法律知识

律师释疑：按揭纠纷谁之过？

法律快车官方整理

2020-02-17 19:30

人浏览

　　“碰到这样的事情真的蛮烦的，买房不成反而有损失的危险。”读者吴小姐与记者聊起了她最近的买房遭遇。原来吴小姐与开发商签订了一份购房合同，约定该房产总价款为100万元，采用首付七成二十年按揭方式付款，同时约定由于吴小姐原因导致按揭不能，吴小姐应当以其他方式支付，延期交付引起的滞纳金将承担自己承担。

　　签约之后，吴小姐依约分三期总共支付了30%的房款作为首付款，同时在约定期间向开发商提供了办理按揭所需的全部文件。“本来一切按部就班，递交了所有文件之后，就等着银行的批示，准备入住了”，说道这里，吴小姐明显急躁起来：“想不到后来开发商通知我由于目前房价下跌，银行严格控制，不能批准我的按揭，开发商于是要求我一次性付清余款，继续履行购房合同。”

　　听到这里，这个案件基本清晰：吴小姐因为按揭办不出来，自己无力履行合同要求解除合同，但是开发商却坚持要履行本次合同。由于双方分歧过大，不能协调处理，吴小姐找到楼市热线寻求帮助。

　　律师释疑

　　针对这个案例，记者请教了上海卢峰律师，卢律师一针见血地道出：“首先，吴小姐要明确合同中有没有关于按揭贷款不能办理时的处理方法，如果有那么必须按照合同约定处理。如果没有，那么吴小姐按照与开发商的约定，已按时将要求的全部文件交付开发商，而且所有文件均为真实，已经完成了她的义务，按揭不能办下不是吴小姐的责任，她有权解除合同并要求开发商返还所交付的定金、购房款及利息。”

　　“本案涉及的是在商品房买卖过程中银行按揭贷款无法办理的责任承担以及处理问题。”卢律师说道，“最高人民法院有相关的法律规定。”

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

　　该解释对签订商品房买卖合同之后，未能取得银行按揭贷款的责任做出了规定：

　　一、如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任。

　　二、是购房者本身的原因造成的，比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者严重缺乏信用，银行不予提供按揭，此时购房者要求解除已订立的购房合同，则应当赔偿开发商因此造成的损失。

　　三、如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。购房者可以要求解除合同，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。

　　对于此案，卢律师认为各个要件在案例中表达地十分清晰， “而本案中，首先应该划分责任，吴小姐自身条件完全符合《个人住房贷款管理办法》，并且也按时向开发商提供了办理按揭所需要的所有真实的文件材料，没有成功办理按揭批准按揭完全是因为政策的变化以及银行对房地产市场风险的考虑，因此开发商和吴小姐对按揭不能办理均没有责任。她有权选择解除购房合同并要求开发商退还首期房款和利息。”

声明：该内容系作者根据法律法规、政府官网以及互联网相关内容整合，如有侵权或者错误内容请【联系】平台删除。

关联法条

《个人住房贷款管理办法》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条