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税收新政再添楼市变局

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2020-07-11 08:33

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　　1月16日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称通知），要求从2月1日起正式向房地产开发企业清算土地增值税。楼市因此风声鹤唳，股市也迅速做出反应，当天沪深股市地产股板块上演了一场“集体跳水”，整体跌去9.78％。上海一些大型房地产开发商准备联合上书反对清算土地增值税。

　　“清算土地增值税，无论是对房地产开发企业还是整个行业，都有较大的影响。”1月18日，在京出席“中国新加坡房地产融资高峰论坛”的一位地产商对中国经济时报记者如是表示。这次论坛原本围绕房地产融资这一中心话题展开，可是接下来谈论最多、也是媒体记者争抢提问的话题都是与土地增值税有关的内容。

　　按照此前的有关政策，地产商可能将被征收30％－60％不等的土地增值税。申银万国分析师更是预计，清算土地增值税，部分房地产上市公司旗下房地产项目的利润可能将下调20％左右。

　　不过也有房地产分析师在接受记者采访时表示，一些房地产开发企业，如万科等，开发产品中普通住宅所占比例较大，新税政对其影响不大。因为按规定，建造普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额20％的将免征土地增值税。

　　加拿大LVC国际投资集团投资管理部经理汪荣宏认为，即将施行的税收政策将加速房地产行业洗牌。“虽然很多实力较强的企业已经储备了很多的土地，可能涉及一笔不小的费用，但不至于影响到他们的发展。同时遭遇高额的税收政策和严厉的宏观调控，中小企业将面临非常尴尬的局面。”

　　有业界人士担心，随着新税政的实施，土地增值税可能再次被转嫁到房价中，同时，地产商的观望可能会导致房屋供应量相对减少，并进一步引起房价的上扬。

　　这种担心不是没有道理。以北京为例，据有关部门统计，2006年北京住宅物业（含普通住宅、公寓和别墅）共计上市306个项目，上市面积1024万平方米，2006全年上市面积与2005年相比减少了42.79％，供应量同比减少765万平方米。这与2005年以来各种严厉宏观调控措施密集出台不能不说没有关系。北京二手房征收土地增值税带来二手房价大涨也证明了这一点。

　　北京师范大学一位教授近日专门撰文对土地增值税清算表示质疑，认为 “这个通知精神的落实，可能会明显抑制房地产投资的增长，但会间接导致房价的上升。”

　　“我们没有准备放慢节奏，万通没有太管这些政策。” 万通董事局主席冯仑18日在接受中国经济时报记者采访时说，“由于相关的宏观调控政策一直在出，我们一直都是在按自己对市场的评估来把握开发节奏。”“不仅不会放慢，相反，我们可能还会加快开发节奏。”

　　像冯仑这样的地产商有多少？他们在市场上占多大比重？人们恐难知晓。

　　搜狐网最新一份调查显示：有82.56％的网民认为开征土地增值税后短期房价将会上涨，只有9.94％的网民认为房价会下降；92.29％的网民认为开征土地增值税后，开发商的成本增加会转移给消费者，而只有5.88％认为不会发生这种转移，另外，仅有1.83％的网民表示对此不好判断。

　　究竟新税政对房价有何影响？全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时没有正面回答这个问题。聂梅生认为，新税政出台后，几乎所有企业都会算一笔账。在被问及开发商是否会将增加的成本转嫁给购房者时，冯仑认为不会。“政府现在所有的政策都给你（开发商）限制住了，你想转嫁，政府就要出钱，所以大家就不会转嫁，因为你现在买一块地，政府都有限价。”冯伦说。

　　新税政出台后，楼市究竟向左走，还是向右走？专家、购房者和地产商对此看法各不相同。

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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

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