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2019-01-04 01:38

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本文所指的房地产拍卖与破产企业的房地产拍卖不同，是指仍在继续经营或使用的，但由于效益不好、或者搬迁、转型、或者其他商业目的决定将现有的房屋和土地对外整体拍卖转让。这样的房地产拍卖常常在程序上是比较复杂的拍卖项目，在运作房地产拍卖项目中着重应关注以下几个方面。一、产权审查方面房地产产权指的是以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。而“土地使用权证”和“房屋所有权证”齐全则是拥有房地产产权的法律凭证。当委托方委托拍卖人对其房地产进行拍卖时应当向拍卖人出示“土地使用权证”和“房屋所有权证”的原件，拍卖人留存复印件已备日后招商使用。同时应到国家土地资源和房屋管理局核实，确认该房地产产权并无抵押、转让、查封和产权的归属真实。出示“土地使用权证”和“房屋所有权证”的原件目的在于证明委托人对该房屋具有所有权、使用权和处分权。在法院强制执行中被执行人也应出示“土地使用权证”和“房屋所有权证”的原件，但此时被执行人对该房地产虽有所有权但无处分权，法院具有处分权并同时向被执行人出具法院的协助执行通知书，要求被执行人协助拍卖人转让其房地产中被强制执行的部分。产权不清的房地产指的是那些尚未解除抵押和查封的房地产，还有产权归属不清的房地产。在拍卖中大致可分为以下四个方面：1、抵押给银行的房地产，这里又分为四种情况：（1）抵押人可先行清偿银行债务后解除抵押再委托拍卖人进行拍卖。（2）抵押人可以将抵押的房地产转让给银行清偿债务后解除抵押再由银行委托拍卖人进行拍卖。（3）抵押人与银行协商先行解除抵押委托拍卖人拍卖，成交款先行清偿银行债务。（4）抵押人在规定的日期内未清偿债务的银行可上诉法院对被抵押的房地产强制拍卖，成交价款优先清偿银行的债务。2、抵押给典当行的房地产，典当行依照《典当行管理办法》的规定在典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当，逾期不赎当也不续当，为绝当。对绝当，典当行可以依照《典当行管理办法》第40条“当物估价金额在3万元以上的，可以按照《中华人民共和国担保法》有关规定处理，也可以事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖”的规定，进行拍卖。《担保法》第53条规定的“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”，这里自然也包括对绝当的处理。要指出的是，到了绝当这一步，典当行是依法、也依照合同约定来处理――－拍卖你的房产，这就不管你是否愿意了。这是因为，经过公证后，当户与典当行签订的抵押合同就具有强制执行的效力；典当行可以凭公证文书，直接向法院申请执行。这里着重要强调的是公证机关所出具的公证文书，这是一个具有法律效率的文书，须在签订典当合同之前由公证机关出具。拍卖人在接受委托时应要求典当行出示公证机关的公证书和法院的强制执行通知，这样的房地产方可拍卖。3、关于涉及国家划拨的土地和集体所有的土地的房地产，应先行缴纳土地出让金后再进行拍卖转让。4、在预售阶段的商品房不易进行拍卖，因为这样的房地产存在拍卖成交后不能马上过户的问题，如果进行拍卖应是具备有“五证两书”的房地产方可进行拍卖。综上，产权明晰是拍卖成交后买受人能顺利的办理房屋过户和拍卖人避免因拍卖的法律纠纷而造成损失的重要条件。二、房屋过户问题拍卖会成交后买受人在成交款付清90天内办理房屋过户，办理房屋过户时分两种情况向当地房屋管理局交易科提交房屋过户的所需资料。1、通过法院拍卖的提交：（1）《房地产转移登记申请书》；（2）买受人身份证明；（3）拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；（4）法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；（5）原产权证书、人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在公开媒体发布公告作废；（6）若所拍卖的房地产是行政划拨、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。2、由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交；（1）《房地产转移登记申请书》；（2）买受人身份证明；（3）拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；（4）原产权证书；（5）委托拍卖的公证书。在房屋过户问题中还存在一种特殊情况――法院对预售阶段的房地产进行强制拍卖，这样的房地产由于尚处于预售阶段开发商因为某种原因未办理大产权或说大房本，办理过户时分两种情况处理：一、强制执行房地产开发商的部分房地产：首先，法院对所查封的房地产解封。其次，法院会向房屋土地管理局出具协助执行通知书。再次，拍卖成交后向房屋土地管理局提交A拍卖成交确认书，附拍卖成交款证明。B法院判决书、裁定书或调解书和协助执行通知书。C买受人身分证明。最后，被执行人即开发商具备预售房阶段的“五证两书”，在接到法院出具的协助执行通知书后和买受人办理预售房转让，签订预售房转让合同。待大房本办理后再办理买受人的过户。二、强制执行房地产开发商的全部房地产：这时只需作到上述“一”中的前三步就可办理过户。拍卖房地产过户时缴纳的税费和交易费用也是过户时应当注意的问题，包括：登记费、房屋所有权证费、土地使用权证费、印花税和综合税费率（以房地产价值100万元为税基，超过100万元的应另行计算），但如果拍卖的房屋是预售房，那么在办理过户时还须交纳契税和买卖手续费。三、土地用途和城市规划问题我们在接受房地产的委托拍卖后，经常会遇到由于城市的不断发展原先的人口相对稀少的郊区，现在已发展为人口密集的城市居民区或商业区，而先前在这里开设的工厂已没有继续发展的空间并且也成为城市民展的障碍。拍卖人在接受房地产委托拍卖后应分几个步骤对其进行更详尽的了解：首先，拍卖人应对标的物的外观、结构和周边环境作直观且详细地了解。其次，拍卖人应该走访市规划局寻求咨询帮助，确定标的物是否能够变更土地用途和未来的城市对该地区发展规划。再次，拍卖人应对标的委托依法设立的评估机构进行评估，为确定拍卖低价提供参考。最后，拍卖人应尽量了解市场相关价格，为拍卖低价的最后确定提供依据。这里我们着重要说明的是第二点，因为这是拍卖会能否成功举办的需要环节。在我们对房地产项目招商的过程上对于土地用途变更的即工业用地变更为商用或民用时必将会涉及到1、容积率，2、建筑密度，3、绿化率，4、周边居民区的分布，5、城市未来对此处的规划等。这些都是竞买人比较关心，也是希望你能给与提供的资料，如果这些都了如指掌那么招商将是比较顺利的。四、企业职工的安置问题在我们从事国有或集体拥有的企业的房地产拍卖时经常会遇到职工安置的问题，这个问题的解决大都由委托方与买受人在签署合同时协商解决。此外，拍卖人也应了解房地产评估的一些方法，以便对所拍卖的房地产进行价值分析，有利于拍卖工作的开展。

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