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不动产登记的性质

法律快车官方整理

2020-05-22 16:06

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　　核心内容：不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段。我国《物权法》确认了不动产登记制度，但对登记行为的性质没有界定、登记机关的同一性、责任机制、收费依据、审查形式及其登记行为的效力等问题也规定得比较含糊。下面由法律快车的小编为您解读不动产登记的性质，希望能对您有所帮助。

　　对于不动产物权登记行为的性质，概括起来，目前主要有以下四种学说：

　　第一，公法行为说。该说认为我国的不动产登记行为实质上属于一种具体行政行为，即不动产登记在我国是不动产管理部门依其职权所实施的行政行为。其理由是：(1)我国的不动产登记带有浓厚的行政管理的色彩。(2)我国现行的不动产登记法律规范大多由行政法规和规章组成，带有浓厚的行政色彩。(3)进行不动产登记的机关基本都是行政管理部门。

　　第二，证明行为说。此学说认为不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为，即不动产管理机关的职责范围也只是审查当事人是否具备办证交付条件，如房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

　　第三，私法行为说。该说认为登记是一种私法行为，登记的发生及私法效果的产生主要依赖于申请人的意思表示。即立法者应主张登记之私法属性，从而保护交易安全之功能，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。

　　第四，折衷说。认为不动产物权登记应是一种公法介入私法领域的公私二重性行为。即不动产登记既是一种公法行为，也是一种私法行为。前者体现为国家行使国家权力对不动产进行监督管理和征集税收的行为;后者是在当事人申请的前提下，对不动产权利状态的社会确认和公示，从而保证交易的安全。

　　不动产登记是一种行政行为，不动产登记是不动产管理机关应申请人的申请作出的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生的权利,登记是不动产物权公示的法定方法，凡经过不动产登记机关核准登记的物权，均使权利人的不动产权利产生公信力，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。并可以在权利被他人侵犯时,以登记的行政行为与之相对抗。故不动产登记是国家行政管理机关依申请人的申请作出的一种具体行政行为，不动产登记体现了国家行政权力对不动产物权的合理干预，更好地明晰各种不动产物权的归属，依法保护物权人的合法权益，属于行政确认行为。但申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料，因此，不动产权属登记行为属于可诉的具体行政行为。

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关联法条

《中华人民共和国物权法》

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