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开发商资金链压力押赌高息信托

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2020-03-07 20:44

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在银行信贷、股市再融资两大闸门收紧之后，近期，越来越多的开发商不得不选择信托融资方式以解资金的燃眉之急。这些产品信托往往都具有较高的年利息率，开发商融资成本增加。专家指出，一旦楼市成交量急剧下滑，股市变化不定，由此带来的风险非常巨大。
借道信托 7月8日中航地产宣布，江南信托受兴业银行委托向公司发放信托贷款合计4.6亿元，其中两笔信托贷款合计1.9亿元专款用于南昌中航城市广场项目的开发建设，其余三笔信托贷款合计2.7亿元专项用于成都中航城市广场项目开发建设。 7月8日，禹洲地产发布公告称，在6月30日向中国人寿信托分两批发行担保债券。两批债券本金总额分别为7亿港元及3亿港元，用于通过增购土地扩大土地储备，及拨付一般营运资金等。依据规定，除非其条款提早赎回，否则该批债券将于2013年到期，年息率10%。 7月6日，中南建设宣布与中铁信托合作，将由中铁信托以信托资金对其进行增资扩股，筹资5亿元。这是中南建设今年以来的第二次信托融资，今年3月份，中南建设与新时代信托签订股权收益买卖合同，融资金额6亿元。 6月30日，首创置业与中诚信托、北京银行及首创置业非全资子公司“北京商宜”就一次信托融资安排达成协议。首创置业将从中诚信托获得一笔总计7.5亿元资金，用于项目开发和建设。 6月30日，上实发展发布公告称与中诚信托订立信托协议，拟发行大约10亿元信托资金，期限为一年，利润为4.779%。资金将满足公司业务发展经验资金的需要。业内分析人士对早报记者指出：“近期房地产信托产品规模急剧膨胀，资金投向大部分集中在房地产领域，这说明开发商不约而同地通过借道信托融资方式寻求所需资金。” 据用益信托工作室不完全统计，上周（7月5日-7月11日）共有17款集合资金信托计划产品发行，主要集中在房地产领域，有6款产品发行，发行规模10.94亿元，占上周总发行规模的19.38%。该工作室统计，在前一周（6月28日-7月4日）共有18款集合资金信托计划产品发行，其中共发行了8款房地产信托产品，发行规模为32.2亿元，占当周总发行规模的79%。有数据显示，今年上半年，房地产信托产品成立规模超过350亿元，已经超过去年全年23亿元。如果按上半年这种趋势推断，2010年全年的房地产信托产品不论是在数量上还是在规模上将远超2009年。高息风险虽然信托产品为开发商融资提供了便利，但在其背后开发商需要承担高利润、高成本、高风险的重重压力。值得注意的是，据悉，房地产信托是一种比较尴尬的融资方式，同样也是房企在无奈情况下才会选用的方式，因为信托利率非常高。中航地产签订的上述信托产品，贷款期限为两年，自2010年7月5日至2012年7月5日止，贷款采用浮动利润方式，为同期同档国家基准利率上浮54%，目前年利率为8.3%。信托贷款利息为信托收益，信托报酬来自信托收益，按照信托贷款总额的0.3%/年固定计收。从去年开始，绿城也发起了三次信托融资，圈到了约50亿元资金。早报记者发现，绿城与平安信托成立的一份信托计划中规定“托贷款期限为自信托成立之日起的12个月，若不延期，年利息率约为11.6%”。在与中泰信托签订的一份计划中，“信托的最长期限为成立日起18个月，贷款利息为年利率9.3厘”。早报记者还发现，近期发行的几笔房地产信托产品年利息率都超过10%。中南建设信托融资年息高达12%，禹洲地产信托融资年息率为10%。上海中原研究咨询部总监宋会雍对早报记者表示：“由于融资成本高，开发商不到万不得已时不愿意找信托公司。”某房企证券事务部负责人坦言，高于10%信托融资利率不会构成大问题，但一旦楼市成交量急剧下滑，股市变化不定，由此带来的风险非常巨大。一位信托公司经理指出，目前信托渠道融资成本已经高出基准贷款利率水平。房地产企业通过信托融资的综合成本一般在12%~18%；中小非上市房企可能集中在15%~16%；上市地产公司通过股权质押或相关公司担保的形式有时可以把成本控制在8%~9%，成本普遍远高于银行贷款。资金压力借道高风险信托，是开发商在信贷、股市再融资双双遇阻之后，不得不进行的措施。而这也从另外一个层面反映出，开发商的资金链压力。开发商想从银行获得贷款变得更加困难。6月15日，银监会公布了《中国银行业监督管理委员会2009年报》重申，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，敦促银行加强对房地产开发和土地购买的贷款管理。除了银行信贷之外，资本市场的融资大门正在关闭。早报记者发现，苏宁环球、世贸股份、华业地产、迪马股份、世贸房地产、冠城大通、招商地产等多家开发商最近纷纷撤销增发方案。中原地产研究中心分析师许萌指出，自去年9月开始，证监会联手国土资源部，在房企IPO或再融资审核之前增加了一道程序，即国土资源部会出具相关意见。如果该房企在土地使用上存在囤地现象，则IPO或再融资将被否决。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盘问题，所以其通过再融资计划的难度增大了。针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示，这21家企业去年一季度时有13家的经营性现金流为正，而今年一季度锐减至3家，其余18家均为负值，这表明开发商正遇到“入不敷出”的尴尬。不过，同策咨询及研究中心分析师对早报记者表示，尽管4月以来房地产面临严厉的调控政策，但前20强企业业绩仍有明显增长。个别企业如恒大、绿地等销售业绩几乎翻番。

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