以及楼层均应与约定相符，这是最起码的要求。如果，出卖人所交付的房屋与约定的不符，这就构成了根本性违约。

　　（二）关于房屋朝向、间距：房屋因外面环境不同，可分为景观房和非景观房。景观房系指凭楼可眺望大海、树林、青山等风景的楼房，这些楼房以风景为卖点，价格较一般非景观房价格要偏高，而这些房屋对朝向、间距的要求非常高。如果朝向、间距误差直接导致景观效果反差很大，应即视为根本性违约。而相对于非景观房，即一般景观房而言，朝向、间距问题主要影响通风、采光，但这种影响要小于对于景观房的影响。现出卖人从考虑采光角度，开发楼盘一般都选择偏南方向，至于违约认定，应根据受朝向改变影响通风、采光程度而定。对于间距，这将直接影响部分楼层房屋的日照时间，如果购买人所购房屋由于楼房前后造之间间距缩小而导致日照影响，应视为违约，至于违约程度，应根据受影响程度而定。（三）关于房屋面积。由于商品房一般都采取预售方案。签订预售合同，房屋一般都处于建造之中，由于房屋建造允许与规划设计要求之间存在一定的误差。合理的误差不能认定为出卖人的过错，所以对于该合理的误差，不能算定为出卖人的违约责任而要求出卖人对此承担责任。但对于超出合理误差范围之外的误差，应视为出卖人的过错，出卖人应对超过部分承担责任。而房屋面积计量，一般采取建筑面积或套内面积计算。根据建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，套内建筑面积由三部分组成：套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。而建筑面积为套内建筑面积与公有面积之和。现出卖人所提供的预售合同样本，均系由建设部统一制作的格式合同，上面均要求载明建筑面积与套内建筑面积数，对于双方依何种面积计算，则依双方当事人选择。由于商品房买卖中，经常出现短斤少量的问题，这实际属于交付的标的物瑕疵，“买卖标的物的瑕疵者，买受人得择一行使解除契约中价金减少请求权，但法院并无为其选择行使之权”。为保护买受者的利益，《商品房买卖解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1．面积误差比绝对值在3%以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；2．面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继承履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比　　超出3%部分的房屋款由出卖人承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此看出，法律所允许的合理误差为3%。由于实际面积均由具有房产测绘资质的独立测绘中介机构进行商品房的面积测绘，测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，而反映在产权证上为建筑面积。如果合同上建筑面积或套内建筑面积与实际测绘的误差价在3%以内，则为合同误差，应视为出卖人交付合理；如果有一项误差超过3％，应视为出卖人交付标的物不合理，当事人可选择解除合同。如果当事人不选择解除合同，而选择赔偿的方法，应根据合同选择的计价方式（按建筑面积计价还是按套内建筑面积计价）而定，只要用以计价的面积与实际测绘的面积误差超过3％，其才能就超过部分的费用主张由出卖人承担，如果计价的面积与实际测绘的误差在3%以内，而另一项面积与实际测绘的误差超过3％，该买受人不得就该超出部分主张由出卖人承担。当然，当事人在诉讼或仲裁阶段，对于测绘单位的测绘结果有异议的，可申请人民法院或仲裁机构委托鉴定。[page]

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关联法条

《中华人民共和国合同法》第一百八十六条

《中华人民共和国合同法》第一百六十九条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》