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国内房地产投资信托基金上市要过三道法律关

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2020-03-06 04:47

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10月17日，一位投行人士接受本报记者采访时称，监管部门此前曾就房地产投资信托基金(REITs)进行过多次的探讨。不过，目前国内发行REITs的最大问题依然是法律障碍。

　　目前，境内资本市场推出人民币上市型REITs产品主要面临的问题与障碍是，人民币上市型REITs的法律主体形式问题。

　　第一，以目前《公司法》规定的股份有限公司或有限责任公司的形式来设立和发行REITs，实际运作不仅会和《公司法》、《证券法》的相关条款产生冲突，而且同境外市场上成熟的上市型REITs的组织形式和运作模式有很大差异，难以形成有效的操作模式。同时，国内《公司法》下目前尚不能通过设立特殊目的公司(SPV)来发行REITs并上市。

　　这种模式还面临两个问题，一是，我国《公司法》规定，公司对外投资不得超过净资产的50%，对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍；二是，面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。

　　第二，以境外成熟的房地产投资信托基金管理公司形式来发行REITs，同样面临同国内《证券投资基金法》中关于“基金财产应当用于下列投资：(一)上市交易的股票、债券；(二)国务院证券监督管理机构规定的其他证券品种”；“基金管理人不得将其固有财产或者他人财产混同于基金财产从事证券投资”等条款相抵触的问题。如果要以证券投资基金的形式来发行REITs则需要经人大法工委程序提出修订《证券投资基金法》中的相关条款，周期漫长并且是监管部门不希望选择的途径。

　　第三，以信托机构的形式发行REITs信托单位，本身从运作上面临的法律障碍较少，但目前并没有经批准可在证券交易所公开上市的信托产品的先例和《信托法》规定的单项信托计划发行不能超过200份的限制，而最高200份的限制本身已失去了公开上市交易的意义。此外，由于中国信托业近年来虽经历了多次整顿但目前依然比较混乱，因此监管部门对通过信托方式发行REITs存在很大的监管疑虑，对采用信托方式非常谨慎。

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